马年春节刚刚结束，上海广州楼市就炸出两则大新闻。

上海发布 7 条房地产新政，放宽限购，加大公积金贷款额度，放宽房产税征收标准。

广州土拍火爆开场，8 家房企决战珠江新城马场地块，拍出广州楼面价新地王。

再加上开年以来二手房成交回暖，市场对于即将到来金三银四传统旺季，不免多了几分期待。

近期，网上已有 " 房价即将上涨 " 的论调的出现。而明源君认为，当前楼市已不存在普涨行情，但房地产最难的时刻已经过去。政策加持之下，今年的小阳春值得高看一眼。

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上海率先出台新政，为楼市注入积极预期

2 月 25 日，上海发布楼市 " 沪七条 "，打响了新年楼市新政第一枪。

政策主要围绕三大维度展开。

非户籍购房社保年限由 3 年缩短至 1 年

社保 / 个税满 3 年及以上，外环可购 2 套（比此前增加 1 套）

居住证满 5 年，全市范围内可购 1 套

首套房公积金最高贷款额度由 160 万元提高至 240 万元

认房不认贷，名下无房者，购房按照首套利率认定

多子女家庭第二套公积金贷款额度最高上浮 20%

成年子女家庭在本市购买唯一住房，2026 年 1 月 1 日起免征个人房产税。

限购放松，主要是满足来沪新市民的置业需求；公积金及房产税政策调整，则是降低购房压力，精准利好有置换需求的群体。

作为新年首个楼市新政，上海此举具有示范作用，为其他城市的政策制定提供了参考样本，更重要的是，为今年楼市注入了积极预期。

一方面，新增 " 居住证满五 " 认定标准，突破了以往社保单一通道。

过去，在上海必须缴纳社保或个税满足一定年限才能购房。随着新政的出台，那些在沪工作生活多年的市民，如家政人员也能拥有购房资格。这将释放出又一批购买力。线上获客不停歇，点击了解

另一方面，首套房公积金最高 240 万额度创全国新高。如果叠加 " 多孩 " 及 " 绿建 " 额度上浮，最高贷款额度可以达到 324 万元。这个额度同样领跑全国，甚至已经可以覆盖外环大部分刚需房源的房价。

2026 年开年，《求是》发文要求地产相关政策 " 一次性给足 "，为今年奠定了政策加码的基调。

上海作为一线城市，也是 2025 年唯三房价上涨的城市（其他两个城市分别是杭州和太原），是全国楼市的重要风向标。

当下正值 " 金三银四 " 前夕，上海率先祭出政策大招，释放各地出来政策加码的积极信号，对市场起到明显的提振作用。

随着预期的改善，今年的楼市小阳春，可以说基本稳了。

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行情提前点燃，楼市小阳春有戏

大家是否留意到，最近网上关于楼市的观点似乎开始变得乐观起来了，还有一些声音认为，房价即将反转上涨。

这一预期的反转，主要源自于对政策的信心，以及局部市场的正向反馈。

从数据来看，市场确实出现了一些积极苗头。一二线城市数据持续向好，甚至罕见的出现小阳春提前信号。

1、核心城市二手房抢跑，成交数据持续向好

2026 年的开年以来，核心城市的二手房市场率先回稳。

1 月份，深圳全市新建商品房及二手住宅累计网签量突破 1 万套，其中二手房 5281 套，创下近 9 个月新高，同比增长 25%。

北京二手住宅网签量 1.51 万套，同比增长 20.8%，创 2022 年以来同期新高。

上海二手房成交 22834 套，连续第三个月突破 2.2 万套，成交量创下近 5 年同期新高，2025 年末的 " 翘尾行情 " 仍在延续。

广州二手住宅网签 8881 套，环比增长 1.07%，成交面积同步上涨，核心板块房源去化加速。

其他核心城市的成交情况同样在改。据克而瑞监测的全国重点 13 城，1 月份二手房成交面积约 810 万平方米，环比上升 16%，同比增长 33%，相比 2025 年月均增长 18%，成交活跃度显著提升。

淡季不淡，二手房成交逆势攀升，楼市小阳春出现提前启动迹象。

众所周知，二手房完全是市场定价。经过四年多的深度调整，二手房已呈现出一定的性价比。以明源君所在的深圳为例，部分二手房价格已回落至 10 年前，即上一轮房价大涨之前的价位。

一个重要的参考数据，是租金回报率。

2025 年，一线城市租金回报率在 1.8%-2.2%，二线城市在 2.0%-2.5%。不同区域不同类型产品存在一定的差距，例如深圳核心区域的部分商务公寓租金回报率已达到 3% 以上，明显高出银行定期存款利率。

按照国际成熟房地产市场的经验，一线城市租金回报率要高于长期国债利率，最好高于房贷利率。

目前 30 年期国债利率为 2.25% 以下，首套房公积金贷款利率为 2.6%，5 年期 LPR 为 3.5%。

尽管仍存在一定差距，但考虑到房贷利率仍有下调空间，房产的性价比有望进一步提升。

另外，中央明确今年将 " 着力稳定房地产市场 "，开年《求是》也释放出政策加码的信号。

在这个节点上出台新政，可谓天时地利人和。为楼市热度延续注入了确定性。

2、楼市分化加剧，再无全面普涨行情

值得注意的是，新房与二手房走势正明显分化——开年以来新房成交表现不及预期。但这并不足以否定市场整体回稳的大趋势。

明源君认为，普涨时代已经结束，结构性分化才是常态。

（1）新房和二手房，承担的使命不一样，表现也会不一样。

简单来说，新房负责稳均价，二手房负责稳成交量。

明源君曾多次提到，房地产 " 刚需买二手，改善买新房 " 的成交格局已经成型。二手房成交占比已连续两年超过新房，并且呈现逐年上升的态势。

2025 年，克而瑞跟踪的 30 个重点城市，二手房成交套数在交易总量中的占比已提升至 65% 左右。

成交面积约 2.14 亿平方米，同比持平微增 0.2%，达到 2021 年以来的新高。

以价换量、量稳价跌，已成为二手房市场的新常态。

相比之下，新房成交持续缩量。

在明源君看来，这是供应结构调整的必然结果。

近年来，新房供应以改善产品为主导，且豪宅产品的成交占比持续增加。

从各机构公布的数据来看，我国居民收入分布结构仍处于金字塔型向橄榄型过渡阶段。

在这一结构下，中等收入群体尚处于培育期，改善群体的基数仍小于刚需群体。

△ 2010-2020 年居民收入分布情况

与此同时，在 " 控量提质 " 的供地政策下，新房供应量持续收缩，新房销售规模必然下降。

比如 2025 年全国房屋新开工面积为 58,770 万平方米，同比下降 20.4%。其中，住宅新开工面积为 42,984 万平方米，同比下降 19.8%。

因此，简单对比新房与二手房的成交量意义不大。

当前，新房的历史使命是 " 提质 "，是推高 " 好房子 " 的水平。

可以看到，近年来各地地王不断，豪宅迭出。

以广州昨日火爆开拍的马场地块为例，楼面价突破 8.5 万元 / 平方米，创下广州楼面价新高。

而在去年，北京、上海、深圳、成都、杭州等地也都拍出了新地王。

同时，各核心城市陆续涌现豪宅新标杆。上海、杭州、太原等城市，去年在优质改善产品的主导下，实现了新房均价正增长，为其他城市树立了止跌回稳的样本。

今年这一趋势仍将延续。

值得一提的是，二手房和新房市场之间具有传导关系。

" 卖旧买新 " 是当前主流成交方式，二手房成交放量，也将为新房市场导入更多购房力，助推新房成交量上升。

但整体而言，稳定新房成交均价的重要性，将优先于追求成交量。

（2）各能级城市分化持续加剧，一二线有望先升

全国市场分化持续加剧。

不少高能级城市在产业支撑和人口持续流入的背景下，已经率先实现二手房成交量回升，新房成交均价趋稳。

在这一轮的楼市小阳春中，高年级城市将继续领跑。

而广大三四线城市在严格限制新增供应的背景下，陷入去库存持久战，市场回稳步伐明显滞后。

全国性的普涨行情已难再现。

正如明源君近期在文章中提到的，对于未来的房地产，已经没必要简单的定义 " 反弹 " 或 " 反转 "，而是应该像对待人的发展一样，20 岁有 20 岁的精彩，50 岁有 50 岁的事业。新房与二手房、高能级城市与低能级城市之间，各有各的使命与宿命。

短期来看，随着市场预期回升、政策持续加码以及供应结构优化，本轮 " 小阳春 " 行情值得期待。

长期来看，局部市场的结构性机会与细分产品的差异化表现，才是值得持续关注的重点。