11 月 24 日，上海 2025 年第九批次土拍 9 宗地块全部出让，总出让建筑面积 55.26 万平方米（含商办用地约 2.03 万平方米），共计揽金约 173.33 亿元。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，本场土拍整体有所降温，热度最高的浦东川沙地块溢价 15.76%、青浦徐泾地块溢价率 5.17%；其余 7 宗地块底价成交。9 宗地块吸引了 16 家企业参拍，其中有 3 家央企以及宝业集团、佳运置业、大华集团等民企。

中指研究院上海数据总经理张文静分析指出，本场土拍参拍主体多元，受出让地块位置以及年底财务节点影响，部分头部开发商缺席，民企佳运置业溢价竞得地铁大盘，本土房企大华集团重回宝山。

民营房企溢价抢地

此次竞拍的 9 宗地块中，浦东新区 PDP0-0706 单元 C05A-18 地块、C05A-17 地块，由于距离地铁站近、商业配套齐全，关注度最高。最终，佳运置业经过 82 轮竞价，以 24.75 亿元、15.76% 的溢价率竞得该地块。

佳运置业曾是 2022 年上海土拍市场 " 黑马 "。据《每日经济新闻》此前报道，佳运置业曾在 1999 年开发了浦东川沙镇的佳运公寓项目，此后陆续在川沙、康桥、松江等地开发住宅项目，2022 年斥资 40 亿元摘下上海 3 宗地块。

据中指研究院计算，佳运置业摘得的地块综合楼面价为 29913 元 / 平方米，住宅用地楼面价为 36927 元 / 平方米，稍低于附近华润观宸润府和陆家嘴锦绣云澜的楼面价。每经记者查阅第三方购房平台发现，目前观宸润府均价为 63457 元 / 平方米，锦绣云澜均价为 65333 元 / 平方米，与之相比，未来该地块的定价仍具有一定挑战性。

此次土拍中另一宗溢价成交的青浦区 QPPO-0101 单元 17-05 地块由宝业集团摘得。

该地块出让面积 24919.52 平方米，规划建筑面积 54822.94 平方米，容积率 2.2，起始价为 16.45 亿元，起始楼面价为 30010 元 / 平方米。宝业集团经过 16 轮竞价，以总价 17.30 亿元、溢价率 5.17% 竞得地块，成交楼面价为 31561 元 / 平方米。

7 宗地块底价成交

值得注意的是，9 宗地块中，除了上述 2 宗地块溢价成交外，还有 7 宗地块底价成交，分化现象明显。

其中较为典型的有前期大热的杨浦滨江板块住宅用地——杨浦区 N090602 单元 K8-03 地块，起始价为 21.77 亿元，起始楼面价为 68800 元 / 平方米。土地出让面积 13880.45 平方米，规划建筑面积 31647.42 平方米，容积率 2.28，建筑限高 60 米。最终，中海地产以总价 21.77 亿元竞得该地块，成交楼面价为 68800 元 / 平方米。

根据出让文件要求，该地块须配建保租房比例 5%，商品住宅装修标准（集采价）为 4000 元 / 平方米；此外，地块内含有一处建面约 380 平方米的风貌建筑，以风貌建筑规模不变为原则，应结合保护更新开展细化甄别，在建设项目设计方案中落实各项保护要求。

该地块紧邻中海地产另一个在售项目中海云邸玖章，曾多次开盘 " 日光 "，最新一批次入市均价为 105000 元 / 平方米。

11 月 24 日晚间，上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者表示：" 杨浦地块未能出现高溢价率成交，与当前的预期有关。近两个月，上海高端住宅的成交量有所萎缩，虽然价格没有变化，但去化难度在增加，并且不少项目启用了分销渠道，面临一定的销售压力，所以开发商也适当调低了预期。"

对于本批次土拍整体有所降温的情况，卢文曦认为，临近年底，房企更加谨慎对待拿地，加之此次土拍保利发展、招商蛇口等头部房企缺席，溢价率不高也在意料之中。

每日经济新闻