文 / 乐居财经 李姗姗

" 上半年房地产总体朝着持续回稳的方向迈进，我们坚持高质量发展、稳健经营，深化经营管理，推进城市变革，大力实施产品福利升级，推动经营业绩稳中有进，财务状况保持健康。"

在 8 月 26 日下午的中期业绩会上，越秀地产（00123.HK）董事长林昭远对上半年的经营如是表示。

业绩会当天，越秀地产发布了 2025 年半年报，期内，公司实现营业收入 475.7 亿元，同比上升 34.6%。毛利率约为 1.06%，权益持有人应占盈利约为 13.7 亿元，核心净利润 15.2 亿元。

在房地产行业深度调整、多数房企承压前行的当下，越秀地产通过精益营销、精准投资推动库存去化，是为数不多销售额上涨的房企。

期内，" 三道红线 " 绿档、正向现金流和低融资成本，为越秀地产筑起了三道财务护城河。

在公布半年报的前一天，越秀地产还收获了来自标普的投资级评级上调，评级展望为稳定，成为行业唯一获得标普投资级评级的地方国企。

一、精益销售跑赢同行，商住并举稳定增量

为积极应对房地产市场波动带来的影响，越秀地产抓住市场 " 筑底企稳 " 的机会，灵活精准施策，深化实施 " 一盘一策 " 营销策略，加快去库存，并强化库存去化考核机制，数字营销全面发力，交出了一份亮眼的销售成绩单。

2025 年上半年，越秀地产录得合同销售 ( 连同合营企业及联营公司项目的销售 ) 金额 615 亿元，同比上升 11%。

公司上半年已完成全年合同销售目标 1205 亿元的 51%，成为上半年 TOP10 房企中三家实现同比正增长的企业之一，整体跑赢同行。

分地区来看，越秀地产大湾区销售占比约为 21%，华东占比 28%，北方区域占比有所上升，达 34%，中西部占比 11%。得益于北方销售占比提升，入账销售均价大幅提升至 3.51 万元 / 平方米。

按城市能级划分，越秀地产上半年销售额主要集中在一线核心城市，495 亿元销售额占总销售额比重的 80.5%。

其中，在北京上半年实现合同销售额 197.2 亿元，同比大幅上升 255.1%；大本营广州仍然是越秀地产的主力粮仓，实现 157.56 亿元销售额；此外，在上海也实现了 144.92 亿元销售额。

根据克而瑞统计，越秀地产上半年销售金额排名保持全国前 8，其中在广州排名第 2，北京首次排名第 1 及上海排名第 6。

副董事长朱辉松在会上表示，越秀上半年从营销角度提高销售质量取得初步效果，下半年会进一步加强去库存的力度，包括对销售质量和价格的管理，通过一个项目一个策略，精准研判每一个项目的销售计划，对完成年度销售目标充满信心。

值得关注的是，除了房地产开发主业营收增长，越秀地产在商业、服务、康养等大商业经营也持续发力。

2025 年上半年，越秀地产商业物业租赁收入约为 2.68 亿元；房托收入 9.66 亿元，整体期末出租率 ( 不含酒店及公寓的出租率 ) 约 82%；越秀服务收入 19.62 亿元，在管面积约 7,231 万平方米；越秀康养入住率持续提升至 74%，在营床位达 7762 个，医养结合项目数量达 24 个。

管理层表示，公司会坚持 " 商住并举 " 战略，大商业经营收入比例保持在 10% 左右，商业地产形成开发、运营、金融资产管理体系，拥有写字楼 + 零售商场 + 酒店公寓三大核心业态，成为营收持续增长的 " 稳定器 "。

二、精准投资助高效去存，以销定投成效可观

" 上半年合同销售额的提升，主要原因在于投资项目的选择，包括对市场产品的准确定位，以及对市场销售环节的把控。"

2025 年上半年，土地市场维持分化，越秀重点投资布局核心城市，采取精准投资策略，获取多宗优质地块。

期内，公司分别于北京、上海、广州、杭州、西安及佛山新增 13 幅土地，总建筑面积约为 148 万平方米，增量投资有力驱动业绩结构性优化，为去存量、增效益提供有力支撑。

截至 2025 年 6 月 30 日，越秀地产拥有总土地储备约 2,043 万平方米，94% 分布在一线和二线城市。其中，于大湾区拥有 800.58 万平方米土储，占总土储建面的 39.2%；在广州土储面积为 704.34 万平方米。

管理层表示，2021 年以后土地已进入买方市场，近两年越秀的拿地策略为避开大的项目，主要拿小的项目。

" 项目都集中在老城区，很难有连片的土地，但是基本上可以快进快出，运转效率高，投资兑现度也比较高。"

这样的策略效果可观，管理层对此期望很高，表示会保持一定程度的投资强度，确保公司在稳中求进。

三、" 三道红线 " 稳居绿档，融资成本突破新低

稳健的财务状况，是越秀地产抵御行业风险、获得国际评级认可的 " 护城河 "。

在行业普遍面临流动性压力的当下，越秀地产始终将财务安全放在首位。报告显示，越秀地产在 2025 年继续稳居 " 三道红线 " 绿档阵营。

截至 6 月 30 日，越秀地产剔除预收账款后的资产负债率为 64.6%，同比下降 3.7 个百分点；净借贷比率 53.2%，同比下降 5.4 个百分点；在手现金及存款 446.4 亿元，覆盖短债的 1.7 倍，财务健康稳健。

公司严抓回款，上半年实现经营性现金流净流入 41.02 亿元。

在广州，越秀地产通过被收储获得 120 亿元地票，目前已经兑现了 63 亿元，还有 57 亿元尚未兑现，投资资金可谓充足，预计今年到明年上半年会使用这笔资金。

债务结构方面，越秀地产进一步优化，有息负债规模控制在 1038.6 亿元，短债占比仅 24%。

在融资端，越秀地产同样优势显著。上半年加权平均借贷利率同比下降 41 个基点至 3.16%，期末平均借贷利率首次下降至 3% 以下，融资成本的持续优化进一步提升了公司的盈利空间。

财务状况良好，越秀地产回馈股东，上半年派息 6.08 亿元，占核心净利润的 40%。

林昭远表示，2025 年是 " 十四五 " 收官之年，也是 " 好房子 " 建设加速落地的关键之年。下半年公司将继续围绕 " 稳业绩、谋突破、精管理、提能力 " 工作主题，力争全力达成年度各项经营目标，在市场新的竞争格局和发展模式下，持续为股东创造价值。

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