2026 年 4 月底，深圳、厦门、北京、南京四座核心城市的市属安居国资平台，集中披露 2025 年债券年度报告。作为各地保障房建设、保租房运营、城市更新的核心主力军，这四家本地国资委全资控股国企，手握 AAA 最高信用评级，是城市民生安居工程的核心压舱石。

从年报整体基本面来看，四家平台 2025 年经营底盘整体稳固，债务结构健康有序，所有到期债券均足额按时兑付，全年无债务逾期、无重大法律诉讼、无违规担保等重大风险事件。财务审计层面，厦门、北京、南京三家均拿到标准无保留审计意见，财务管控规范严谨；仅深圳安居集团因恒大相关仲裁事项，审计报告增设强调段，但相关风险整体可控，不会影响主业正常运营和债务履约能力。

值得注意的是，虽然四家国企主业均围绕保障房民生赛道深耕，但各家营收结构、盈利表现、盈利模式以及保租房 REITs 资产盘活节奏差异显著、路径各不相同，发展分化态势十分明显。

厦门安居控股：盈利表现稳健，REITs 扩募已获批落地

作为厦门市保障房建设运营的核心国有独资平台，厦门安居控股 2025 年经营走势平稳向好，全年实现营业收入 50.02 亿元，净利润 0.49 亿元，盈利状态持续稳定。

营收贡献核心倚重商品房开发销售，全年该项收入达 30.00 亿元，占总营收比重接近 60%，是集团最核心创收支柱；保障房开发销售收入 3.76 亿元，稳步夯实民生主业基本盘；资产运营管理收入 7.64 亿元，更是表现亮眼，毛利率高达 75.65%，资产盈利创收能力十分突出。运营端房源管理质量同样过硬，旗下保障性租赁住房常年出租率稳定在 90% 以上，市级公租房出租率也持续超 85%，现金流回款稳定充沛。

在保租房 REITs 资本化运作上，厦门安居是行业老牌标杆。早在 2022 年 8 月，集团就作为原始权益人发行中金厦门安居 REIT 登陆上交所，跻身国内首批保租房公募 REITs 行列。如今该 REIT 首次扩募已正式获批，募集资金将全部投向思明区林边公寓、湖里区仁和两大保障房项目，合计纳入 2689 套租赁住房，盘活资产建筑面积近 9 万平方米，持续通过 REITs 扩募做大存量资产规模，形成良性资金循环。

深圳安居集团：营收持续增长，REITs 扩募待落地

深圳市安居集团是深圳专属专营保障房国资平台，2025 年经营版图持续扩张，全年营业总收入 75.10 亿元，同比稳步增长 9.58%。不过受恒大相关仲裁事项计提影响，集团全年净利润亏损 1.94 亿元，同比从上一年盈利转为亏损，短期业绩承压但主业根基未受动摇。

营收结构中，民生核心主业收入 47.18 亿元，占比超六成，筑牢安居保障核心根基，该项业务毛利率维持在 20.15%；租赁业务收入 16.80 亿元，持续提供稳定常态化现金流支撑；各类配套服务、其他副业收入增速迅猛，同比分别暴涨 148.47%、241.38%，多元配套业务增长势头强劲。

REITs 布局方面，深圳安居同样起步较早，旗下红土创新深圳安居 REIT 与厦门同步于 2022 年上市，同为国内首批保租房公募 REITs 标杆。该 REIT 早在 2024 年 6 月就启动首次扩募申报，计划纳入三处优质保租房资产，目前审批工作正常推进中，尚未完成最终核准落地。

北京保障房中心：租赁主业稳固，REITs 扩募全国率先落地

北京市国资委全资控股的北京保障房中心，经营风格主打稳健保守、风险可控，2025 年实现合并营业收入 55.64 亿元，净利润 0.04 亿元，常年保持微利运营、稳健发展的节奏。

收入结构特征十分鲜明，公租房租赁收入 30.93 亿元，占比超 55%，是集团最核心、最稳固的收入基本盘；储备房销售收入 11.86 亿元，形成有效营收补充；保租房租赁收入 1.38 亿元，同比大幅增长 66.30%，新兴租赁业务增长势头亮眼。叠加商业运营、物业管服、预制构件销售等多元业务协同发展，整体经营底盘扎实抗风险能力强。

REITs 运作层面，北京保障房中心走在全国最前列。旗下华夏北京保障房 REIT2022 年上市后，已顺利完成首次扩募落地，成为全国首单保租房公募 REIT 扩募项目，率先跑通 " 首发上市 + 持续扩募 " 的资产盘活常态化循环模式，为全国同类安居国资平台打造了可复制、可借鉴的行业样板。

南京安居：营收规模亮眼，REITs 布局仍待落地

作为南京市唯一市级保障房核心国资平台，南京安居建设 2025 年经营营收体量亮眼，全年实现营业总收入 72.37 亿元，利润总额 3.65 亿元，净利润 0.18 亿元。

收入构成上，商品房开发收入 33.31 亿元，占比 46.03%，保障房开发收入 28.02 亿元，占比 38.72%，两大开发业务共同撑起营收主力；资产运营及房产租赁收入毛利率达 74.78%，建设管理费毛利率更是高达 93.65%，轻资产业务盈利含金量极高。同时集团同步布局环境整治、养老服务、商业运营等配套板块，业务结构持续丰富完善。

和厦门、深圳、北京三地相比，南京安居目前尚未有保租房公募 REITs 上市落地。其实集团早在 2022 年就已和金融机构达成 REITs 合作协议，前期筹备工作持续稳步推进，后续也将适时补齐 REITs 资产盘活通道，跟上全国行业发展节奏。

保租房 REITs 驶入快车道，三大发展梯队成型

从四大城市安居平台经营和资本化运作节奏不难看出，国内保租房公募 REITs 已告别试点起步阶段，进入全域提速、梯队推进、常态化落地的全新发展周期。各地国资安居平台纷纷加快项目储备、资产培育、首发申报和存量扩募工作，逐步形成 " 新项目上市盘活、已上市产品持续扩募 " 的投融管退良性资产循环，行业规模化发展大势已定。

第一梯队：已上市运营，扩募进度各有快慢

目前全国已有 9 只保租房公募 REITs 成功上市运营，各家后续扩募推进节奏分化明显：红土创新深圳安居 REIT 已提交首次扩募申报、中金厦门安居 REIT 首次扩募已获批、华夏北京保障房 REIT 及华夏基金华润有巢 REIT 扩募已落地见效；其余国泰君安城投宽庭保租房 REIT、华泰苏州恒泰租赁住房 REITs 等多只产品，也已启动扩募筹备或拟申报工作。

第二梯队：项目已正式申报，交易所审核推进中

2026 年以来新增多个重点项目进入实质性申报阶段：4 月 17 日，中国建筑体系首单租赁住房 REIT ——国泰海通中建租赁住房 REIT 获上交所受理，以上海松江公寓为底层资产，拟募资 13.14 亿元；4 月 29 日，杭州本地首单保租房公募 REITs 正式申报至深交所，由杭州安居集团旗下核心主体操盘，杭州本土保租房资本化迎来突破性进展。

第三梯队：全国多城密集筹备，储备体量充足

除上市和申报项目外，全国十余座重点城市早已提前启动保租房 REITs 前期布局，南京、重庆、西安、青岛、天津、上海、宁波、广州、福州、济南等多地安居国资平台，均已完成合作机构遴选、项目筛选培育等工作，储备项目规模可观。不过这类项目目前仍处于内部梳理培育阶段，暂未向交易所正式提交申报材料，后续接续发力空间充足。

整体来看，未来保租房公募 REITs 将维持常态化发行、稳步扩容的节奏，既为各地保障房建设补充长效资金，也是地方国资盘活存量不动产、做强民生安居主业的关键抓手。

附：全国保租房 REITs 重点储备筹备项目汇总表

上表整理全国多城已完成机构遴选、签约合作、启动前期筹备，但尚未正式向交易所申报的保租房公募 REITs 重点储备项目，覆盖十余座核心城市，后续上市接续储备充足，是未来保租房 REITs 常态化扩容的核心后备力量。