原来不是银十，而是金十！

据住建局披露的最新数据，10 月 1 日至 8 日，广州一手住宅到访量、认购量均有显著增长，环比增幅分别达到 325%、394%。

显然，黄金周为广州一手楼市开了个好头。

可在二手市场，黄金周的 " 魔法 " 却失效了。

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新房火爆抢客  

二手无力应对

由贝壳平台公开的数据可以得知：

10 月 1 日 ~8 日，贝壳录得二手看房人数约 18333 人，成交量为 660 套。

这成交量，不仅比去年黄金周少了将近一半，环比节前一周甚至与 9 月相比都差，与火热的新房市场更是相距甚远……

论及原因，说来也是有点无奈：

一，黄金周是新房的营销节点，却不是二手房的销售节点。

在这个时间段，房企和楼盘往往会抱团作战，集中释放大量优惠和节日活动，以吸引更多客户。但在二手市场，业主不太可能有类似的集体营销行动。

自然地，买家的目光，市场的流量，也就更多落在新房上。

二，新房抢走二手房的买家。

虽然，新房和二手房的目标客群不是完全重合的，但也存在部分重叠。尤其是刚需刚改类客户，更容易在新房和二手房中间摇摆，而他们买了一手，就不可能再看二手。

新房成交激增，这多出来的买家必然有部分是靠挤压二手房市场得来的。

三，二手买家习惯观望。

从以往经验及成交案例来看，现在会去销售中心看房的人，置业目标是比较明确的。大部分人在看房前，已经对项目有大致了解，加上案场氛围组以及销售的助攻，成交周期一般较短。

看二手房就不一样了，从物色小区、筛选单位到后期与中介和业主的来回拉扯，成交周期往往更长。

周期长了，这想法就多了。

特别是现在，广州二手房价持续下跌已经是买卖双方心照不宣的事实。在 " 买涨不买跌 " 的影响下，决定再看一看、等一等的人也就更多了。

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份额仍超六成

成交均价止跌

实际上，这两种买家的心态就不太一样。

众所周知，经过这几年的高速迭代，广州新房市场整体的产品品质、户型得房率和居住舒适度，已经抛离二手市场好几个 level。

更麻烦的是，过去二手房最引以为傲的确定性，也被无情削弱。

据克而瑞数据显示，截至今年 6 月末，广州约 1447 万㎡新房住宅中，约 742 万㎡为现房，现房库存占比超过 50%！

即买即住，再也不是二手房的独家优势。

在这个大前提下，还会选择二手房的人，很大程度上是看重了二手房的性价比，或抱着抄底的想法。

简单来说，二手房的买家对价格涨跌更敏感多虑，对后市更缺乏信心。

说了那么多，就想表达一个意思：

二手房在黄金周遇冷，其实是在情理之中。而且，在以新房为主角的 10 月，数据大概率不会很好。

要知道，目前新房市场也只是局部火热，并未全面回暖。因此，新房市场的热销，要传递到二手市场，恐怕还要很长一段时间。

如果要从玻璃渣中找糖，倒也不是没有。

首先，今年前 8 个月，广州二手市场份额仍有 64%，超出 2024 年全年约 3%。

换而言之，尽管二手成交已经 " 六年跌 "，但从总量来看，目前还是略压新房一筹。

其次是成交均价，在经历了 7 月 8 月的低位后，自 9 月开始回升。

价格止跌站稳，可比成交量增加更值得鼓掌庆祝。

最后，是节前发布的公积金提取新政。

在广州买二手房，总算可以提取公积金做首付了！考虑到二手市场的刚需客占比更高，随着新政影响力的释放，或许会有更多买家加入。

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