《每日经济新闻》记者获悉，2025 年最后一周，公募 REITs 二级市场出现回调。截至 12 月 31 日，中证 REITs（收盘）指数收于 778.6 点，环比下跌 0.67%；中证 REITs 全收益指数收于 1009.84 点，环比下跌 0.49%。

来自光大证券的数据显示，与其他主流大类资产相比，上周回报率由高至低排序分别为：纯债>A 股>可转债>REITs>美股>原油>黄金。

根据 Wind 数据，已上市的 78 只公募 REITs 产品中，环比上涨的减少至 23 只，下跌的增加至 55 只。涨幅最大的三只产品分别为华夏安博仓储 REIT、华安外高桥 REIT 和华夏南京交通高速公路 REIT，周内分别上涨 3.01%、2.71% 和 2.12%。跌幅最大的三只产品则为易方达华威市场 REIT、国泰君安济南能源供热 REIT 和华夏金隅智造工场 REIT，上周分别下跌了 4.28%、4.18% 和 2.97%。

值得一提的是，就在 2025 年最后一天，中国证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着市场期盼已久的商业不动产公募 REITs 试点规则完成意见征集并最终落地，自公布之日起施行。在业内人士看来，这不仅是我国公募 REITs 市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，更意味着市场正式迈入 " 商业不动产与基础设施 REITs 并行发展 " 的新阶段。

二级市场出现回调，所有板块均环比下跌

在经历了一波反弹后，公募 REITs 二级市场又出现回调。

Wind 数据显示，在 2025 年的最后一周，中证 REITs（收盘）指数收于 778.6 点，环比下跌 0.67%；中证 REITs 全收益指数收于 1009.84 点，环比下跌 0.49%。

开源证券数据显示，上周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 涨跌幅分别为 -0.72%、-0.67%、-0.13%、-0.06%、-0.86%、-0.67%、-0.07%；12 月涨跌幅分别为 -0.71%、-2.14%、-6.25%、-0.26%、-0.36%、-4.30%、-1.95%。不论是单周还是单月，所有板块均出现下跌。

单只产品方面，已上市的 78 只公募 REITs 产品中，环比上涨的为 23 只。涨幅最大的三只产品分别为华夏安博仓储 REIT、华安外高桥 REIT 和华夏南京交通高速公路 REIT，周内分别上涨 3.01%、2.71% 和 2.12%。 

上周涨幅排名前十的公募 REITs

环比下跌的则增加至 55 只，跌幅最大的三只产品是易方达华威市场 REIT、国泰君安济南能源供热 REIT 和华夏金隅智造工场 REIT，周内分别下跌了 4.28%、4.18% 和 2.97%。 

上周跌幅排名前十的公募 REITs

据天风证券，上周 REITs 总成交额为 4.67 亿元，环比前一周下降 25.5%。产权和经营权成交额分别为 2.83 亿元和 1.85 亿元，环比也分别变化了 -22.8% 和 -29.3%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、市政环保、交通基础设施、消费基础设施、数据中心基础设施类 REITs 上周的成交额分别为 0.7 亿元、0.56 亿元、0.66 亿元、0.39 亿元、0.27 亿元、1.02 亿元、0.83 亿元、0.24 亿元，环比前一周分别变化了 -17.4%、-32.7%、-23.6%、-23.1%、-27.7%、-27.7%、-26.8%、-19.7%。其中周内成交额最大的 REITs 类型是交通基础设施，占比 21.8%。

市场迈入 " 商业不动产与基础设施 REITs 并行发展 " 新阶段

在 2025 年的最后一周，市场迎来了商业不动产 REITs 试点启动的重要政策。

12 月 31 日，证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着市场期盼已久的商业不动产公募 REITs 试点规则完成意见征集并最终落地。同时，沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等单位的全套配套业务规则同步发布。

申银万国证券分析指出，此次新政的重点内容和变化如下：

首先，扩大市场参与主体。发行端，支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产 REITs 业务，有序拓展原始权益人范围。投资端，丰富覆盖 REITs 的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将 REITs 纳入投资范围，研究探索 REITs ETF 等创新产品。加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用。推动将 REITs 纳入沪深港通标的范围。

其次，支持已上市 REITs 做优做强。支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市 REITs 通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，提升单只 REITs 资产规模和风险抵御能力。

第三，收益率要求与 10 年期国债收益率挂钩。交易所给出了具体要求：不动产项目主要依托租赁收入的，预计未来 2 年每年净现金流分派率原则上不低于评估基准日 10 年期国债收益率上 150BP；不动产项目主要依托收费收入的，基金存续期 IRR 原则上不低于评估基准日 10 年期国债收益率上浮 300BP。

第四，审批流程简化提速。商业不动产 REITs 的审核机构仅为证监会、沪深交易所，且将确认受理至出具首次反馈意见从 30 个工作日缩短至 20 个工作日。

另外，放宽回收资金使用限制。回收资金可用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等，不得用于购置商品住宅用地（此前要求为 " 用于补充原始权益人流动资金等用途的净回收资金比例不超过 15%"）。

多家专业机构指出，商业不动产 REITs 的全面落地，是对 " 盘活存量、做优增量 "、" 提高直接融资比重 " 精神的实质性落实，不仅是我国公募 REITs 市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，更意味着市场正式迈入 " 商业不动产与基础设施 REITs 并行发展 " 的新阶段。

从行业整体数据来看，2025 年一共成功发行了 20 单公募 REITs，发行规模 403 亿元、同比下降 37.6%。上周共 3 单首发公募 REITs 取得新进展，包括中金火炬产业园 REIT 已受理、中航北京昌保租赁住房 REIT 已申报、山证晋中公投瑞阳供热 REIT 已反馈等。

每日经济新闻