停工烂尾、两次流拍、收储重挂，历经四年波折，深圳昔日 " 第一高楼 " 终于迎来新生。

5 月 6 日，位于深圳市龙岗区龙城街道的 G01046-0106 宗地成功出让，华润置地以 70.45 亿元的底价拿下该地块，成交楼面价约 14775.59 元 / 平方米，土地面积 16.97 万平方米，总建筑面积 47.68 万平方米。

这是今年深圳挂牌总价最高的地块，也是一块回炉再生的地块。早在 2017 年时，华东房企世茂曾以 239.43 亿的总价拿下龙岗 G01046-0095 号地块（深港综合体项目），土地面积约 32.2 万平方米，建筑面积约 136.45 万平方米，此后分成 14 宗分地块进行开发。

根据原计划，该综合体项目总投资 500 亿元，包括国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、餐饮、公寓等。项目中的标志性建筑超高层深港国际中心原定高度为 700 米，建成后将成为 " 中国第一高楼 "，但随着相关政策收紧，其建筑高度最终降至 600 米，仍为 " 深圳第一高楼 "。

2019 年时，世茂将项目中的两宗地块开发成公寓并对外推售；2020 年 7 月，" 中信信托 · 深圳龙岗融资集合资金信托计划 " 成立，募集规模共 87 亿元，融资用于深港国际中心项目的建设。

随着世茂陷入流动性危机，上述信托也遭遇兑付困难，项目同步停摆。2022 年 8 月，中信信托向北京市第三中级人民法院申请对 12 宗土地进行查封，查封期为 3 年。次年，该项目进入司法拍卖程序。

2023 年 7 月，该项目 12 宗地块首次进行法拍，起拍价仅 130.44 亿元，较世茂最初的拿地总价近乎腰斩，但因无人报价而最终流拍；同年 11 月，该项目再次上架，起拍价下调至 104.35 亿元，再度流拍。

历经两轮法拍都未能成功出让，这个项目终于迎来转机。2025 年 9 月，深圳市龙岗区国资委以 68 亿元收储该项目的 12 宗土地，并在调整地块规划指标后，于今年 4 月初重新挂牌。

新挂牌的地块指标发生了许多变化。根据公开信息，该地块的用地性质从商业用地调整为 " 二类居住用地 + 商业用地 + 城市道路用地 "，其中住宅面积为 30.56 万平方米，占总建面的 6 成以上，商业用地则缩减至 14.35 万平方米；同时，项目规划容积率也从原来的约 4.17 降至 3.26。

此外，此次的出让条件还提及 " 分宗开发、分期建设 "，竞得人可将地块拆分，住宅须 1 年内开工、4 年内竣工，而集中商业和酒店可在 2.5 年内开工、6 年竣工。这样的要求也使得开发商能通过开发住宅先行回笼资金，再推进商业建设，借此避免了此前出现的资金长期沉淀于项目中等问题，从而降低开发企业的财务压力。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，如此大体量的项目（总建面近 50 万平米、住宅近 31 万平米），当下市场条件下，有能力、有意愿接盘的只有央企；同时，项目周边有大运中心体育场馆以及华润大运天地，华润置地拿下项目后可进行片区开发，形成协同运作之势，相互赋能和借力，提升综合业绩。

据测算，按此次起拍价 70.45 亿元拆分核算下来，住宅部分楼面地价约 2.31 万元 / 平方米；而目前该项目所在的大运片区内，在售新房均价 4.7 万 -5.5 万元，二手房挂牌价 4.5 万 -5.5 万元，紧邻的中海大运玖章备案均价高达 6.2 万元 / 平方米。

李宇嘉认为，以此价格来看，该地块与周边项目相比具备一定价格优势，未来入市存在一定溢价空间。但同时，该项目的商业部分要求颇为严格，例如集中商业将打造为购物中心，要求引入不少于 5 个高端国际零售品牌和不少于 5 个国际一线户外运动品牌；同时要求引入的高端酒店需要达到 Upper Upscale 超高端或 Luxury 奢华等级。这些要求，意味着开发商要有极强的打造能力，更要有极强的运营能力、长期坚守的能力，本质上也是片区升级。

值得一提的是，这也是深圳运用 " 清理、调整、供应 " 手段优化项目规划与实施条件，盘活存量项目的一次成功实践。

李宇嘉表示，首先是清风险，即深圳市政府以 68 亿元收储地块，全面梳理项目债权债务，实现历史风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为净地；其次是调规划，取消超高层设计、变更用地性质、下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需；最后是再供应，将清理完成、规划优化后的地块重新挂牌，优选稳健主体。

( 本文来自第一财经 )