如今行业里土地的竞争已经非常激烈

新增土地储备决定了新增的货值，就像一家公司未来能做多少业绩，就从它们储备了多少客户里产生

提到房地产最大的地主，各位会想到谁

如果打开年中的任意榜单

答案可能是保利发展、或者是中建系

而我们今天要分享的

实际上是这两年楼市土地市场隐秘的另一面

有的城市，在非公开市场协议出让的土地，已经超过了公开市场，存量隐形地王因此诞生

还有些地方，正在有一类房企愈发猛烈的攻城略地，很久没关注的下沉市场，正在崛起另一个 " 碧桂园 "（强势民企）...

这些现象的背后

也让人们后知后觉

房地产最大的隐形地主，或许不是我们认为的那些企业

如今各城市最大的土地储备方，终于浮出水面了

比如，协议出让的方式，今年在上海就造了多个 " 地王 "

所以，你可能也想象不到，将非公开市场的土地成交统计在内的话

上海的 " 隐形地主 " 并非榜单上的规模型房企，而是它：上海地产集团

大家来看今年上海的协议出让土地情况有多夸张

可以说是发力最猛的一年

（来源：网络）

今年上半年上海五轮土地出让卖地总金额累计才 654 亿

但非公开市场的协议出让土地，金额就高达 851 亿

而这其中，上海地产集团就斥巨资超过 800 亿拿下 13 块地

（来源：网络）

确确实实是如今上海的存量土储之王

不过可以看到非公开市场的土地多以大型旧改地块为主

而上海地产集团背靠上海国资委，是上海城市更新的主要平台，其主要角色是深入参与前期旧改地块的安置工作，后续再引入市场化房企，联合开发

而为什么说这家企业是隐形地主的原因

大家可以感受下，上海地产集团在土地市场拿下的项目，无不是上海最好的最核心的黄金地段

可见，这家企业在上海的城市建设中，含金量有多高

徐汇东安新村 523 亿的总价地王，由上海地产 + 徐汇城投联合获得后挂牌转让

现在东安新村两块地，已经在在上海公共资源交易中心，挂牌 90% 的股权捆绑转让

由这个典型案例可以看到

上海地产集团拿地模式的特点：与区政府的城投公司成立合资公司拿地

再通过股权转让，最后形成 " 协议出让 + 产权转让 + 合作开发 " 的模式

东安新村地块，上海地产与徐汇城投合作，各持股 50%，黄浦区淮海中路的余庆里地块，是与金外滩集团合作，而金外滩集团实际控股公司为黄浦区国资委

即便是自己拿下的地块，上海地产集团也较少独自操盘开发，且转让到市场上的动作很快

今年 3 月份，上海地产集团依旧通过协议出让拿下新江湾城板块 2 块地

才过去没多久，6 月份，新江湾城其中一块和北外滩的三幅地块，就通过资产包的形式，打包卖给了建发房产，建发获得 100% 的开发权

还有，刚刚开发滨江板块后滩九宫格，上海地产同样也是通过协议出获得其中 2 块地，后续应该很快，上海地产将会以资产包的形式上架转让

据说今年的上海地产集团，还有超过千亿的土地资产包，会持续转让，如果确实如此，这个份额远超公开土地市场

也因此，上海地产集团拥有自己城市更新的朋友圈

很多房企进入上海，在公开土地市场摇不到土地，最后大概率都会与上海地产进行合作

就拿有三年未在上海拿地的华润置地来说

回到上海楼市的第一块地，就来自于上海地产的旧改项目转让：三林楔形绿地

三林楔形绿地，是市级城中村改造项目中规模最大的城市更新项目，约 4.2x 平方公里，其中前滩润璟就是其中的一部分

总建筑面积达到约 7.2 万平方米的长桥新村片区旧改项目，其中就引入了招商蛇口作为合作伙伴，即为海上清和玺

还有宝山顾村大型居住社区拓展区新顾城板块，也是上海集团的城市更新项目之一

截至 2024 年底，上海地产集团已经累计实施了 32 个城市更新项目，涉及面积约 147 万平方米

可以看到，这个城市超过一半的城市更新土地，都交给了上海地产集团

而接下来几年，又毫无疑问是上海发力城市更新的最猛时期

我们会越来越多看到，房企们来到上海，想要获得核心地块

除了去招拍挂市场试运气，也会和上海地产集团这样的企业合作

不仅如此，上海地产集团不仅在城市更新中拥有大量土地，在公租房、保租房、动迁安置房模块，也是上海这个城市体量最大的持有者之一

所以，与其说这是上海的 " 隐形地主 "，不如说它是上海的 " 旧改之王 "

说到第二种隐形地主，我提名各城市地铁公司

最近两年，地铁公司包圆土地市场的画面，时常出现

先说两个城市

一个是沈阳

在 2022 年沈阳二批次集中供地的 10 宗地块，沈阳轨道交通独得 8 宗

这还不是偶发事件

接着 2023 年，沈阳整个城市就只卖了 10 块地，有 7 宗被沈阳轨道交通拿下

沈阳轨道交通集团花了 65 亿，一举拿下这座城市七八成的土地

另一个城市，合肥

在土地市场较为冷淡的二线城市，地铁公司往往成为托底角色

合肥轨道交通在 2022 年开始加码土地市场，年内竞得 9 宗地块

在 2024 年合肥轨道交通再次大手笔拿地，以 138 亿元左右金额，拿下 707 亩，9 块涉宅土地，位列合肥拿地企业第一名，并拿下合肥的单价地王

其实，回顾这两年的土地市场

你会发现，地铁公司的存在感持续走高

另一方面来说，地铁公司确实也是各大城市的 " 隐形地主 " 了

尤其是在 2022 年，把各城市地铁公司拿地金额加起来，都要抵过一个千亿房企级别的企业了

（来源：中指研究院）

时间到了今天，并没有停止，还在疯狂拿地

最典型的就属广州地铁和厦门轨道交通建设，不仅以近 30 亿的拿地金额位列前茅

截至写稿前，它们还在出手

广州地铁在 7 月又花了 21 亿底价拿下地铁上盖地块

厦门轨道交通更厉害，直接拿下五缘湾地块，花了 28 亿

如今，随便点开一条卖地新闻，各城市和轨道公司挂钩的房地产项目，已是楼市常态

很多地铁公司，硬是把房地产这个副业，干成主业，悄然成为当地的拿地大户

广州地铁就是

2024 年报里，房地产经营收入比运营收入还要多出 20 多个亿

难得的是，如今地铁公司的项目，依托于 TOD 轨道开发的模式，地铁上盖的项目，拥有先天优势

尤其是在那些地铁尚未全面铺开的城市中，TOD+ 住宅 + 商业就是香饽饽

因此还成为了当地卖得最好的开发商

去年，厦门房企商品房销售中，厦门轨道集团无论是销售金额，还是销售面积，均为第一

（来源：克而瑞）

某种意义上，地铁公司已经成为厦门最大的房地产企业

而地铁公司能够在楼市冷淡期托底土地，背后的学习榜样，毫无疑问就是香港地铁

截至 2025 年 7 月，港铁在全球范围内的房地产项目一共达到 86 个

深圳地铁紧随其后，一共有 53 个项目，是深圳 TOD 开发的绝对主力

从项目数量上看，如今的地铁公司，已经成为了楼市不可忽视的一股力量

噢，别忘了

地铁公司入局房地产的模式还非常多样化

它们不仅自己拿地卖房，还是知名房企背后的大股东

曾排名行业第一的万科，深圳地铁集团是第一大股东，也是实际控制者

广州地铁就与越秀地产达成了深度合作，不仅双方共同成立品秀地产，共同开发 TOD 项目，广州地铁还是越秀物业的主要股东

可以说，如今广州地铁 + 越秀集团两者的份额加起来，也算是当地最大的土地储备方了

大家看到了么

地铁公司正在以越来越多样化的形式，参与着每个城市土地的运营和开发

在下沉市场，我看到另一个 " 碧桂园 " 崛起

先声明下，这个比喻没有任何负面的意思

因为确实无法找到更加合适的词来形容这个品牌崛起的势头有多迅猛

相信你也听过它的名字：邦泰集团

一家来自四川的民企，在 2021 年我曾接触过这个品牌，当时对它留下深刻印象

来自于它与众不同的深耕路线，当时进入的城市除了成都大本营，其余都是房价不过万的县城

（统计时间：2021 年）

它不仅深耕三四线，还在下沉市场有着遥遥领先的销售力

来看几组数据，如今的邦泰依然保持下沉市场的统治力

邦泰在乐山销售市占率超 60%，在宜宾邦泰臻境登顶主城销冠，同时在德阳、自贡、广元、眉山、西昌、玉溪等三四线城市成为第一

（来源：克而瑞）

一直是四川地级市的销售冠军，且断崖领先

但没想到的是，一直深耕四川区域三四线的邦泰，这两年开始走出来了

且是不断往上走

不仅是更大范围的走出四川，进入城市的能级也在升维

邦泰的步伐从三四线走到了各大二线城市

今年，邦泰在多个二线城市拿下多幅地块，并都创造了热销

在南宁，邦泰才进入一年多，就拿下 6 块地，不仅销量进入前十，首个项目邦泰璟和已经成为南宁单盘之王

在西安，邦泰半年就拿了 5 块地，在合肥布局了 4 个项目，长沙 2 个 ...

一家外来的民企，进入那些行情下滑停滞的城市，只花了 1 年时间，就能拿出这样的成绩，可以说是奇迹

在全国上半年拿地面积的排行榜上

邦泰新增土储 144 万平方米，已经位居全国第四（前两年分别排名第 13、14），是民企中第一

（来源：中指研究院）

大家有没有觉得这样的画面非常熟悉

先深耕三四线，再走向全国化

而邦泰的拿地策略和当初碧桂园的不同之处在于

它抓住了这几年二三线城市的空白期，通过小盘快跑的形式降低风险，实现高效布局

主要拿地的地块面积聚焦于 5 万㎡的中小体量盘，开发时间短，周期快

如果你问

现在的房地产行业还有黑马吗

我想，邦泰就是现在最成功的那一个

相信它会在不断深耕三四线的基础上，成为下沉市场最大的 " 隐形地主 "

而且也很有可能，未来我们会在其他一线城市的土拍市场中，看到邦泰的身影

我们说的 " 隐形地主 "，这里要加上一个双引号更为合适

实际上想要表达的是，如今行业土地市场，正在崛起的三股力量

1，那些深耕旧改的企业，成为未来核心城市主要角色

如上海、深圳的主要角色，旧改项目体量大、资金成本高、操盘难度大，主要模式以国资平台拿地 + 房企联合开发

不过个别城市也有民企操盘，如深圳鸿荣源，操盘深圳多个超大体量旧改项目，也是这座城市的隐形地主

2，各城市地铁公司正在快速占领 TOD 上盖项目的份额

不仅联合开发，地铁公司自己操盘的项目也被客户认可，如广州地铁、厦门轨道交通集团等，产品力快速提升会是这类跨界房企的下一步

3，下沉市场有人退出，就有新王登场

在这两年的市场冷冻期，邦泰集团以更加稳健的步伐，从下沉市场走向上层，或许未来我们亦会看到这个品牌进入更高能级城市

本质上，在任何市场，如今能够成王

已经不能单一的靠着当初标准化的模式

而是靠一个又一个项目产品力征服市场获得的

不管是国资平台，还是地铁公司，亦或是新势力民企

让土地转换成为该有的产品价值，才能让真正的野心实现落地

以上为正文，来自乔不丝

这是真叫卢俊公众号的第 6166 篇原创文章