@房财经 胡海波

房地产进入持续下行周期，已经三年有余。

整个行业的深度调整期分化态势，也越来越明显。优胜劣汰法则下，多数房企业绩陷入持续亏损，早已不足为奇。

不过，总有一些在下行阶段持续调整战略的房企，能够在逆市中稳住基本盘，持续突围，取得良好的业绩。

这其中，大悦城（SZ000031）就是典型代表之一。

上半年，大悦城营业收入 152.31 亿元；净利润 7.48 亿元，同比增加 7.1 亿元；归母净利润 1.09 亿元，同比增加 4.72 亿元。

持续筑牢护城河

上半年，几乎所有的开发商，都是持续精简各自的组织流程。大悦城也概莫能外。

今年 4 月，它正式开启了组织架构调整。将原先的 7 个区域公司，缩编成 4 个，沈阳、西北等区域并入北京大区，浙江、南京区域则划归上海大区。

降本增效的同时，大悦城持续加强商业运营资产的打磨，成为上半年业绩反转的关键。

与其他央企开发商不同，大悦城最显著的特点，就是它有着优质的购物中心。这不仅成为它重要的现金奶牛，更是能持续穿越周期的最强保障。

报告期内，大悦城在全国已布局商业项目 44 个（重资产 30 个 + 轻资产 14 个）。其中在营项目 37 个，包括 24 个上悦城购物中心，2 个大悦汇。

今年 5 月和 7 月，南昌大悦城和深圳大悦城相继开业。前者首日客流量为 24 万人次，销售额约 1630 万元；后者首日客流量为 42 万人次，销售额约 2000 万元。

上半年，购物中心实现了 220 亿元的销售额，同比增长 12.2%；客流量 2 亿人次，同比增长 19.6%；平均出租率 92%。

背后，大悦城开始积极拥抱 " 年轻态 "。上半年用 " 年轻力 × 新消费 " 的内容深度探索年轻人生活方式，全国打造 150 余场新潮体验内容，实现总销售额人民币 4.52 亿元，同比提升 8.2%，总客流约 339 万人次，同比提升 11.4%。

可以说，商业运营资产已成为大悦城转型期，坚不可摧的护城河。

开发业务方面，大悦城则开始精品战略。上半年实现全口径签约 86.4 亿元，签约面积 47.9 万平米。

南京悦著 · 九章、西安悦著 · 央宸、西安奥体壹号、三亚大悦中心、厦门云玺壹号等诸多项目，成为区域标杆红盘。

在 " 好房子 " 风潮下，大悦城上半年通过 " 好房子实验室 " 测试前沿技术；到了下半年，则将结合试点项目封装成果、推动好房子产品落地，持续升级住宅产品，进一步提升行业竞争力。

报告期末，大悦城的累计土地储备 1490.04 万平米，剩余可开发建筑面积 704.34 万平米。

各项财务指标稳健

主营业务的精进，转化到财报中，就是各项指标的持续优化。

截至上半年末，大悦城总资产 1693.89 亿元，较年初减少 5.14%；总负债 1273.69 亿元，较年初减少 7.04%；资产负债率 75.19%，较年初下降 1.54 个百分点。

净资产 420.21 亿元，较年初增加 1.12%；归母净资产 107.81 亿元，较年初增加 1.75%。

家底增厚的同时，大悦城的有息负债，也有了很大改观。

截至 6 月 30 日，一年内短期借款 6.41 亿元，较年初减少 73.18%；衍生金融负债 100.8 万元。

另有一年以上长期借款 375.51 亿元，较年初减少 6.95%；应付债券 77.85 亿元，较年初减少 15.21%。

报告期内，大悦城的新增借款平均成本 2.85%；上半年综合融资成本为 3.64%，较上年末下降 42 个基点。

同期，现金流也在持续转好。其中最重要的经营现金流量净额 26.87 亿元，同比增加 38.15%。

期末，大悦城在售现金及等价物 237.65 亿元，远能够覆盖当下的短期债务。

稳健的财务指标，让中诚信国际、中证鹏元等评级机构，给予了大悦城维持 AAA 主体信用评级。