随着新一轮窗口期的开启，楼市政策正密集落地。

中共中央政治局 4 月 28 日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。

根据中指研究院不完全统计，自中央政治局会议后，共有超过 40 个城市推出楼市优化政策约 50 条。其中超 30 条涉及住房公积金，主要方向为提高贷款额度上限、优化认定标准、放宽年龄限制、扩大提取使用范围等。

从市场表现看，这些措施正初步起效。本月以来，多个重点城市楼市交易量回升，其中二手房交易表现较好。

分析人士指出，政策优化窗口期仍然存在，未来将有更多城市推出稳楼市措施。但市场的内生动力能否进一步被激发，仍需持续观察。

公积金政策 " 花式 " 松绑

5 月 12 日，山东省潍坊市住房公积金管理中心发布通知，从三个方面对公积金政策进行优化。其中，潍坊将多子女家庭购房申请公积金最高贷款额度提升 10 万元至 140 万元，购买高品质（装配式）住宅申请公积金最高贷款额度提升至 130 万元。以上政策叠加，最高贷款额度可达 180 万元。

该机构还指出，在本市无房，或拥有一套房但无贷款的购房者，可按照首套房政策申请公积金贷款。此外，潍坊市还将公积金提取使用范围扩大至代际互助、老旧住房更新改造、缴纳物业费等。

通知还指出，政策有效期内首次开户的新市民、青年人，连续正常缴存住房公积金满一年后，可获得 200 元开户补贴。

潍坊市公积金管理中心表示，出台该政策的目的是 " 充分发挥公积金住房保障作用，满足缴存人合理住房消费需求 "。

在近期对公积金政策的优化中，潍坊市推出的提高贷款额度、优化认定标准、扩大适用范围等举措，颇具代表性。

4 月末以来，深圳、广州、苏州等重点城市均大幅提高了公积金额度上限，各项上浮政策叠加后，深圳最高可贷 351 万元，广州最高可贷 360 万元，苏州最高可贷 300 万元。与以往相比，保障能力更强。

三线城市中，包头市于近期发布新政，将住房公积金贷款最高额度提升 10%。调整后，单方缴存职工贷款上限由 70 万元提升至 77 万元，持有高层次人才服务卡的职工，单方缴存最高可贷 88 万元。夫妻双方缴存上限由 120 万元增至 132 万元。

扩大适用范围也是重要的优化方向。十堰市近期发布的新政指出，购买同小区车库，以及装修、改造、租房等，均可提取公积金，十堰市还将公积金适用范围扩大至缴纳采暖费。

值得注意的是，不少地方还放宽了公积金缴存人和借款人的年龄限制。5 月 10 日，山西省省级机关住房资金管理中心发布通知称，住房公积金贷款期限按整年计算，最长不得超过 30 年，且贷款到期日不超过借款申请人 68 周岁。

在缴存方面，宜昌市于近期规定，年满 16 周岁，在全国无正常缴存公积金账户的灵活就业人员（含外卖员、快递员、网约车司机、个体工商户、自由职业者等），均可线上开户缴存公积金。

在此之前，公积金缴存人员的最低年龄限制多为 18 岁，公积金贷款的到期最高年龄限制多为 65 岁。近年来，多个城市放宽了上述年龄的下限和上限。

政策优化窗口期仍在

公积金政策成为楼市调控重要着力点，主要源于我国住房公积金缴存余额庞大，使用效能不足。根据住建部、财政部、央行联合发布的《全国住房公积金 2024 年年度报告》，截至 2024 年末，住房公积金缴存余额 10.9 万亿元，同比增长 8.61%。

近期，多地发布的住房公积金 2025 年度报告显示，去年各地公积金实缴单位数量、缴存额均有不同程度增长，但提取比例相对不高。

自去年末以来，监管层就公积金制度改革多次释放积极信号。今年 3 月发布的政府工作报告指出，深化住房公积金制度改革。这也是时隔十年，公积金制度改革再度被写入政府工作报告。

根据中指研究院不完全统计，截至 4 月 26 日，今年各地出台公积金相关政策超 150 条，为各类政策优化频次最高的方向。如今，这种情况仍在持续。

除改革公积金外，盘活存量也是近期楼市政策的主要方向之一。中指研究院指出，自中央政治局会议后，近 10 地在政策优化中强调盘活存量。如广州鼓励国有企业收购二手住宅用作保障房或人才住房，推动存量商办物业合规转换为医疗、教育、保障性住房等；重庆对闲置房屋改建为保租房提供政策便利。

此外，还有不少城市推出购房补贴，并在 " 五一 " 假期启动购房节、房展会等活动，配合政策落地。

从实际效果来看，近期热点城市表现不俗，且二手房交易量普遍高于新房。在 58 安居客研究院统计的 12 个热点城市中，5 月前 11 天，仅佛山二手房交易套数同比小幅下滑，其余 11 城均有不同幅度上涨，且涨幅均超过 10%。

上海仍是市场交易最活跃的城市，本月前 11 天成交二手房 7883 套，其中 5 月 10 日单日成交 1664 套，创有记录以来的最高值。

政策层面，积极信号仍在不断释放。5 月 9 日召开的国务院常务会议指出，持续推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等领域风险化解。

多数分析人士认为，楼市政策优化的窗口期仍然存在，未来或有更多城市推出相关政策。

中指研究院指出，预计全国层面将继续侧重落实此前已经部署的各项支持政策，各地因城施策稳定房地产市场将是主旋律，在供需两端政策将持续发力，优化住房公积金、加大购房补贴发放力度、完善城市更新配套政策、完善存量盘活配套政策等均是着力点。

这些政策能否进一步推动楼市止跌回稳，仍需继续观察。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，虽然市场交易量有所回升，但彰显市场企稳的是内生动力。未来需观察 3 个关键指标：二手房挂牌总量是否下降；二手房卖旧买新的置换链条是否打通；租金是否有企稳迹象。