最近国际局势一有风吹草动，石油总是第一个冲到聚光灯下
但很多时候，真正值得关注的
反而是台下那位没怎么换过位置的老演员：房地产
1 月 9 日，白宫国家经济委员会主任哈萨特透露了一个值得玩味的消息
特朗普正在酝酿一项 " 大住宅计划 "
图源：Investing.com
在美国，房地产已经很久没有站在政策舞台的正中央了
高利率锁住需求、成交冻结、开发商不动、购房者也观望
但就在这个节点上，特朗普又一次把房地产拎了出来
其曾凭借 "Location, Location, Location" 地段论的行业直觉积累财富
几乎只做溢价较高的标志性建筑物，也让他赚得盆满钵满
图源：Whole Living
在一个政治周期交替、经济信号微妙的时刻
房地产能否再次成为美国经济的 " 压舱石 "
特朗普，又将如何调控房地产？
在回答之前，得先看清这个 " 大住宅计划 " 到底是想干什么？
特朗普的房地产观点向来直白，他从不避讳自己的商业思维
房子是资产，而不是生活必需品
也就是房地产是赚大钱的地方
调控房地产就是如何让财富最大化的游戏
虽然目前还没有公开的具体文件和实施计划表
但看特朗普这几个月的言论和政策走向，能够明确看到几个关键方向
图源：realtor.com
特朗普始终认为，高房价本质上源自房源不足
他看到了美国市场的一个巨大矛盾：需求旺盛，但供给却相对紧张
所以，调控的第一步必然是扩大供给
直指美国地产供给多年的结构性短缺
具体行动是从土地端开始的，从提升建设审批效率开始，释放联邦土地
特朗普在多个场合提到，土地是最 " 闲置 " 的资源
在他眼中，联邦土地就是被忽视的金矿
而繁琐的审批程序则是阻碍地产发展的一大瓶颈
他要的就是打破这些限制，迅速提升土地的使用效率
图源：Yahoo News
有奖有惩，为了提速建设
第二步就是对 " 限制建设 " 的州，反向施压
他的政策不会让不想建房的州安逸下去，" 限制建房的州 " 将被迫接受更多的联邦激励
特朗普从来不做道德说教，他信奉的是市场竞争：
能建得多的，谁建得多，谁就能分到更多的资源
最后，极有可能的一个动作是推动 " 商改住 "
商住混合，特朗普自己早就尝过这道 " 地产快餐 "
他的理念简单：形式不重要，直奔结果
供给之后是需求的持续提振
只有降低购房成本，才能真正刺激市场需求
特朗普于 2026 年 1 月 8 日签署行政命令
要求政府支持机构（如房利美 / 房地美）购买 2000 亿美元抵押贷款债券
图源：CNN
以推动 长期贷款利率下降、降低购房成本
算是打压房贷利率最大举措
此外，有草案准备推行 50 年周期贷、可转可继承贷
允许部分养老金 /529 账户免罚金取款用于首付
延长贷款周期，降低月供负担，从而让更多人能承担购房责任
特朗普清楚，金融市场要活跃，地产市场必须活跃
图源：CNBC.com
通过扩大自有 MBS 市场，他能为购房者提供更便宜的贷款
金融工具始终是地产的加速器
特朗普在公开演讲及多次官方说明中强调：
要降低抵押贷款利率，通过降低融资成本来提升购房意愿和购买能力
这种操作，一方面能推动住房市场的流动性，另一方面能减轻市场的投机压力
减轻市场的投机状况也是特朗普这次调控比较引人注目的一方面
图源：apnews.com
特朗普在 2026 年初公开宣布计划禁止 " 大型机构投资者 / 华尔街公司 " 买入单户住宅
以缓解投机性购买对房价的压力，改善首次购房者的竞争环境
这一计划被称作 " 限制机构买房新规 "
限制机构购房者购房，抑制市场投机，扩大市场规模
特朗普通过这种方式，试图调节市场泡沫的膨胀
特朗普也不是最近房价压不住了，才想起 " 要管一管房地产 "
地产这张牌，他早就打过，而且不止一次
特朗普的第一个任期内，并没有正面喊 " 我要压房价，扩大地产市场 "
他对房地产的处理，更像一个老开发商的直觉判断
问题不在需求，在供给；不在钱不够，在规则太多
所以他第一任期干了三件事：
图源：trumpwhitehouse.archives
第一，放松监管
2019 年，他专门签了行政令，成立 " 消除住房开发监管障碍委员会 "，核心目标只有一个：让房子更容易被建出来
他说得也很直白：
" 房价高，不是因为开发商贪，是因为政府让他们太难干活。"
放宽审批、减少环保与规划层面的联邦干预，这是他典型的 " 商人式解法 "
第二，靠税改撬动地产
2017 年减税法案不是住房政策，但它对房地产非常友好：企业税下降
图源：第 115 届国会（2017-2018 年）财年预算法案
让资本更愿意进入不动产
Opportunity Zones 把资金引向低收入社区开发
特朗普的逻辑是：" 资本会解决问题，政府别挡路 "
第三，弱化联邦住房公平监管
强调不要过度干涉联邦的建设需求，让市场去做决定
对此，特朗普政府撤销了 " 促进公平住房 "（AFFH）规定，停止要求地方政府采取措施来促进社区住房平等
但第一任期的各种措施，效果并不算理想
简单来说：房价没下来，供给没明显上去
原因其实也很现实：地方政府依然卡得很死、建筑成本在涨、劳动力短缺
后期又撞上疫情
也就是说，特朗普第一任期的地产调控，方向是明显的
但力度和抓手不够
到了第二个任期，特朗普在地产上的态度，明显更 " 直接 "、也更 " 着急 " 了
最大的变化也是三个方面
第一，他不再只讲供给，开始直接干预金融端
比如拿钱开道，准备买 2000 亿美元的抵押贷款债券
第二，他开始限制资本的权力
直接禁止大型机构购买独栋住宅，从开发商视角出来了
第三，他开始讲 " 公平竞争 "，而不是 " 市场自己调节 "
他说得很直白：" 当一个普通家庭要和一个基金竞争买房，这就不是自由市场 "
特朗普这两轮地产调控
本质上是一条线的延伸，而不是推倒重来
第一任期，他像个开发商
第二任期，他更像个情绪已经被房价磨平的总统
而这，也恰恰解释了他为什么在 2026 年，突然把地产重新拎到台前
2026 年，算是特朗普不得不出手房地产调控的黄金时间点
往前看，
疫后刺激已经消退，高利率的 " 后遗症 " 开始全面显现
疫情后的刺激早已消退
同时，高利率给市场带来的滞后效应正在全面显现
房价高企，普通人买房压力巨大
图源：dallasnews.com
另外，科技和 AI 的浪潮也在推波助澜
就业和收入的普遍扩展却依然在缓慢恢复
美国经济面临的最大挑战，不是资金的缺乏，而是资金的流动性不足
这时，房地产成为了最直接的资金 " 泄洪口 "
往后看，
社会不满将集中到住房问题上
年轻人买不起房，中低收入群体被挤出城市的速度，
已经成为美国社会日益尖锐的矛盾
特朗普深知，住房问题不仅仅是经济问题，它已经变成了一个社会和政治问题
不解决，矛盾就会激化，风险将急剧上升
第三，最为关键的点：住房依旧存在结构性短缺
需求厚，供给薄
解决不好是大问题
但解决好了，拉动市场发展也不是不可能
图源：zillow.mediaroom.com
况且，调控房地产这一招虽老，但非常好用
特朗普其实从不讳言这一点：房地产不是创新工具，而是效率工具
他自己说过一句很典型的话，大意是：" 真正能拉动经济的，从来不是概念，而是房子、道路和人。"
这句话听着老，但放在当下，反而格外实用
第一，房地产是少数能同时拉通需求端和消费端的行业
特朗普做地产时有一个非常明确的判断：一套房子，背后不是一个交易，而是一整条系统
上到供给端的施工、材料、运输
买房时涉及按揭、装修、耐用品消费
交付后又会把社区、服务、长期消费都带起来
所以他最近反复强调 " 扩大住房供给 "
不是因为他迷信房地产，而是因为重房地产能一次性启动 " 建贷用住 " 四个系统
这在当前所有行业里，几乎是独一份
第二，房地产仍然是金融进实体最快的路径
特朗普对金融有一个非常现实的判断：钱不动，等于没钱
这也是为什么，在最近的政策动作中，他选择直接出手 MBS
不是补贴、不是口号，而是把钱按进房贷体系里
美联储息也降过，制造业回流也喊过，但资金依旧在金融体系里打转
房地产不一样
居民要按揭，银行要房贷，金融机构要衍生品，房屋要进抵押市场
链条一旦转起来，体量足够大，时间就能换空间
所以在特朗普那里，地产一直是托底选项，而不是备选项
第三，就不得不提就业这个事
美国 2025 年失业率统计数据，图源：tradingeconomics.com
AI 很重要，高科技很诱惑，但特朗普很清楚一件事：
它们解决不了多数人的工作问题
但房地产可以
从工地到设计，从装修到物业，
行业多、岗位杂、门槛低、吸纳能力强
左手建房，右手买房，也不是不可能
站在 2026 年的经济节点，房地产再次显示出其独特的政策价值
当增长需要支撑、资金需要流向、社会需要稳定时
这个产业链条最长、资本吸纳能力最强的领域
往往成为最直接的政策工具
特朗普的 " 大住宅计划 " 也是如此
通过释放土地、创新贷款、抑制投机三管齐下
既缓解住房矛盾，又拉动投资就业
政策的成效将取决于立法推进、利率环境与地方执行的协同效率
我们也拭目以待吧
房地产始终是多棱镜
对政策制定者，它是经济调节器；对普通家庭，它是财富载体；对市场而言，它是资本配置的标的
每一次房地产被推向舞台中央，都不仅仅是行业周期使然
更是社会在增长需求与居住公平之间寻找新平衡的尝试
这个 " 老演员 " 的每一次登场，都提醒我们
住房问题从来不只是经济问题，它始终丈量着一个社会的价值选择与智慧边界
以上为正文，来自有漾
这是真叫卢俊公众号的第6391篇原创文章
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