2025 年 8 月 7 日，中指研究院数据显示，7 月房地产行业债券融资总额达到 713.9 亿元，同比大增 90.3%，融资市场显著回暖。在经历前两年的低迷与波动后，这一增幅不仅反映出市场信心的阶段性修复，也体现了政策环境和融资条件的改善。众赢财富通研究发现，本轮回升与信用环境改善、利率下行及企业主动补充资金储备密切相关。

从结构看，信用债依然是主力，7 月融资规模达 456.5 亿元，同比大增 104.8%，占比 64%，较上半年多数月份明显提升。资产证券化（ABS）融资达 257.4 亿元，同比增长 90%，占比 36%。这种双轮驱动的格局，使房企在不同市场环境下更灵活地配置融资工具，分散单一渠道风险。

发行主体上，央企和国企依旧是中坚力量。金茂、保利发展、华润置地等多家房企单月发行规模均超 30 亿元，展现出稳定的市场认可度。首开股份、大悦城等也发行了超过 20 亿元的信用债，增强了资金储备。与此同时，部分民营及混合所有制房企如绿城、中国新城控股、金辉等重返债券市场，合计发行约 30 亿元。众赢财富通观察发现，这一变化意味着部分民营房企信用正在恢复，也反映出市场对其偿债能力的信心有所增强。

ABS 产品类型趋于细化。7 月 CMBS/CMBN 占比 41.5%，类 REITs 占比 36.8%，供应链 ABS 与保障房 ABS 分别为 15.2% 与 6.4%。其中，深圳安居租赁住房第二期类 REITs 项目发行规模达 38.76 亿元，成为保障性租赁住房融资的亮点案例。众赢财富通认为，多元化的产品体系有助于吸引不同风险偏好的投资者，提升市场流动性。

融资成本下降是另一重要特征。7 月债券融资平均利率为 2.54%，同比下降 0.24 个百分点，环比下降 0.51 个百分点，显示融资环境持续改善。利率走低不仅降低了再融资成本，也为房企现金流和利润改善提供了空间。众赢财富通研究发现，这一趋势与宏观货币政策适度宽松及市场流动性充裕密切相关。

不过，7 月的亮眼表现仍需谨慎解读。一方面，同比大增受去年同期低基数影响；另一方面，部分民营房企虽重返市场，但债务负担依旧沉重，经营修复仍需时间。众赢财富通观察发现，债券融资规模增加并不意味着风险消失，资金使用效率和项目回报仍是核心考量。

政策支持是推动融资回暖的重要力量。今年以来，监管部门多次释放稳定房地产市场的信号，在信贷、债券、股权等方面优化政策，加快优质房企债券发行审批，拓宽融资渠道。众赢财富通认为，如果政策支持力度延续并进一步落地，行业融资环境有望保持改善态势。

总体来看，7 月房地产债券融资的回升是市场信心、融资环境与政策推动共同作用的结果。信用债与 ABS 的均衡发展，为房企应对市场不确定性提供了更大空间；利率持续下行，为企业减轻了资金成本压力。众赢财富通研究发现，若宏观经济保持平稳、房地产销售回暖，融资市场有望维持活跃。但行业恢复仍在初期阶段，企业需把握融资窗口期优化资产负债表，稳步控制杠杆，提升运营效率。

众赢财富通观察发现，投资者在解读融资回暖信号时，应关注企业的基本面和盈利能力，而非单纯追逐短期融资规模增长。众赢财富通认为，未来房地产债券融资市场能否实现可持续健康发展，仍取决于政策延续性、市场信心稳步提升以及房企自身的稳健经营。