蓝筹地产

" 好房子 " 开始登上舞台了。

今年以来，随着 2025 年政府工作报告首次提出 " 好房子 " 建设目标，明确推动住房品质升级与绿色智慧转型，一系列与 " 好房子 " 相关的落地配套政策及动作展开。

在市场层面，以 " 第四代住宅 " 定义未来 " 好房子 "，第四代住宅的兴起与政策导向密切相关，未来商品房有望向 " 低容积率、高得房率、大户型 " 方向发展，进一步挖掘改善型需求。在住建部的新版《住宅项目规范》中，将住宅层高下限从 2.8 米提升至 3.0 米，优化空间舒适度。

地方试点加速落地‌

北京、重庆、西安等超过 50 个城市出台支持政策，如北京允许架空层、风雨连廊不计容积率，济南明确空中花园面积不计入容积率。多地要求新建住宅项目配置空中花园比例不低于 30%。

在北京，许多项目以挑高 6 米为主，每户标配 20-30㎡挑高露台，实际得房率高达 90% 以上，露台面积不计入房本。

在重庆，以钢管桁架结构打造的垂直绿化系统风行，以及风雨连廊、人工湖等设计普及，部分项目 PM2.5 过滤效率达 35%。

在杭州，AI 灌溉系统、太阳能与雨水回收技术广泛应用。

多城四代宅入市，整体去化优秀

根据克而瑞调研数据，2025 年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破 70 个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为 16 个和 14 个，预计四代宅供应将成为市场主力。从去化表现来看，多城推出的四代宅去化率优于同地段普通住宅，带动市场热度边际回升。

2024 年以来，核心 15 城 40 个四代宅项目相对周边在售房源溢价幅度达 16%, 相对二手房溢价更高。同时，四代宅的首开去化率平均为 43%, 高于同期核心城市 25%-42% 的整体去化率，显示出较强的市场吸引力。

第四代住宅的建造成本较传统住宅每平方米增加约 650-700 元，但其高溢价和快流速的特点能够部分抵消成本压力。例如，福州国贸天琴湖四代宅月均流速约 30 套，较同地段非四代宅高出 12-15 套；部分项目溢价空间达 15%-20%。

从 " 概念试点 " 转向 " 品质普及 "

第四代住宅在政策红利与市场需求双重推动下，正从零星试点迈向规模化落地，成为 " 好房子 " 政策的核心载体。未来需突破地域适应性、成本控制及标准统一等瓶颈，方能实现从 " 高端改善 " 到 " 普惠型好房 " 的跨越。

四代宅的崛起对既有市场形成一定冲击。例如，2024 年上半年全国主要城市实际得房率超 100% 的项目约 70 个，其中大部分为四代宅。这种产品迭代速度可能加剧购房者的观望情绪，并对二手房市场产生较大压力。

在商品房供给过剩的背景下，房企积极研发第四代住宅，以差异化产品对抗二手房需求分流。具备产品持续创新能力的房企可能在竞争中胜出。