【友财网讯】- 美国总统特朗普提出 50 年期抵押贷款方案，旨在提高住房可负担性，为陷入停滞的美国房地产市场注入活力。

这一想法引发了金融专家和抵押贷款行业的质疑。

周六，特朗普在社交平台 Truth Social 上发布了一张图片，将富兰克林 · 德拉诺 · 罗斯福（其 " 新政 " 为 30 年期抵押贷款奠定了基础）的照片与自己的照片并列，配文 "50 年期抵押贷款 "。

联邦住房金融局局长比尔 · 普尔特（Bill Pulte）在推特上表示，其办公室正在推进此类抵押贷款的相关工作，称其为 " 彻底的游戏规则改变者 "。一天后，他补充称，该局 " 还在研究为 5 年期、10 年期和 15 年期抵押贷款提供救济的方式 "，但未透露具体细节。

50 年期抵押贷款的吸引力很直接：当前房价接近历史高点，许多潜在购房者被挡在市场门外。更长的还款期限能降低月供，让更多人获得购房机会。

但延长还款期限也存在重大弊端。房主的资产净值积累速度会大幅放缓，最终支付的利息可能接近标准 30 年期抵押贷款的两倍。

以一套美国中位数价格（约 41.5 万美元）的房屋为例：若购房者首付 20%，按当前 30 年期抵押贷款平均利率 6.22% 计算，月供（本金 + 利息）为 2038 美元。30 年总还款额约 73.4 万美元，其中利息支出达 40.2 万美元。

若选择相同利率的 50 年期抵押贷款，月供将降至 1802 美元，但总还款额会升至 108 万美元，利息支出高达 74.9 万美元。

而这一长期成本的巨大差距，还未考虑长期贷款可能面临的更高利率。为覆盖更长时间跨度带来的风险，50 年期抵押贷款利率（以及由此产生的总利息）几乎肯定会高于 30 年期。两者差距可能十分显著——上周 30 年期抵押贷款平均利率为 6.22%，而更短期的 15 年期利率约为 5.5%。

" 如果这种抵押贷款能大幅降低你的月供，那你终将在另一端付出代价。" 康涅狄格州莫内科顾问公司（Moneco Advisors）高级财富顾问比尔 · 沙弗兰斯基（Bill Shafransky）表示，" 在我看来，这对房主来说糟糕透顶，他们将不得不支付巨额额外利息。"

除了月供和总利息成本，Realtor.com 高级经济学家乔尔 · 伯纳尔（Joel Berner）在一份声明中指出，若 50 年期抵押贷款流行起来，还存在另一隐患：任何旨在提振购房者需求却不解决住房供应问题的举措，都可能推高房价。

"50 年期抵押贷款带来的‘节省’，可能会被上涨的房价完全抵消。" 伯纳尔说，" 这并非解决住房可负担性问题的最佳方式。"

芝加哥智能财富策略公司（Smart Wealth Strategies）董事总经理安东尼奥 · 卢戈（Antonio Lugo）表示，潜在购房者的最佳选择取决于多种因素。他建议考虑不同抵押贷款方案的客户，在做决定时权衡还款的机会成本、当前及未来的通胀可能性，以及自身的流动性状况。

" 从家庭角度来看，这本质上是一个现金流决策：我能承担多少月供？" 卢戈说，"30 年期、50 年期、15 年期抵押贷款，甚至可调利率抵押贷款的还款方案都截然不同。"

乔治敦大学金融学副教授珍妮特 · 高（Janet Gao）表示，金融产品选择的增多对消费者通常是好消息，他们可以挑选最符合自身需求的产品。但像 50 年期抵押贷款这样超出大多数人工作年限的产品，会带来额外风险。

" 你实际上是在把还款负担转嫁给年老的自己。" 珍妮特 · 高说，" 我认为监管机构和贷款机构应该关注的是，家庭可能对自己的还款能力过于自信。"