" 五一 " 假期前的最后一个交易日，北京楼市迎来了一场低调却分量十足的土拍。

4 月 30 日下午，北京集中出让朝阳东坝、丰台万泉寺、昌平平西府 3 宗涉宅用地，总成交金额约 91.6 亿元。其中，华润置地底价摘得丰台、昌平两宗地块，砸下 70.6 亿元，贡献了今日总成交金额的 77%；中国金茂以微弱溢价摘得朝阳东坝地块，成交金额约 21 亿元。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向《每日经济新闻》记者分析指出，本次三宗地块集中出让，显现出北京土地市场 " 分化加剧、理性聚焦 " 的主线。

华润置地拿下今年以来北京总价最高宅地

从结果看，昌平平西府地块以 12.9 亿元成交，由华润置地 + 未来科学城摘得，成交楼面价约 2 万元 / 平方米；大热门丰台万泉寺 0007 地块以 57.71 亿元被华润置地斩获；朝阳东坝 1105-01 地块以 20.98 亿元由中国金茂摘得，溢价率 0.10%。

丰台万泉寺 0007 地块坐落于西南二环至三环间，土地面积约 3.95 公顷，规划地上建筑面积 9.87 万平方米，起始价高达 57.71 亿元，是今年以来北京成交地块中总价最高的宅地。

" 与此前的中海丽金府相比，该地块在体量上有所压缩，容积率也从 2.8 调至 2.5，为产品设计提供了更多灵活性，同时未设销售指导价，也为后续产品创新提供了更多可能。" 张凯表示。

不过，项目未来入市后，需要直面周边中海丽金府、中海丽泽三号院等现有新盘的竞争。张凯分析：" 当前丽金府去化率尚不足 20%，丽泽三号院去化率也仅维持在 30% 左右。尽管丽泽板块的成熟度与远期价值仍值得期待，但当前市场环境下，区域库存去化压力依然明显。"

值得留意的是，出让文件中要求竞得人无偿建设沿莲花河两侧共计约 17 公顷河道绿化带，建设标准不低于 2200 元 / 平方米，这意味着需要额外支出 3.74 亿元建设成本，其楼面价被动抬升后与丽金府（楼面价 6.2 万元 / 平方米）几乎持平。此外，地块形状不规则且非正南北朝向，未来楼栋排布将面临面宽限制，地块内部两处不可移动文物的原址保留要求，也对开发商综合能力提出更高要求。

目前，北京市住建委网站显示的丽金府网签均价超过 10 万元 / 平方米。万泉寺地块实际楼面价与之持平，从这个角度看，华润置地未来具备一定的定价基础。

在张凯看来，丰台万泉寺核心地块虽条件优越，但高总价、高配建门槛使其仅获华润置地一家底价成交，印证了当前房企对核心资产也需 " 精打细算 "。

" 国企主导，理性聚焦 "

朝阳东坝 1105-01 地块是朝阳区 2026 年首宗进入出让程序的住宅用地。地块位于东坝乡单店区域，用地面积约 2.56 公顷，规划地上建筑面积约 5.11 万平方米，容积率 2.0，成交价约 21 亿元，楼面价格 4.11 万元 / 平方米。

张凯指出，地块位于东坝老片区，生活配套成熟，但距离在建的 3 号线站点有一定距离，轨交通勤依赖接驳。其 2.0 的容积率在朝阳核心区具备优势，预计产品将主打刚需和刚改户型。

当前，东坝板块存量竞争较为激烈，京投发展北熙区一、二期仍有部分在售房源，三期刚刚入市。参考北熙区之前 7.9 万元 / 平方米的成交均价，中国金茂该宗地块在定价上有一定空间。

从市场趋势看，近年来新房在产品力上持续提升，更贴合 " 好房子 " 标准，同时在价格上也往往具备优势，这也进一步推动了购房者 " 买新不买旧 " 的倾向，为项目的后续去化提供了潜在支撑。

张凯分析，昌平平西府地块通过 " 减量提质 "，精准适配北部职住需求，实现高性价比供应；朝阳东坝地块则为成熟板块注入新房供给，以产品力应对存量竞争。在国企主导、理性聚焦的背景下，北京楼市正从 " 量 " 的扩张转向 " 质 " 与 " 效 " 的精细化竞争。

每日经济新闻