当下行业一个比较罕见的现象

就是当楼市进入结构性周期调整，很明显今年所有大型国央企都在做产品力升级这件事

地产大厂在一二线城市几乎都在频繁的出没，以及迅速攻城略地

而这其中，我认为做得最彻底也最坚决的

毫无疑问就是：

华润置地

华润置地最近开始变成越来越客户强势的品牌，似乎内在有股强劲的推动力，能够保证这个品牌持续、有节奏的一直拿出好产品

这种迹象的表现还是很明显的

今年整体华润置地输出的项目都很顶

而且是不分地段和项目，几乎每个城市都有极高维度的产品输出

最典型就是华润置地在杭州的开拓

为什么会选择这里

老实说在杭州这个群龙割据的城市，从来不缺品牌开发商，而就是在这么一个城市，华润置地扎根了 20 年这么久时间

但很奇怪，每年都会有持续的新鲜感

我们看到华润置地在杭州的布局，涵盖万象商业、万象服务、高端酒店等六大业务场景，今年推出的三大住宅项目更是贡献出现象级产品，并且牢牢抓住用户口碑

几乎每个项目都有自己立足行业的资本以及强势标签

但凡你看到这里，你就会想：为什么，凭什么，总是华润置地

这是一个非常值得探讨的话题

但很遗憾的是，以往关于这个品牌的讨论更多是围绕着数字、规模再或者城市端口，这些也都可以，但是唯独忘了分析一个企业最重要的维度：产品

华润置地内部到底在驱动一个怎样的产品变革

01

关于华润置地在杭州输出什么样的社区改变，这一次有一个核心关键词：超前设计

源头其实是一个很小的细节，来自杭州沄璟的

地下车库

确实是我这几年看过这么多楼盘一个直观感触，就是车库作为社区归家动线的重要组成，正在成为越来越多购房者重要敏感点

但关于车库应该怎么打造

其实行业内 99% 的开发商就两种模式

——要么显贵的，让你一眼看上去就是最昂贵的成本堆砌，给到身份的彰显

——要么好用的，结合一些区域打造各种共享的空间

这两点都没错

但本质上还是把车库作为住宅的附属

而这次在沄璟项目，也是我第一次看到：用总图思维的理念来规划地下车库

从平视角来看

内部呈现出一条核心十字中轴

这条轴线的核心就在于，首先体现在纵向塑造上，所有的地下车库、中心会客厅、以及景观下沉庭院都被集中整合在一条轴线上

而中心会客厅的规划特别有趣

整个会客厅被放在最中间，然后串联起邻侧两个空间，构成所有动线枢纽交汇点

这个规划肉眼可见的第一个变化

整个地下一层衔接成为完整的一条视觉通廊

而整体空间的层次感也不在于平面

仔细看社区大堂中庭又做了超 7 米挑高形成双层视野，哪怕是视线来到左侧

目之所及

横向又是这样一条艺术走廊

由 14 道拱门连贯打造而成古典艺术拱廊向内延伸，在特定光线设计下，走廊尽头内置的艺术品也被打上斑驳的光影

极具空间纵深感

而如果仅仅是简单的物理连接，那也不会本质上产生不一样的生活场景，随后华润置地在这样的建筑骨架里

注入的第二个元素就是：  让 " 光 " 来做设计

就是当你真的来到地下车库

不同于那种身处地下室的压抑，来自华润置地地库首创，名字也很好听

生机之环

从总平规划可以看出，是的，这里就可以窥视出总图思维的痕迹

整个围绕车行归家精心设计 " 主岛 "、" 月岛 "、" 光岛 " 三级节点的生活聚场，构成一环 · 二轴 · 三岛的生机之环

尤其是位于中心的主岛设计

整个车库中央拥有一个巨大的方型采光井，近看飞流直下又是内嵌悬挑式瀑布

生机之环的意义就是

在这里，你能看到绿色的植物、阳光和风一起进入地下空间，游走在这样的空间

整个地下车库非常的明亮

这个设计语言就是告诉受众，相互独立的个体因为有了系统性的规划串联在一起，车库不再是孤立的单体，而是成为景观的一部分

在一个大家不太注意的地下车库空间，项目能做到这样的标准

这就是最大的诚意

所以在一些大家明显看到的地方，就更是如此

架空层也不是为了架空而架空

你会发现这里的住区和公区的各个节点几乎是一层一层的咬合

远看社区景观你会看到园林和架空层互相咬合

其实是架空层 - 风雨连廊，风雨连廊 - 景观、景观与景观之间的紧密联系

与此同时当你走进架空层内部

还是开敞式架空层以及封闭空间的不同穿插

也形成了丰富的层次和互动

整体建筑的架空层以及项目的公区空间过渡极其自然

但是还没有完哦

各位还记得刚才我们提到光的设计，这种光影的渗透不仅存在在车库、架空层

也存在在室内交付

就是我走出电梯的一瞬间，就看见一抹亮

这是杭州沄璟的全明电梯厅

一梯一户的设计结合 270 度采光面，墙面也预留摆放艺术品的显性收纳，甚至电插头都提前做好了，为的就是承担一部分玄关收纳功能的同时

未来每一次推开门你都能看到外面的景观

再比如卧室转角飘窗的处理

除了同样做到 270 度飘窗转角极致视野，但我想说的是当飘窗设计从卧室一直延续到卫生间

来看这个

从客厅看卫生间也是这样的视野

就是处于建筑的任何角落，都可以是被光的感觉包裹

不知道各位有没有感觉出来不太一样

一般项目做的好的是看装标看最显眼的地方，但是华润置地是在整个设计交付上

无论你在哪个视角，哪条归家路，都可以看到通过设计理念勾勒出生活场景的延伸

润物细无声

02

但这也还只是开始

在完成了横向平面构造的时候，整个设计理念垂直体系的创新也在同样迸发

来自另一高光项目：望云润玺

记得我才到现场操盘手就非常兴奋的介绍，说这个项目是：生活在中心的高处

什么意思

也是因为地块先天区位，本就是高地

位于杭州科创 CBD 云城，也是继武林 - 湖滨、钱江新城 - 钱江世纪城之后的杭州第三中心

因此环绕四周配套皆是城市级，窗外即是杭州第一地标高楼金钥匙，直线距离约 500 米就是杭州西站，中心又是约 100 公倾云门公园

具体到项目自身

不仅是该板块内最后一处留白，也是首个低密墅区项目

对于这么一块天赋异禀的地块来说

最稳妥的做法就是阵列式排布区隔出高层和叠墅两种业态

但项目大胆就大胆在，一开始的思考就不是平面开始的

整体的逻辑是立体规划

也是得益于最新杭州住宅新规允许地上架空车库不计容，给到项目一个机会大胆去创造

于是项目决定把部分车库直接抬至地上再结合地下空间，在社区中央打造出，三重立体式景观

华润置地这么做的原因

第一，是让项目所有配套竖向化

先来看地上空间的打造，可以看到华润置地将他的景观、配套全部叠加在了住宅的下方

而我眼里设计最灵光一闪的地方

其实是 6 号楼健身房的布局

被创新性挑高 5 米放在了地上二层

一层平面成为会客厅和采光地库，二层则作为健身房，从而在地面以上住宅以下打造出一个超级底盘

将整个建筑完全的撑了起来

不仅带来丰富的视觉享受，更重要是创造了其他项目所没有的归家三重动线

当你进入第一层的会所大厅

映入眼帘的是一个整体层高 5.6 米气场的会客大厅

甚至为了模拟自然光线，顶部还特意做成发光天幕的形式

包括项目二层的健身房

也因为整体抬高之后有了绿意和阳光的渗透

让未来业主运动也能拥有好心情

所以你会发现在润玺这个项目，完全没有常规会所空间的压抑和沉闷，反而是明亮通透的感觉

地下空间设计也是如此

从平面流线图可以看到，整个地下庭院被置于景观更内侧的位置，结合左侧地上空间构筑起内外双园林体系

带来归家仪式感的同时

给大家感受下什么是立体规划的魅力

效果示意动图，非最终交付标准

就是当你从泳池往外探去，早已不是绿意渗透那么简单，而是一个被 360 度极致景观完全包裹，有绿化、有水系贯穿融合

真的一大片完整的垂直森林

这样别样的体验真的可以用无与伦比来形容

也因为有了这样的空间，会所和景观之间的联系也就更好的交互在一起，也让接下来的住宅有了可发挥的空间

第二点，也彻底重塑了低楼层的景观面和采光

无论是在地下一层的会所，在地面还是在不同楼层，我大致估算了下整体抬高之后起始楼层的高度

大概相当于一般项目 4 层的位置

这也意味着，即便是低楼层也有采光的渗透，也可以透过窗外俯视整个园林

此外结合公建化立面的设计

全屋大面积的落地窗，整个中心绿地几乎一览无遗无遮挡

客厅采光也得到了极大的提升，每一户的视觉体验和土地价值也都得到尽可能地放大

通过立体规划理念的彻底渗透

真正意义上做到了生活在城市高处的纯粹与惬意

03

所以各位有没有觉得好奇

就是华润置地为什么这么做

后来我试着询问华润置地杭州内部是怎么做项目，其中团队反复强调的一个词，叫做：

艺术雅奢

我想很多人会说这无非是对外套个营销的噱头

最初我也这样认为的

但怕就怕在总有些人认真了，而且努力了

我们看到是这个品牌对设计元素的极其重视，本质上这不是什么风格的演变，也不是为单一产品线赋能

更像是一种态度

是要有一种自上而下的产品观和企业价值观的渗透，才能不自觉去深入到产品上

最淋漓尽致就是元起观潮府

作为华润置地杭州 20 周年的壹号产品也是集团产品集大成者

项目位于杭州绝对市中心武林和钱江新城两大板块交汇处，绝对的城市十字中轴

当然值得城市顶级豪宅所有的想象

但今天我不想跟各位谈论任何项目精装用了什么品牌，会所又有多少奢石元素，因为没必要，大家看了这样的能级就知道项目会多用心呈现，包括项目装标也刷新杭州新房顶豪标准

更想说的

其实是当下华润置地对高端客群生活洞察之敏锐

来自项目 270 平边套户型思考：私域化设计

首先通过优化核心筒承重释放出大尺度入户电梯厅，边界外都被精细设计

另外，大家盯着一个细节，在户型的右上方的客餐厅处

华润置地非常大胆的，在客餐厅衔接阳台的地方规划出一个 "L 型 " 洄游动线

操盘手告诉我项目区域客群主要是 45-55 岁老钱，更多想的是如何取悦自己，尤其看重一天最好清晨的早餐时光

于是在私宅设计的研发逻辑里，项目将中西厨彻底拆分

西厨吧台给到客厅用来对外社交，然后中厨又衔接阳台餐厅形成洄游动线

成为家庭感情交流浓度最高的一部分

晾晒的需求也被提前考虑归置在南侧的生活阳台

其实就是满足高阶需求的精细化处理，让阳台的功能可以更纯粹

还原高端客群一个真正私享的 " 早餐时刻 "

包括更多看不见的地方

这还是杭州近几年（规划中）比较罕见的高层全层高 3.3m 的项目、首个拥有分户式科技系统的豪宅，整个项目室内可以做到 " 恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒智、恒净 " 科技性能系统

这些都不是摊在明面上，但带来的居住体感是完全不一样

所以什么是私域化设计

不是臆想需求，不是天马行空刻意创造

更多的是针对客群定位，再辅以精细化的设计理念给到用户更好的生活状态

这种围绕着一个个真实个体，在空间感受到的温度、体感和氛围

这是华润置地追求的

我们同样看到元起观潮把样板房当作产品来做的背后，是大量全球顶级设计师的群智涌现

负责建筑设计的 GOA、景观设计来自 JTL，而单是室内设计一个单项就汇集了包含于舍、丹健、李益中以及 CCD 郑忠这样的国际一流设计大师 ...

这是行业内塔尖个体对自己居所装修的顶层设计理念

正因为秉持着这样私宅的理念，完全按照非标的体系，为客户精细设计每一个细节，也才把最前沿的生活方式和视野带到这个项目

本质上是基于杭州城市不同需求下的设计演绎

包括今天来不及跟大家多说的精致细节

比如来自杭州沄璟如此美轮美奂的会所泳池

为什么会有水天一色的感觉

走近看

背景墙其实是来自于昭大师专属设计，再用渐变色马赛克一块块纯手工拼贴，设计灵感源自梵高的《星空》

再比如项目样板间的处理

墙面采用大面积浅色系影木做了消隐式处理，打开是八百库收纳

仔细看屏风的装饰也是呼应入户大堂，做了一点角度旋转，吊顶也是反弧形的设计

甚至是建筑立面不经意一瞥  

还在将东方折扇艺术符号通过石材斜切与拼接运用到立面，在阳光下熠熠生辉的样子

可想而知背后就是华润置地千万次对细节的推敲

所以

艺术雅奢的根本就在于

华润置地没有把风格流于形式，而是希望真正利用超前设计的理念提升居住的审美和品味

以四两拨千斤的姿态通过大量技法的精致了无痕

赋予空间以灵魂，注入项目的理念和气质

从而拿出一个完全精细化程度不同的社区，这是真正金贵的地方

也只有这样的雅致

才是长期主义的审美，是经久弥新的

内核本质是一次彻头彻尾通过内部设计驱动，带来最终对外风格的呈现

04

所以发现了么

至始至终，华润置地追求的都是长期主义的胜利

这个品牌的魅力就在于无论什么周期，无论行业内起起伏伏

他都没有失去过自己的身位

如果各位有留意今年上半年销售榜单，华润置地已经悄然跻身行业前三（数据来源：克而瑞 1-5 月榜单）

包括今天跟大家分享的三个项目

无论是华润置地杭州的沄璟、望云润玺、以及未来元起观潮，也都是区域破限价的存在

1、杭州沄璟以 4.5 万 / 平单价突破之江板块价值巅峰

2、望云润玺项目 5 月 24 日首开 114 套房源当日售罄，实现销售价格 39238 元 / 方，超越限价时代房价 3138 元 / 平

有没有想过为什么

我个人觉得这背后一个最大的改变是来自体系内对楼市的重新认知

今年全国楼市各地都在呼吁 " 好房子 "，本质上也是唤醒行业真正认真对待产品力

回过头来

华润置地也就是如此

深耕了杭州 20 年，在这 20 年里这家企业从过去开发规模到如今品质纵深的提升

在产品的投入一直在迭代一直在升级

而迭代之后的华润置地杭州，又在用一个又一个极致项目开发，从而满足客户的需求，也在呼应城市的发展

能够穿越周期的

一定是品牌，而不是数字

可以想像当华润置地完成了区域造城和项目造品质两大核心竞争力

未来很有可能华润置地的对手只有自己

以上为正文，来自 Moon

这是真叫卢俊公众号的第 6133 篇原创文章

免责声明：文中所涉及宣传资料为要约邀请，效果图的景观风格、布局效果等，并非开发商最终交付，仅供参考不作为销售承诺，因建筑规划、设计变更原因，以上示意图、效果图、实景拍摄图、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。发布时间：2025 年 6 月