文 | 新立场 Pro

当中国房地产行业告别高歌猛进的 " 黄金时代 "，步入以效率和生态为核心的存量竞争深水区，其风向标企业贝壳交出的三季度成绩单，呈现出一幅复杂的战略转型图景。

表面看，贝壳单季总营收达到了 231 亿元，微增 2.1%；肌体里，净利润却大幅下滑 36.1%。很明显，贝壳正遭遇其发展史上最严峻的 " 规模不经济 " 挑战。

而营收的增长主要得益于总交易额（GTV）的提升，以及家装家居与房屋租赁业务的持续扩张。从业务结构看，贝壳的多元化布局正在显现成效，" 非房产交易业务 " 净收入占比已提升至 45%，家装家居与房屋租赁两项新兴业务贡献了超过 38% 的净收入。

这些业务的崛起，标志着贝壳正从一家单纯的交易平台，向更广阔的居住服务生态商演进。

自彭永东执掌帅印以来，" 降本增效 " 与培育 " 第二增长曲线 " 便成为贝壳的战略主轴。从外部视角审视，部分投入虽带有巩固基本盘的防守意味，但客观上已构建起二手房、新房、租赁、家装家居四大业务板块协同发展的生态格局。其中，非交易服务板块的异军突起，无疑是本季度财报中最富活力的亮色。

然而，一个关乎未来的核心议题也随之浮出水面：新兴业务的高增长动能，是否足以对冲传统核心业务周期性下行所带来的巨大势能？

在行业整体步入深度调整的当下，贝壳正站在一个关键的平衡点上，它既需守住房产交易的基本盘，又要为未来的生态之战开辟新战场。这道战略选择题的答案，将深刻影响这家居住服务平台在未来十年的行业站位与想象空间。

01、" 大而不壮 " 的隐忧

贝壳的三季度财报，恰是观察其核心困境的一个窗口：在看似稳固的规模壁垒之下，利润的流失已成为无法回避的挑战。这一现象背后，实则是其高成本构筑的品质护城河，正被规模扩张所带来的边际效益递减所逐渐侵蚀。

从具体业务表现来看，各条线呈现出冷热不均的态势。存量房业务总交易额（GTV）同比增长 5.8% 至 5056 亿元，然而营收并未能同步增长，背后是加盟模式占比提升所带来的综合变现率持续承压。

与之形成对比的是租赁业务，本季度营收实现 45% 的同比大幅增长，显著超出市场预期，这主要得益于 " 省心租 " 模式下管理房源规模的快速扩张。

新房业务则延续了疲软态势。第三季度总交易额为 1963 亿元，同比下降 13.7%；净收入从去年同期的 77 亿元下滑 14.1% 至 66 亿元，综合变现率亦同比微降。

更值得关注的是来自产业链上游的挑战——万科、碧桂园等大型开发商纷纷自建销售渠道，推动 " 去中介化 " 进程。这不仅是为了降低营销成本，从长远来看，更是对贝壳这类平台企业议价能力与核心价值的直接挑战。这一趋势，正倒逼贝壳的新房业务从过往依赖流量的 " 特权模式 "，转向更加依赖专业能力的 " 价值服务 " 竞争。

面对行业的深度调整，贝壳采取了必要的成本控制措施。第三季度经营费用为 43 亿元，同比下降 1.8%，环比下降 6.7%。然而一个耐人寻味的细节是，在营销与管理费用双双收缩的同时，研发支出却逆势保持了 13.2% 的同比增长。

这一方面彰显了公司向技术驱动转型的决心，另一方面也引出一个关键问题：当核心业务的 " 造血 " 能力减弱时，面对高昂的、面向未来的战略性投入，贝壳必须在 " 投资明天 " 与 " 活在今天 " 之间，找到一个平衡点。

在此背景下，非房产交易业务的崛起成为财报中的一抹亮色。得益于 " 一体三翼 " 战略的持续推进，该业务营收占比已历史性地攀升至 45%。其中，家装家居业务表现尤为突出，三季度净收入 43 亿元，贡献利润率提升至 32%。北京试点的 " 产品化样板间 " 模式有效提升了客户转化率，同时集采品类从 4 种扩展至 13 种，通过规模效应实现了采购成本的优化。

非房业务的快速增长，确实为贝壳描绘出了一条清晰的 " 第二增长曲线 "。然而，这条曲线能否真正支撑起公司的未来，仍需通过三重关键的考验：

首先是盈利质量的考验。家装家居 32% 的贡献利润率固然可观，但其当前的利润规模，能否有效对冲核心中介业务数以亿计的下滑？

其次面临协同效应的考验。贝壳构想的 " 居住服务生态 " 蓝图宏大，但现实中，房产交易与家装业务之间的流量转化、服务标准统一，仍面临着巨大的组织与业务壁垒。生态的真正价值在于协同，而协同的难度往往超乎预期。

最后是模式复制的考验。租赁业务的成功，部分得益于 " 省心租 " 模式的快速规模化。然而，这种强运营、重资产的管理模式，在跨区域复制时是否会面临效率衰减？其边际成本是否会随着规模扩张而攀升？

这些问题，仍需更多时间与数据来验证。

02、基业越大，责任越大

左晖为中国房产中介行业建立了规矩与范式，这也使得任何继任者都难以避免地处于其光环之下。对于彭永东而言，他所面临的，是几乎所有 " 接班人 " 的共同课题：如何在尊重遗产与开创未来之间，找到属于自己时代的叙事。

因此，相较于公司，彭永东本人或许更需要贝壳的 " 再次伟大 " 来证明一种新的可能性，即一家由创始人奠定灵魂的企业，能否通过系统性的战略与技术创新，而非个人魅力，实现基业长青？

在最近的业绩电话会上，彭永东描绘了一幅人机协同的演进图景：" 一线人员的作业能力和 AI 智能可以同步的螺旋式发展，通过 AI 科技组织和流程重构，我们在试图走出一条极致效率提升和经济模型改善的路径，我们已经看到了经营结果的改善。"

显而易见的是，贝壳正试图以 AI 的 " 柔性 " 能力，对冲房地产交易的 " 刚性 " 风险。

这种尝试值得肯定，例如在多个智能体（Agent）的协同推进下，贝壳正从交易平台向生态型服务商转型，AI 逐步打破房产开发、找房、交易、装修、居住等环节之间的壁垒。在核心的交易领域，截至三季度末，经纪人 AI 助手 " 来客 " 已覆盖 41.4 万经纪人，借助 AI 选房、智能摘要与聊天辅助等功能，有效提升客户委托及维护转化率。

更具代表性的是 AI 智能助手 " 好客 "，其所识别的高质量商机虽仅占平台总商机个位数比例，却贡献了超过 50% 的实际成交。租赁业务则已基本实现全流程智能化运营。在收房端，AI 完成人、店、房源的网格化高效匹配，并主导定价、洽谈、审核等环节。

此外，贝壳还将 AI 能力延伸至开发前端。贝好家尝试将 AI 与大数据应用于住宅开发前期，通过分析客户需求，预测目标客群偏好的产品类型与价格区间，以数据反馈指导产品设计。

然而，在为技术喝彩的同时，我们同样也需要一份对 " 技术边界 " 的清醒认知。房地产交易的本质，是一个基于重度信任的非标服务流程。AI 作为工具，擅长提升 " 信息匹配 " 和 " 流程标准化 " 的效率是显而易见的，但对于交易中最重要的 " 情感共鸣 "、" 复杂谈判 " 和 " 信任构建 " 等非标环节，AI 能做的，终究有限。

贝壳的挑战在于，如何避免将工具理性凌驾于价值理性之上，防止在追求极致效率的过程中，稀释了其服务品质与人文关怀。

房地产行业的调整周期仍在持续，AI 作为长周期投资，与即时的市场压力形成鲜明对比。贝壳面临的不仅是短期业绩的考验，更是对业务模式重构能力的全面检验。长期主义固然值得坚守，但真正的智慧或许在于：在正确的时间，用正确的方式，做正确的事。对当下的贝壳而言，在技术赋能与服务本质之间找到那个微妙的平衡点，或许正是这个时代 " 难而正确 " 的事。

03、写在最后

左晖留给贝壳最宝贵的遗产，除了账上 557 亿元的现金储备，还有 " 做难而正确的事 " 这一企业哲学。

在行业高歌猛进的年代，这是一种远见；而在行业整体承压的今天，很难说他不会成为一种沉重的成本。

当下的贝壳，正站在一个十字路口。它左手是必须守护但正在 " 失血 " 的核心业务，右手是充满希望却仍需哺育的新兴业务。而彭永东所挑战的 " 大型组织以效率换规模的悖论 "，实质是在回答一个更根核心的问题，那就是当 " 难而正确 " 的事变得过于昂贵时，企业如何智慧地定义这个 " 正确 "？

毕竟真正的长期主义，永远不是在风暴中紧握旧日的罗盘。