本文来源：时代周报 作者：张钇璟

图片来源：绿城中国官微

8 月 25 日下午，绿城中国（03900.HK，以下简称 " 绿城 "）召开 2025 年中期业绩发布会。绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰，执行董事、执行总裁耿忠强，执行董事、副总裁李骏，执行总裁、董事会秘书周长江等管理层出席会议现场。

根据绿城 8 月 22 日披露半年度业绩报告，期内该公司取得总合同销售约 1222 亿元，居行业第二；自投项目销售约 803 亿元，权益销售额约 539 亿元，均位列行业第五。

据了解，管理层今年初给绿城定下的目标为 " 自投销售 1600 亿元 "，如今看来这一目标正好完成过半。

对于上述目标，副总裁李骏表示，有信心、也有能力完成。据他透露，下半年，绿城自投可售货值达 1763 亿元，其中首开货值 714 亿元。截至 7 月底，绿城已经实现了自投项目销售 857 亿元，预计 2025 年度的销售可能会和去年基本相当（2024 年绿城自投项目销售额为 1718 亿元）。

展望后市，李骏表示，尽管当前房地产市场仍然处于调整周期，但随着各项稳定政策的累积效应显现，下半年市场有望逐步探底企稳。不过，对整个行业而言，真正走出低谷、恢复健康正常的发展轨道，可能还需要几个季度的时间和信心的修复。

收入、利润均下滑

财报数据显示，2025 年上半年，绿城取得收入约 533.68 亿元，同比下降 23.3%；股东应占利润约 2.1 亿元，同比下降 89.7%。

绿城执行总裁耿忠强指出，收入和毛利的下滑主要系上下半年交付节奏分布不均匀的影响。今年上半年，绿城交付的面积同比下降了 22.7%，导致收入同比下降。

" 如果放在全年的维度来看，今年的收入应该跟去年的应该差不多的。" 耿忠强补充道。

至于股东应占利润的大幅下滑，耿忠强表示，主要源于公司积极推动长库存去化，2025 年中期计提相关资产减值损失 19.33 亿元。其中，公司对旗下项目计提存货减值 17.17 亿元，对于部分应收账款计提信用减值损失约 2.16 亿元。

针对未来还有多大金额减值的提问，耿忠强回应称，" 具体数字很难预估，因为市场环境会变，公司自身的经营策略也会做一个适时调整。我相信长库存面临减值压力，是当下每一家房企都不可回避的难题。"

据悉，今年上半年，绿城旗下 2021 年及以前库存去化 190 亿。据管理层透露，截至今年 6 月底，绿城的整体货值大约 2700 亿，其中 2021 年及以前的货值不到 1400 亿，占比一半左右，预计未来 3~5 年可以基本去化完成。

至于毛利率方面，今年上半年，绿城实现毛利率为 13.4%，较 2024 年同期的 13.1% 有所上升，主要是因为本期结转收入的项目中销售占比较高的上海外滩兰庭毛利率较高所致。

耿忠强指出，从全年来看，受收入结转结构以及重难点库存去化的影响，今年年底毛利率仍然面临一定的压力，预计会比 2024 年同期要稍微低一点。

不过，他也指出，毛利率基本已处于底部。" 我们现在已售未结的毛利率整体高于已售已经结转的毛利率水平，也就是说近几年获取项目的平均毛利率是比较高的，相信后续随着近两年新获取项目的交付，毛利率将呈现一个温和回升的态势。"

下半年将放缓拿地节奏

回顾今年上半年，拿地亦是绿城中国绕不开的话题。

财报数据显示，2025 年前 6 月，绿城新增 35 个项目，总建筑面积约 355 万平方米；权益土地款 362 亿元，较去年同期增长约 135%；预计新增货值 907 亿元，较去年同期增长约 172%。

按照投资区域分布来看，其中杭州市占比 47%，除杭州以外浙江省占比 14%，长三角除浙江省以外占比 21%，一二线城市占比 88%。

据行政总裁郭佳峰透露，今年上半年拓展的 35 个项目年内都可以首开，预计年内销售转化率可以达到 55%。截至 8 月 20 日，绿城中国年内新增货值已超 1200 亿元。综合来看，全年新增的项目预计可贡献当年销售约 500 亿元。

郭佳峰表示，下半年绿城的拿地节奏会放缓一些，一方面是因为上半年拿地数量较多，另一方面则是今年上半年杭州质量较好、数量也相对比较大。

此外，对于当前的土地市场，郭佳峰认为，虽然目前仍然是在筑底过程当中，但是分化空前的加剧，比起今年上半年来风险在加大。

在他看来，下半年的土地市场整体热度或许不如上半年，但预计优质地块仍将维持一个较高的热度，具备稀缺性的和发展潜力的优质地块，仍然值得重点关注和争取。

有息负债增加 58 亿

在经营计划之外，公司的财务状况依然是媒体与投资者们关注的焦点。

财报数据显示，截至 2025 年 6 月 30 日，绿城总负债 3987.91 亿元，较 2024 年底增长 1.1%。其中，有息负债增长较为明显，为 1430.27 亿元，较 2024 年底的 1371.87 亿元增加了 58.4 亿元。

对此，耿忠强指出，有息负债明显增长的原因是公司上半年拿地比较多，为了尽快的实现股东回流，去做了开发贷，所以银行的贷款有阶段性的增多。

虽然负债总体规模有所上涨，不过在债务结构方面，绿城明显得到优化。截至期末，绿城银行借款为 1169 亿元，较 2024 年底增长 11.76%；银行借款占有息负债比重为 81.7%，较去年底上升 5.4 个百分点。一年内到期的借款为 232 亿元，占比 16.3%，较去年年下降了 6.8 个百分点，创了历史新低。

融资成本方面，2025 年上半年，绿城中长期信用债发行利率持续下降。截至 6 月末，公司平均融资成本是 3.6%，较去年同期的 4.0% 下降 0.4 个百分点，期末融资成本为 3.4%，较去年同期的 3.9% 下降 0.5 个百分点，均实现了较大幅度的下探。

三道红线方面，绿城中国亦全部达标，为 " 绿档 " 房企。截至 2025 年 6 月底，公司剔预资产负债率为 67.1%，净负债率 63.9%，现金短债比 2.87 倍。

对此，耿忠强表示，与同行相比，公司负债率偏高。所以，公司整体优化负债结构、压降负债总额的方向不会变，预计到 2025 年年底，今年总的降负债幅度跟去年相当。对于负债，公司并不会一味地极降，而是会在去库存、降负债、谋发展发展之间做好平衡。

截至 8 月 25 日收盘，绿城中国报 10.82 港元 / 股，较前一交易日上涨 1.12%，总市值约 275 亿港元。