上周平地一声雷

闵行区正式宣布将收购部分存量商品房源，用作保障性租赁住房

可谓是打响了上海 " 收房第一枪 "

一时间引发了大家的强烈关注，都在猜测会是哪些新房项目 " 幸运 " 入选

毕竟现在还是有不少库存盘在续销

更重要的是，之前针对郊区新房去化问题，更多关注在放开限购、落户降低门槛等政策方法上

没想到又多了这种 " 以购代建 " 的新模式，后续像嘉定、松江等区域会不会也跟进？

让我们今天来仔细研究一番

闵行最有可能收购哪些商品房

据上海闵房集团旗下公司发布的公告显示，此次收购的具体规定细则大致分为几点：

首先项目得是合法合规的新建住宅商品房，具备现房交付条件

已经是现房的或者即将交付的毛坯、精装房都可以

其次是位于闵行南部地区

虽未明确具体范围，但主要包括颛桥、马桥、吴泾、浦江镇等板块

图源官方规划草案

最后，房源需要集中分布，单项目提供房源总建筑面积不低于 7500 平米

并且产权清晰、无权属纠纷，未被法院查封、扣押、冻结

经过初步盘点，南部确实有不少房企开发的新房项目，当前在售的主要有以下 9 个

均价从 4.3 万 / 平到 7 万 / 平不等，可售套数最少的仅剩 22 套，最多的接近 500 套

有的已经是现房或准现房状态，有的还要等两年左右的时间交付

其中，动作最快的要数上海地产开发的尚湾林语，已明确回应称不参与此次收储活动

图源：尚湾林语官方公众号

综合各方信息推测下来，此次最有可能被收购的项目便是滨江雅著，以及保利光合上城 / 跃城

滨江雅著本身是从商业产权房改造而来，由闵行国资委接手

主力产品为总高 5 楼的洋房，得房率在 85% 以上，部分一楼有商业

滨江雅著实拍图，图源网络供参考

最近一次开盘还是在 2024 年 1 月，当时推出 245 套房源，结果一年半以来只网签了 14 套，目前还剩 230 多套可售

滞销的主要原因是楼盘远离老闵行核心区，而且配套较少，通勤也不是很方便，价格也明显高于周边二手房的均价

保利光合上城 / 跃城都是同一个开发商，加起来的规模也较为适合，不排除一起打包收购的可能

还有就是大家关心的价格问题，尽管暂未披露此次收购的资金来源

最终收购价格以房源评估价为准，这也给被收购房企留出了一定的利润空间

当然，目前闵行方面并没有公布收储的具体项目

以上还只是我们的初步猜测，一切还要以官方公布为准

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为什么上海此时此刻也要收储了

第一，为什么最先试点的会是闵行

闵行这样一个上海近郊区，近几年发展势头很猛，综合实力不容小觑

截止 6 月 18 日，全区的一手库存在 3800 套左右，排在全市第七位，压力还是客观存在的

而且还是上海保障房体系改革的先行区

本次收购的上海闵房集团，控股股东为闵行区国资委

截止去年 9 月底，集团旗下全资子公司——闵行公共租赁住房投资运营有限公司

已运营了 30 多个租赁住房项目，负责的保障性房源近 6500 套，总面积 45.39 万平方米

在房源收储、改造和运营等方面具有丰富经验，能快速落地此次政策

第二，为什么指定是闵行的南部地区

在过去很长一段时间里，闵行的建设重点都在北部的大虹桥、中部的莘庄以及七宝等区域

南部尽管有较为扎实的基础，但存在感并没那么强，处于不温不火的状态

这两年随着大零号湾升级，多项产业和地区规划都在快速发展，才重回大家的视野中

具体到南部的几大板块，差异也比较大

老闵行板块内工厂较多，二手房的房龄较老，总价不到 200 万就可以上车两房，吸引了一部分刚需客群

吴泾的新房多在紫竹高新区，而且以价格较高的别墅产品为主，如单价 12 万 / 平的兰香湖贰号

供应量最大的还是号称 " 大居 " 的浦江镇，位置优势突出

不过这几年推出了多个新盘，一定程度上也面临着同质化竞争的巨大压力

因此，对南部这些板块，还有对闵行全区整体而言

把部分符合要求的存量房源收进来，转化为保障房

可以加强局部地区的产城融合，吸引一些产业人才，有效缓解职住分离的焦虑

第三，为什么此时此刻上海也要收储了

通过闵行定向的小范围试点，可以看出这种   " 政府引导 + 国企运作 " 的模式重点在于郊区的去库存

这个老生常谈的话题（上海什么样的新房比较难卖）

现在上海 6 万多套、730 多万方的库存里，光是外环外的就有 47702 套、537.55 万方

套数占比高达 79.3%，面积占比也有 73.3%

图源：6 月 18 日网上房地产

郊区不仅是新房越卖越多，一个个都熬成了 " 现房 "

更何况从明年 4 月起，还有大批量 2021 年触发积分的项目将 " 解除限售 "

短短大半年时间里，青浦、嘉定、奉贤、临港四大新城加起来得有 15400+ 套，闵行也有 1552 套

多种因素下，导致购房者对郊区新房的保值信心不足，部分板块暂时性出现滞销，有一定的压力

这种模式接下来很可能会在其他几个库存较高的区域推进，比如临港、嘉定和青浦几个新城

一边减少郊区土拍供地、新房供应，辅助 " 以购代建 " 去化库存

另一边加大市区的城市更新力度，拿出更多核心地段的土地，新房单价更高、面积更大

走 "消化存量、优化增量" 的发展道路，也加剧了楼市的分化

其次就是为了完成 " 十四五 " 定下的保租房筹措目标

上海计划在今年年底完成筹措保租房 60 万套、供应 40 万套

到去年年底已经累计筹措 53.8 万套、供应 34 万套，分别完成计划的 89.6% 和 85%，并保持了稳定较高的出租率

今年一季度新增筹措 2.3 万套、新增供应 2.1 万套，继续走在全国前列

再收购部分现房，距离目标只有一步之遥

另外，此前已有过非市场化的类似试点工作

据了解，去年 12 月上海城投宣布出资不多于 6.4 亿，收购了国企华鑫置业位于徐汇海波花苑 70-73、75-78 号的存量房源

经过半年时间改造为 " 城投宽庭 " 第 10 个保租房项目，共有 1283 套房源

并在今年 5 月开业推出首批房源，面积约 30 到 79 平的一室和两室户型

徐汇城投宽庭实拍图，图源：上海徐汇

事实上像闵行吴泾、徐汇田林这些产业集聚区，目前市场上的租金还是较高

新市民和年轻人对住房品质的要求也不低

接下来还会加大优质保租房的供给，以缓解大家的通勤和租房压力，增强对城市的认同感和归属感

进一步彰显住房的社会功能，而不是光看之前住房创造 GDP、就业、财税等的经济功能

越来越多的城市都在收购存量房源

除了上海之外

最近还有浙江、四川、湖南、沈阳、大理、盘锦、等多个省市纷纷发布公告

由当地国家队领头亲自下场，积极探索 " 现房收购 + 区域限定 + 规模门槛 " 的模式

5 月 13 日，浙江发行了全国首个用于支持收购存量商品房的专项债，融资总额达 16.53 亿元

从项目组成来看，包括普通住宅项目和车位项目

从项目的地域分布来看，优先选取省内经济相对发达并且去库存压力较大的几个三四线城市

其中湖州的 4 个项目合计揽获融资 14.86 亿元，占比近九成，毕竟今年前 4 个月的去化周期已经长达 42 个月、达到 3.5 年了

温州的 3 个项目也获得了 1.04 亿元，嘉兴桐乡单个项目获批 6300 万元

而杭州自身的速度更快，去年 10 月发布的收储公告

已在 5 月 20 日完成了 75 套存量房源的不动产权转移登记

收购了万科河语光年府 2023 年交付的毛坯两房，单套面积在 50 到 60 平，总建筑面积 4152.3 平

杭州万科河语光年府，图源杭州安居集团

将由国有长租品牌 " 宁巢 " 改造为保障性租赁住房，预计年底投入使用

5 月 28 日，湖南省住房和城乡建设厅等九部门联合发布通知，要求尽快推进相关收购工作

图源《湖南省促进房地产市场平稳健康发展若干措施》

6 月 3 日，沈阳房产局也发布公告称

面向社会公开征集收购存量商品房用作公共租赁住房、保障性租赁住房项目

征集采取 " 常态化受理、分批次收购 " 方式，不设征集期限

图源：沈阳房产局

与此同时，另一个一线城市广州方面

越秀区是 " 旧改安置 + 存量房收购 "，由国企收购二手房安置居民，首批 1000 套房源在两天内就实现了去化

天河区则有长租公寓运营商尝试推出 " 先租后买 " 的模式，租客可将 30% 租金转化为购房款

从各地实践和政策推进力度来看，今年上半年收购的规模已经大大超过前几年的数量

据不完全统计，全国已有超过 60 个城市表态支持 " 收储 " 工作

杭州、广州、武汉、合肥、福州、郑州、贵阳、长春、保定等 10 多个城市收购商品房项目落地，筹集保障性住房超过 15 万套

下半年还将迎来更大规模的落地

相较于传统形式，由地方政府出资建造保障房，这种 " 收存转保 " 的模式以更贴近市场的手段盘活存量房源

一定程度上缓解房企库存压力，迅速将手中资产变现，有效补充现金流

也可以快速扩充保障供给、促进职住平衡的双重目标

再结合专项债、再贷款等金融工具的协同发力

实现 " 央行低息贷款 + 国企运营 + 租金收益 " 的闭环，具有政策持续性与财务可行性

此次由闵行南部率先试点收购存量房

短期内能够缓解开发商的资金压力，增加保障性租赁住房的供应，稳固板块的房价

但中长期要想有更好的发展空间，还需要靠产业导入，产城结合的落地

从更大范围来说，这种模式对于房价以及城市债务结构的调整都有影响

接下来能否带来上海其他区域以及更多城市的跟进

还有这些房源转变之后的具体运营情况，都还需要持续关注

以上为正文，来自远山

这是真叫卢俊公众号的第 6128 篇原创文章