业主群中的 " 护盘倡议 "

9 月的一则成交数据，让广州黄埔科学城核心地段 " 网红盘 " 大壮名城刷新了价格底线：一套 104 平方米的二手房，以 2.96 万元 / 平方米单价成交，较高峰时跌幅超过 50%。

10 月 14 日上午，有大壮名城二手房业主向《每日经济新闻》记者表示，其挂牌在售的一套 104 平方米房源报价约 320 万元，折合单价约 3.08 万元 / 平方米。

这位业主告诉每经记者，现在小区的价格确实比以前回调不少，二期项目的价格甚至比二手房还便宜，部分着急卖房的业主被迫降价。有一期业主写下 3 页长信，发起 " 护盘倡议 "，呼吁邻居抱团定价、内部消化，抵制中介压价。

只卖了一成多

大壮名城出身自带光环，3 条地铁线交汇，步行可达万达广场，自带的华师附黄埔实验学校更是家长眼中的 " 香饽饽 "。

每经记者梳理发现，2019 年大壮名城一期首开时，小户型单价约 4.5 万 / 平方米，大户型单价达 5.2 万～5.7 万元 / 平方米，成为板块内的 " 网红盘 "。

2023 年楼市旺季，大壮名城二手房成交价突破 6 万元 / 平方米，同期推出的 256 平方米大平层新房更是冲到 7.6 万元 / 平方米，总价逼近 2000 万元。

转折发生在 2024 年。当年 8 月项目二期开盘，开发商仍延续 " 高定价策略 "：88 平方米单价 4.6 万～5.1 万元 / 平方米，143 平方米户型更是达到 6 万～6.5 万元 / 平方米。但市场早已降温，到去年 11 月紧急调价，大户型降价力度更明显。

但大壮名城整体去化情况依然不及预期。

每经记者查阅广州阳光家缘数据了解到，截至 10 月 14 日，大壮名城二期（备案名：名成名门花园）住宅未售套数为 467 套，住宅已售套数为 61 套，去化率约 11.6%。

来源：广州阳光家缘

在这种去化压力之下，项目也开启了 " 降价跑量 "。从每经记者获取的楼盘价格情况表看，大壮名城 8 月时最低单价曾去到约 3.07 万元 / 平方米。

今年 8 月时的大壮名城销售价格情况 受访者供图

" 现在大壮名城二期新房其实比二手房的性价比要高一点，105 平方米总价在 400 万元左右，88 平方米总价在 330 万元左右，2026 年中交房。" 广州房产中介小廖补充道。

不过，10 月 14 日上午，每经记者以购房者身份致电该项目售楼处，置业顾问称 " 每平方米单价 3 万元出头的房源已经卖完了，现在单价基本在 3.7 万～3.8 万元 / 平方米，105 平方米房源还有楼层可选，其中一套特价房源总价在 380 万元左右。"

而大壮名城的二手房价格较去年年底也有明显回落。

去年 12 月 104 平方米户型成交价   来源：链家

今年 10 月 104 平方米户型业主挂牌价   来源：链家

以链家数据为例，同样一套约 104 平方米房源，去年 12 月成交价为 470 万元，折合单价 4.5 万元 / 平方米，而到今年 10 月，有业主挂牌总价回落到了 375 万元，折合单价约 3.61 万元 / 平方米。

业主 3 页长信呼吁 " 保卫房价 "

随着二手房价格不断走低，一期的业主开始坐不住了。

" 家园的价值，源于我们共同的信念与守护。" 在大壮名城一期业主群里流传的 3 页长信，字里行间满是焦虑与期盼。

这封被网友称为 " 护盘檄文 " 的倡议书，详细拆解了价格下跌的原因，包括开发商清尾货制造低价、中介恶意压价制造焦虑、个别业主恐慌抛售引发连锁反应等，并提出七条应对措施。

而倡议的一个核心内容在于 " 抱团取暖 "，即建议业主定价前参考近半年正常成交价，而非极端低价；不急于卖房的业主撤盘或挂高价，避免造成 " 房源过剩 " 假象；急于成交的业主优先在业主群 " 内部消化 "，既省中介费又能隐藏低价；同时提醒邻居勿信开发商营销噱头，强调一期现楼 " 即买即入学 " 的优势，优于二期存在的收楼风险。

在链家平台，大壮名城共有 62 套二手房源在售，但整体的价格跨度也相对较大。同是 104 平方米户型，挂牌价从 3.6 万元 / 平方米到 5.8 万元 / 平方米不等。有业主从去年 8 月开始挂牌，最开始的挂牌总价为 540 万元，经过 5 次降价后来到 380 万元，目前仍未找到买家。

来源：链家 APP

事实上，随着二手房价格的回调，业主 " 抱团保价 " 在各地时有发生。

据《每日经济新闻》此前报道，位于杭州的融创河滨之城、西安绿城全运村 5 期等也曾出现过业主自发保价的情况。

而以西安绿城全运村 5 期项目为例，有业主制定 " 三年分步涨价行动计划 "，宣称到 2026 年 7 月小区均价要达到 4 万元 / 平方米。但截至 10 月 14 日，有业主挂牌一套约 123 平方米房源，总价 268 万元，折合单价为 2.18 万元 / 平方米。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，" 业主抱团护盘 " 的象征意义大于实际意义，情绪上可行，但无法对抗市场。

" 对二手房来说，要想实际‘托盘’，最起码要满足三个条件，一是控制供给，控制整体挂牌量；二是垄断需求，业主间要能相互接盘；三是业主要不怕空置。但在实际过程中，（这三个条件）是比较难满足的。" 柏文喜说。

柏文喜提到，对于真正的刚需买家，不妨把关注重点放在 " 现金流能否覆盖月供、租金能否对冲空置 "，而非短期价格底部。在高波动区间，时间换空间往往比 " 抄底赌反弹 " 更安全。

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每日经济新闻