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京城楼花《合生缦系三部曲》之一：《缦合北京被锁迷局》

缦合北京的故事，堪称一部充满迷雾的连续剧。

最近一段时间，它发生了许多事情。

8 月底，缦合北京一期 2，被锁的房源量，正在进一步扩大。

9 月初，缦合北京二期规划实施方案出炉，两个多月过去了，至今未通告反馈意见。

11 月初，北京规自委公示了一份朝阳区街区规划草案，显示缦合北京二期的街坊路调规了。

这些事情，牵动诸多缦云 ONE 业主和准业主的心。它们的每套房，平均价值 6000 万元左右。

有的人在盼望，入住一年多了，房产证何时才能下来？

有的人在观望，2，解锁之后还能买吗？

有的人在期望，二期产品怎样，何时可以面市？

这一系列问题，正在拷问这座京城的老牌顶豪，它已经 20 岁了。

缦合北京二期调规

11 月 7 日，北京市规划自然委朝阳分局发布了一则公告。

题目是：一张图读懂《北京朝阳区 CY00-2101、2102 街区控制性详细规划 ( 街区层面 ) ( 2025-2035 年 ) 》草案公示，公示期限 30 天。

2101 和 2102 街区分别位于太阳宫乡和将台乡。其中，缦合北京在 2102街区。

在交通体系篇章里，花姐发现，缦合北京二期（6002地块）的街坊路调规了，虽然还是被路一分为三。

缦合北京二期占地面积 10.07 公顷，建筑规模约 22.47万平方米，容积率 2.23，限高 80 米。

对比 9 月 5 日公示的规划方案，街坊路的变化如下：

1、原规划：街坊路自东北向西南方向，贯穿整个地块，外加一条东南走向的路，呈 " 丁 " 字形。

2、新规划：从东北方向过来的街坊路，向东南移动，原东南走向道路向西北延展，呈一个倒 " 丁 " 字形。

花姐认为，新方案优于原方案，主要是二期南面部分变完整了，约 5万平米，保证了园林的完整性。

反观原方案，把好好的一块地，肢解得七零八碎。

一个楼盘成功的第一步，取决于土地前期规划是否科学。

缦合北京二期调规的信息发布会后，相信一批富豪会为之而高兴。

但，这份草案写的日期是 2025-2035 年，难道缦合北京二期也要等那么久？

被锁房源扩至 96套、货值 60亿元

缦合北京二期调规是好事，但房源被锁那件烦心事，还在放大。

8 月 30 日，缦合北京一期的 2，准许销售面积 6.14万平米，共计 112 套住宅。（详见《合生缦系鼻祖，寻 112 位亿万富豪》）

2、31 层，其中主力户型 529 平米、108 套，顶层四合院 1060 平米、4 套。

不过，十分奇怪的事情发生了，半个月后，它的 53套房源从绿色变灰色，显示 "不可售 "，占比 47%。（详见《合生 35 亿缦系豪宅被锁了》）

当时，2，另有一套已经预订，每套 528 平米，网签价格 12.5 万元 / 平米，单套总价 6600 万元。它们是顶着最高预售参考价卖的。

截至 11月 26日，2。另有 5 套已经进入网上联机备案—— 1 单元 1001、1301、2801、2802、3001，仅有 1 套显示为 " 可售 " —— 1 单元 902 室。

其中，3001 室为顶层复式，单套面积 1060 平（总价 1.24 亿元），其余为 529 平米（单套总价 6178 万元），成交单价 11.68 万元 / 平米。

花姐感慨，这些富豪真是有钱，什么房子都敢买。

据测算，这 96套被锁房源的货值约 60亿元。它们是不是被司法冻结了呢？

早在一个多月前，缦合北京方面对楼花网回应，有关房源 " 不可售 " 的原因正在向有关部门咨询情况，在实际中并未涉及司法查封，都可以正常销售和网签。

实际上，当时被锁的 2 单元 54 套房，并没有网签记录。目前已网签的，全部在 1单元。

雪上加霜的是，缦合北京 2，被二期房子挡住看朝阳公园的视线。

据称，2，剩下的 1、只租不售。

在 2，新京润取过四次预售证，分别是 2008 年 11 月 23 日、2009 年 4 月 26 日、2011 年 9 月 24 日、2015 年 11 月 20 日。

这些房源的售卖情况，没有公开数据。

官司缠身与房本难产

缦合北京是个近 20 岁的老盘。

它最初的名字叫霄云路 8 号，项目公司为北京新京润房地产有限公司（简称 " 新京润 "），是合生创展 2008 年转手买来的，最早在 2006 年拿地。

花姐查询合生创展 2008 年年报，当时，合生创展持有新京润 80%股份，新京润的建筑面积 94.6 万平米，可供销售面积 89.196 万平米。

缦合北京一期建面 20 万平米，二期 22.47 万平米，还有 50 万平米去哪儿了？

截至 2024 年底，合生创展对新京润的持股比例，上升至 82.5%，剩余 17.5% 股权到底由谁持有？这是一个谜。

和谜一样的身世，缦合北京一期有业主反映，房子交房一年多，房本难产了。

如今，缦合北京 2，到底是什么原因呢？

企查查显示，新京润涉及司法案件，多达 207 起。从去年 9 月开始，新京润地产曝出有 7 条被执行人记录，累计执行标的为 9.65 亿元。

新京润地产和法人张宇翔，有两次被限制高消费的记录。此外，新京润地产旗下的缦庭合苑酒店，运营公司的股权也被冻结了。

进入今年 7月份以来，新京润地产累计欠税总金额约为 2.17亿元，涉及增值税、城市维护建设税、企业所得税和土地增值税等四项。

此外，新京润的控股股东合生创展，日子也不好过。

今年上半年，合生创展营业额为 64.71 亿港元；归母亏损为 17.32 亿港元。截至上半年底，总资产约为 2567 亿港元，流动资产总额约为 1484 亿港元，剔除合约负债后的资产负债率为 57%。