文 / 乐居财经 严明会

连续几日收涨，华润万象生活（01209.HK）市值重返千亿，坐稳物业股 " 市值一哥 " 宝座，控股股东华润置地（01109.HK）的减持套现也随之而来令。

11 月 13 日早间，华润万象生活发布内幕消息称，当日其控股股东华润置地与 UBS AG Hong Kong Branch 订立配售协议，以每股 41.7 港元的价格配售所持华润万象生活 4950 万股股份。

配售股份占华润万象生活已发行股份总数约 2.17%。交易完成后，华润置地在华润万象生活的持股比例将从 72.29% 降至 70.12%，最终控股股东中国华润有限公司通过华润置地、华润集团 ( 置地 ) 有限公司及合贸有限公司间接持有本公司的股权，则将减少至 71.55%。

这是华润万象生活上市以来首次配售，定价 41.7 港元 / 股较 11 月 12 日的收盘价 46.12 港元 / 股折让约 9.58%，较配售前五日平均收盘价折让 1.27%。

尽管华润置地在公告中表示，此番配售可以令华润万象生活 " 股东结构多元化 "，从而能够鼓励及吸引机构投资者对华润万象生活作出投资、并增加其股份的流动性，增强市场信心及提高华润万象生活股份价值。

但市场却以大幅下跌回应，11 月 13 日开盘后，华润万象生活股价大幅走低，最大跌幅超 8%，当日最后收跌 3.51%，报 44.50 港元 / 股，总市值定格在 1015.71 亿港元。

市场关注华润置地此次减持后，华润万象生活在资本市场的流动性是否真能改善。

上游地产进入下行周期，2021 年下半年开始，物业股也进入下行通道经历多轮杀估值，时至今日仍处在底部盘整与修复期。

在市场波动中，央国企背景的物企因其更稳健的财务状况和更可靠的母公司背景，展现出更强的抗风险能力。但在资本市场的审视下，央国企物管也亟需寻找并夯实新的价值支点。

聚焦华润万象生活，其 2025 年中期业绩呈现出鲜明的两面性。

一方面，商业运营服务表现强劲，购物中心零售额同比增长 21.1%，毛利率大幅提升至 78.7%；另一方面，物业航道增值服务收入下降超 30%，现金及现金等价物较 2024 年末下降 21.7%。

具体来看，今年上半年，华润万象生活实现营业收入 85.24 亿元，同比增长 6.5%，股东应占核心净利润达到 20.11 亿元，同比增长 15%。在行业普遍面临盈利承压大背景下，其整体毛利率达到 37.1%，同比提升 3.1 个百分点，显示较强的盈利能力。

商业航道是华润万象生活业绩增长的主要引擎，报告期内贡献收入同比上升 14.6% 至 32.67 亿元。

其中，购物中心业务表现尤为出色，收入同比增长 19.8% 至 22.64 亿元，毛利率高达 78.7%，同比大幅提升 6.2 个百分点。旗下在营购物中心实现零售额 1220 亿元，同比增长 21.1%，增速全面跑赢社会消费零售总额 5.0% 的增速。

截至 2025 年 6 月 30 日，华润万象生活在营购物中心达 125 座，其中 53 座零售额稳居当地市场榜首，104 座跻身当地市场前三。

与商业运营服务高歌猛进形成鲜明对比的是，华润万象生活的物业航道面临明显挑战。报告期内，物业航道业务收入约为 51.57 亿元，同比微增 1.1%，显示出增长乏力。

更值得关注的是，物业航道的增值服务出现大幅收缩，来自社区空间的业主增值服务收入为 4.86 亿元，较去年同期下降 32.7%。

同时，受母公司拿地项目与交付项目面积较往期缩减影响，非业主增值服务收入同样下滑 34.6% 至 2.2 亿元。

华润万象生活管理层解释，这一下滑是由于 " 公司剥离了部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务，并着力推动核心业务向平台化、轻资产化的模式转型 "。

业务调整期的阵痛体现在财务报表上，报告期末其现金及现金等价物约 75.1 亿元，较 2024 年末的 95.99 亿元下降 21.7%。与此同时，贸易应收款项及应收票据约 28.23 亿元，回款压力较大。

" 当前物管行业进入调整期，对于公司来说需要重找定位，重构业务赛道。"

面对业务结构挑战，华润万象生活积极推进 "2 1" 业务模式转型，即商业运营物业管理大会员体系。但其能否凭借这一业务模式和会员经济突破重围，仍需市场检验。

往期精彩内容回顾

" 物业第一股 " 生死劫

物管 " 铁娘子 " 出征

物业 " 撒钱 " 抢豪宅

保利物业 185 位员工 " 痛失 "5000 万大红包

主业不振，这家物企并购 " 续命 "

豪赌机器人梦想，这家物企现金流告负

相关公司：华润万象生活 -Hhk01209, 华润万象生活 , 华润置地 hk01109