这几天，瑞银对中国楼市的判断，引发很多人的思考。网友群情激昂，也是因为瑞银观点非常残酷：

中国房地产，还得跌两年！

今天这篇文章，就是围绕这篇分析报告来聊聊，感兴趣的朋友可以扫码入群，一起来讨论。

01

租售比过低 租金持续下跌

瑞银的预测数据，主要有以下几个：

关于市场，2026 年全国楼市销售（面积以及金额）下滑 10%，2027 年再跌 5%。

关于房价，一线城市二手房价格，2026 年跌 10%，2027 年再跌 5%。

关于租金，2025 年已跌 4%，2026 年再跌 3%。

对于房价拐点，瑞银判断是：

一是先有租金止跌回稳，住房需求从租房市场回流到卖房市场。

二是宏观经济增长以及利率下降，如按揭利率下调至低于租售比。

这些观点背后的逻辑以及支撑数据，又是什么呢？

第一个关键词：预期

以前大家都愿意买房，是因为对 " 房价恒涨 " 深信不疑，所以哪怕高利率借贷，也甘之如饴。但这几年的房地产，已经打破这一刻板印象。

无论是数据，还是身边案例，都在告诉大家——

中国房价涨不动了，而且很多人亏惨了。

教训太过惨痛，让大家对未来房价失去信心，认为短期难以企稳。房价长期调整，成为社会共识。

与此同时，住房观念随之发生改变。大家开始思考，租房是不是也可以，会不会比买房划算。

第二个关键词：租售比。

这份报告，最核心的论据就是租售比，这也是国外对房地产判断的一个重要依据。

一线城市租售比约 1.8%，远低于平均按揭利率 3.07%，越来越多人意识到，贷款买房并不划算。

哪怕 2026 年房贷利率再降 0.4%，即降至约 2.7%，同时租金不跌，要想 " 买房月供和租房房租一样 "，房价至少也要再跌 38%。

未来，大家只会更不愿意买房，房价也就很难能扭转下跌趋势。

第三个关键词：租金。

选择租房的人多了，租金应该上涨。但实际上，国内一线城市几乎全线失守，以上海为例，租房成交量大涨 12%，但租金还跌了 3%。

这是因为，租赁市场正在面临三方面的巨大压力。

首先是保障房的分流。

根据 " 十四五 " 规划，一线城市保障性租赁住房目标为 40~60 万套，可覆盖 13%~16% 的租房家庭。

其次是空置房投入租赁市场。

按当前销量计算，存量新房要 30 个月才能卖完，最快得到 2027 年年中才能降至 25 个月。此外，报告估计中国房屋空置率约 18.8%，远远高于其他国家。

还有处于历史新高的二手房挂牌量。

50 城二手房挂牌量增长至 440 万套，业主卖房周期不断加长，越来越多人选择 " 由售转租 "，租金也会进一步下跌。

瑞银之所以对中国房地产持悲观态度，更重要的一点，在于找不到破局的可能性。

报告提到，如果中国官方想要稳住房价，按理来说是有两个办法：

一是停建保障房，二是大幅度降息。

但是，根据最新的 " 十五五 " 规划，政府才官宣要大力发展保障房；而大幅度降息，将严重影响银行的利润，可银行当前利润已经很少，面临资金压力。

在瑞银看来，这两条路都行不通了。

02

救市决心和行政手段  

下面说说我自己的看法。

其实，瑞银大部分观点和逻辑都是对的，但也存在一些漏洞。而且我必须说，这果然是外资机构做的报告，能看出来，没有真正了解中国人的买房思维，深入触及一线市场。

譬如买房跟租房，真的可以完全划等号吗？

在一二线城市，我相信大部分买房需求，绝非单纯为了解决居住问题，而是参杂了婚恋观、户籍、教育、投资等等复杂需求。

也许有人会用 " 租售同权 " 来反驳，但迄今为止，我认为租售同权更像是理想主义，而非现实生活。

举个例子，在广州，租房确实也能上学，但如果你想读省一级学校或者九年制名校。

不买房，几乎不可能。

因此，如果仅仅凭借租售比过低，就推断出大家不买房了，多少有点武断吧。

更不用说，中国内地的租售比就没有 " 正常过 "，哪怕是房地产巅峰时期，整体租售比也是偏低的。

租售比的理论，放在中国只能作为参考，而不适合用作定论依据。

另外，瑞银这份报告最大的错误，在于低估了中国政府救市的决心，以及行政手段的力量。

我曾多次说到，中国楼市是政策市，房价止跌回升不仅仅是经济任务，更是行政命令。

就说最直接托举房价的手段，拍地。

政府对宅地的定价，可以决定地块转化入市后的房价，继而重塑区域房价。

像是近两年广州的土拍，溢价数量和幅度都在增加。" 地王 " 保利玥玺湾的开盘，均价 17 万 / 平，最高 30 万 / 平，直接撑高豪宅市场的天花板。

而接下来 12 月土拍，外围区地块基本都有兜底房企，守住区域房价底线；马场、金融城、白云新城等一批高质量地块，则负责拉高溢价。

如此循环反复，作用不可能没有的。

更不用说，各大城市还有城市更新拆出来的，房票换出来的购房需求。

所谓的保障房，也而并非全部新建，有一部分其实是存量商品房转化得来的，发挥着降库存的作用。

前两天，广州安居集团才官宣，面向全市持续收购存量商品房，还是长期征集和常态化收房。

此外，网传官方已经在准备新一轮刺激计划，不达目标誓不罢休的决心，不容小觑。

综上所述，瑞银报告中的结论多少有失偏颇。当然，也有一些可取之处，值得购房者深思和借鉴。

例如大部分城市和区域的房价，都不可能复刻以前的上涨行情，高杆杠或高利率买房，确实不划算。

未来买房核心，应该是住得舒服，又买得起。

想了解更多楼市动态的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。

END

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