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杜林巍很会过日子。

首钢璟悦长安的沙盘，有园林、有大门、有会所，唯独省略了住宅楼模型，被透明的水晶体替代。

更神奇的是，在这个条件下，它居然开盘了，且热销了。

开盘一周，网签了50套，登顶京城楼市网签套数周榜之首。

截至 7 月 16 日，网签套数达到了 56 套，另有 27 套已预订，网签面积 5677 平米，成交均价6.11万元/平米，网签金额3.466亿元。

这份成绩，杜林巍功不可没。他是璟悦长安的掌舵者，去年 4 月份，从成都首钢地产总经理位置上调入北京。

璟悦长安的沙盘减配，他真的是为了省钱吗？

一般来说，沙盘上的水晶体，代表还没领取规划证，或已经售出，或已规划未建的楼栋。购房者无法通过它，得到楼栋的实际高度、楼体间距等直接感官。

像璟悦长安直接拿水晶体卖房，在北京楼市是十分罕见的。

有人猜测，可能是因为楼栋太密，如果等比例放楼体模型，会比较压抑。即便是水晶体，也只统一留了个基座。

此地无银三百两。

一年多来，石景山楼市很沉寂，璟悦长安的热销，的确点燃了一把火。

在花姐看来，主要有两个关键点：

1、它是石景山首个好房子项目，首创"开敞式内凹阳台"，它可以封闭，意味着赠送面积大，且实用。

2、它有价格优势，预售均价约 7.2 万元 / 平米，但网签均价为 6.12 万元 / 平米，相当于打了85折。

这个价格，比它往南 900 米的中海长安源境一期的均价，还便宜了近 1000 元 / 平米。

当然，中海长安源境一期最近开始降价了，7 月份网签的两套，均价已经跌破 5.8 万元 / 平米。6 月份已跌破 6 万元 / 平米大关。

从这个角度看，璟悦长安的价格又算是坚挺的。

楼王不是最贵的

首钢璟悦长安共规划了 16 栋住宅楼、700 套房源一次入市。

但此次开盘首推，只有9栋楼，分别为4-6#、8-10#、12-14#，共411套房源。

开盘首推的户型，包括 83 平米两居、97 平米和 107 平米三居，以及 133 平米四居。其中 3 居为主力户型，共 580 套，占比 83%。

从网签数据看，卖得最贵是107平段位，均价6.164万元/平米，比 133 楼王户型贵了 200 元 / 平米；97 平的成交均价为 6.074 万元 / 平米。

卖得最好的户型为97平米段位，网签32套，另有9套预订。

其余 107 平段位，网签 23 套，另有预订 15 套；133 平网签 1 套，预订 2 套；83 平无网签，预订 1 套。

具体来看：

4#108 平米东边户网签 1 套，为 1602 室，另有 1 套预订；

5#1、2 单元边户 133 平各网签 1 套，2 单元边户预订 2 套；中间户 105 平网签 7 套，预订 6 套；

8# 东西向的 83 平尚无网签，但有一套预订；

9# 东边户 108 平网签 5 套，西边户顶层 1601 室已被预订；

10#109 平共网签 6 套，6 套显示已预订，网签和预定的多集中在 1 单元边户；

12# 位于整个小区的西南角，2 单元边户为 103 平户型，其余皆为 108 平，目前仅网签 1 套，为 1 单元边户 701 室；

13# 的网签和预订况最好，该楼 3 单元边户为 108 平，网签 2 套；其余 94 平和 97 平，共网签 19 套，另有预订 5 套；

14#1 单元边户为 108 平，网签 1 套，预订 1 套；中间和 2 单元边户为 95 平和 97 平，网签 13 套，预订 4 套。

楼间距太密了

按照目前的网签速度，首钢璟悦长安本周后的网签套数，大概率会突破100套。

它将成为下半年，京城楼市第一个爆火的热盘。

只不过，这种以价换量效应的背后，仍然无法掩盖其楼间距过密的现实。

首钢璟悦东西长约 246 米，南北宽约 112 米。从北至南依次排布了 3 栋、4 栋、4 栋、5 栋住宅楼。

正中间，一条东西向的中轴景观带，将整个小区分成了南北两个大格局。

这导致南北两排住宅的距离，十分窄小。

北边 6# 和 3#、2# 之间的距离，仅仅只有9米和9.07米；南边 10# 和 13#、14# 之间的距离，为10.27米和9.96米。

过于局促的楼间距，让小区大部分楼栋之间，都存在角煞，遮挡严重。

背后的原因，首钢璟悦长安企图融入太多的好房子要素，导致装的太满，形成了反噬。

整个小区不计容面积加一起，约在 1.27 万平米左右。

这导致首钢璟悦长安的实际容积率，达到了3.16，而规划的容积率为2.71。

背刺周边竞品楼盘

几家欢喜几家愁。

首钢璟悦长安的热销，给仲夏的京城楼市，继续添了一把热火，也让自己星光熠熠。

只不过，它以价换量的成功背后，给了周边项目莫大的压力。

最明显的当属长安源境，在首钢璟悦长安西南处约 900 米。它们可谓明显的竞争对手。

长安源境一期 2024 年 9 月首次领证，供应 286 套，目前网签 133 套，成交均价6.21万元/平米，网签金额9.96亿元。

另外 1#48 套房源，于今年 6 月 26 日取证，目前网签 5 套，成交均价6.33万元/平米，网签金额3460.88万元。

雪上加霜的是，在长安源境一期去化仅 4 成的情况下，二期也已经在入市的路上了。

今年 4 月 10 日，长安源境二期和首钢璟悦长安，同一天公示了规划方案，同样有约 334 套房源。

长安源境二期几乎翻版了一期的设计，户型上虽也有奇偶阳台，但与首钢璟悦长安的内嵌阳台比，实用性缺了许多。

户型上已然落后，长安源境接下来做的，似乎只有降价加快去化进度了。