本文来源：时代周报 作者：张钇璟

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7 月 24 日 -7 月 25 日，上海 2025 年第六批次集中供地进入现场竞价环节。此次土拍共包含 8 宗地块，总出让面积约 23.3 万㎡，规划建筑总面积约 52.3 万㎡，总起价高达 236.71 亿。

据了解，此次土拍为上海今年以来 " 含金量 " 最高的一次，一口气推出三宗内环核心地块，数量已追平上半年公开土拍的总和。其中，徐汇徐家汇地块起拍楼板价 16.36 万元 /㎡，尚未开拍便已锁定全国涉宅用地单价最贵地块。

7 月 25 日下午 2 点 47 分，随着最后一幅地块落槌，第六批次土拍正式结束，8 宗地块全部成功出让，总成交价约 289.57 亿元。

具体来看，上述 8 宗地块中，仅有青浦新城组团地块以底价成交，其余 7 宗地块均为溢价成交。其中，虹口北外滩地块溢价率最高，达 46.33%。此外，徐汇徐家汇地块溢价也达到了 22.38%，成交楼面价 20.03 万 /㎡，刷新了全国楼面价纪录。

上海中原地产资深分析师卢文曦对时代周报记者表示，优质地块是刷新纪录的前提，更重要的是大家对上海市场成长性的认同。

" 总体来看，这批土地拍卖的结果符合大家预期。土地市场的信心也会传导到交易层面，尤其是区域内有在售项目的是最直接的利好。" 卢文曦称。

此外，中指研究院上海数据总经理张文静指出，随着土拍市场热度的传导，叠加优质新房供应的加快，上海房地产市场的稳定态势或将持续得到支撑。

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超 20 万 /㎡，神秘民企拿下全国单价最贵地块

徐汇徐家汇地块究竟会花落谁家，无疑是六批次土拍中最大的焦点。

资料显示，徐家汇地块，全称为 " 徐汇区 XH-02 ( TPL ) 单元 051-11 地块 "，出让面积 4705.49㎡，规划建筑面积 6117.14㎡（其中住宅约 5200㎡），容积率仅 1.3，限高 15 米，将打造低密风貌住宅。

该地块位于衡复风貌区，为该区域十年首宗新增住宅地块，区域内历史人文价值高，地块一街之隔就是交通大学。商业方面，该地块一街之隔便有 one ITC 商场，距离徐家汇商圈核心的港汇恒隆广场、美罗城也仅仅约 500 米。

7 月 25 日下午两点，作为上海六批次土拍的压轴，徐家汇地块开始现场竞价。

虽然受关注高，但事实上参与竞拍的房企并不多。据悉，该地块共吸引了三家竞买人，分别为中海、招商蛇口 & 徐房集团、上海祺祥旺宇置业有限公司（以下简称 " 祺祥旺宇 "）。其中，祺祥旺宇为上海土拍市场的陌生面孔，也是唯一一家民企。

企查查数据显示，公司成立于 2025 年 1 月 17 日，注册资本为 15.5 亿元，法定代表人为叶舒祺，目前企业状态为存续。

总体来看，徐家汇地块的竞拍过程并不是非常激烈，争夺主要集中在中海与祺祥旺宇之间。最终，历时 40 多分钟、28 轮竞价，徐家汇地块被祺祥旺宇拿下，成交价 12.25 亿元，溢价率约 22.4%，成交楼面价 20.03 万元 /㎡。

这一价格超过了静安寺 C050101 单元 095-7 地块（2025 年 2 月协议出让，成交楼面价 16.23 万元 /㎡），以及徐汇区斜土街道 xh128D-07 地块（2024 年四批次土拍地块，成交楼面价 13.1 万 /㎡，即绿城 · 潮鸣东方项目），刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录。

对于徐家汇地块的最终成交结果，卢文曦表示，" 符合预期，毕竟那么好的地段完全值这个价格。"

他认为，拿地的企业并非大家熟悉的房企，背后可能有几方面因素：首先，地块面积太小，开发成本偏高；其次，地块技术指标要求比较高。该地块还需配一小部分商业，可售部分面积进一步缩小，会影响利润；最后，风貌别墅项目相对小众，去化速度并不快。所以，当价格超过某个临界点后，传统房企便不愿意拿地。

对于祺祥旺宇而言，卢文曦指出，其没有传统房企有营收压力和时间上的要求，可以慢工出细活，打造成区域内的标杆产品。

与金隅火拼，绿城中国溢价超 46% 落子虹口北外滩

除了徐汇徐家汇地块，7 月 25 日上午拍卖的虹口北外滩地块亦备受市场关注。

该地块吸引了金隅、招商蛇口 & 瑞城、华润置地 & 越秀、中海、保利发展、绿城中国、金茂共 7 家竞买人参与竞价。

该场拍卖开场即进入白热化争夺战，经过多轮举牌后，价格迅速来到 40% 溢价上限，触发了 " 高品质建设 " 指标环节；在竞 " 高品质建设 " 环节，绿城中国和金隅互不相让，一番激烈角逐后，又来到装修标准 6000 元 /㎡和人才房 2% 上限，触发第二轮不设上限竞价。

最终，绿城中国以总价 64.72 亿元 + 商品住宅装修标准 6000 元 /㎡（集采价）+ 公共服务设施 2600㎡（计容）+ 高端人才住房配建比例 2% 摘得北外滩地块，成交楼面价 12.66 万元 /㎡。该地块的溢价率高达 46.33%，不仅仅是本场土拍最高，更创了下今年土拍溢价率纪录。

资料显示，虹口北外滩地块，全称为 " 虹口区北外滩地区 hk315-11 地块 "，土地出让面积 19441.07㎡，规划建筑面积 51130.01㎡（其中住宅建面不超过 48603㎡），容积率 2.63，地上建筑限高 100m。地块无配建保障性租赁住房要求、无中小套型要求。

该地块位于北外滩核心区域，直线距离 1km 范围内分布有 4 号线临平路地铁站和 12 号线提篮桥和国际客运中心地铁站。地块周边距离较近的项目有碧云北外滩 · 尊邸和中粮 · 北外滩壹号。其中，碧云北外滩 · 尊邸于 2024 年 12 月 12 日首开，推出 137 套房源，推出均价 13 万元 /㎡，当天去化率超 60%；中粮 · 北外滩壹号则预计 2025 年下半年首开。

据了解，这是绿城中国今年在上海公开市场拿下的第二宗地块。今年 3 月举行的上海第三批次供地中，绿城曾以成交价 29.16 亿元 + 装修标准 5000 元 /㎡+ 公共服务设施 300㎡+ 高端人才住房配建比例 0.6% 竞得浦东新区北蔡地块，成交楼面价 71412 元 /㎡，溢价率亦高达 40%。

2025 年 5 月 11 日，绿城徐汇滨江项目 " 绿城 · 潮鸣东方 " 开盘，全部 120 套房源 " 日光 "，总销售额高达 69.88 亿元。项目备案均价 19.5 万元 /㎡，刷新了徐汇区新盘均价纪录。

根据克而瑞《2025 年 1-6 月上海房企全口径排行榜》，今年上半年，绿城中国在上海的全口径销售额达 115.60 亿元，位列榜单第 11 位。

图片来源：克而瑞《2025 年 1-6 月上海房企全口径排行榜》