记者丨李惠琳 张伟泽 编辑丨陈晓平

香港郑家纯家族，正想尽办法自救。

5 月 27 日，有消息称，新世界正考虑出售旗下香港中环一项商业用地，预计交易金额约为 10 亿港元。

该用地面积约 4450 平方英尺，合 408 平方米，可重建成约 6100 平方米的商业物业，已获得财团出价洽购。

就在本月，郑家接连曝出多项资产处置计划，如位于香港机场航天城的 11 SKIES 项目，以及三家香港酒店资产。

香港四大家族之一，为何会如此窘迫？

症结依然是巨大的债务压力，新世界借贷总额超 1400 亿港元，且正迎来兑付高峰。

" 以减低负债为首要任务，将全力推行‘七招减债’策略。" 新世界发展行政总裁黄少媚公开表示，其中两项就是出售发展项目、处置非核心资产。

密集上架

郑家纯掌舵的新世界，是一家综合开发商，资产结构大致是 " 三成住宅、七成商业 "。

如今，香港商业地产仍然承压。第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿告诉《21CBR》记者，当前香港商办尚处于极低点位，写字楼、商铺的租金回升仍需等待。

郑家正迫切将在手的部分重资产项目，摆上货架。

拿航天城的 11 SKIES 项目来说，这是郑氏一个地标式综合性发展项目，备受瞩目。

其总楼面面积达 380 万平方呎，约合 35.3 万平方米，计划投资额高达 200 亿港元，打造为一站式零售饮食娱乐商业区。

郑家纯家族相关投入，已超过 160 亿港元，其中有大量预付款和合约资产。此外，还需为项目向香港机管局支付年费。

据瑞银预计，2028-2066 年，该公司每年将至少支付 18 亿港元，总额将达到约 548 亿港元。短期内，对于负债高企的新世界，持有这种项目，有点不合时宜。

2025 年 7 月，郑家据传计划亏本出售 "11 SKIES" 项目，以改善流动性，且与香港机管局作初步讨论。

当时的估值，介于 150 亿 -170 亿港元之间。

今年 5 月中旬，新世界专门发公告回应，关于 "11 SKIES" 项目，仍在商讨中，" 以重新检视及探索项目在合约安排方面作出任何变更的可能性 "。

运营中的酒店项目，同样在郑氏的变现名单上。

5 月初，日本三井住友与新世界接触，涉及香港君悦酒店、万丽海景酒店及尖沙咀凯悦三家酒店，有意向获取该资产包 50% 的股权，总估值约 156 亿港元。

意向虽有，落槌尚早。

" 有潜在买家不时就各项资产（包括香港酒店资产）与本公司接洽，尚未就任何该等出售事项订立协议。" 新世界官方专门回应。

郑家如此频繁的接洽，关键在于地产旗舰债务压身。

截至 2025 年底，新世界总借贷约 1443 亿港元，净债务约 1227 亿港元。

今年，其就有 76.3 亿港元到期债务。真正偿债高峰还在后面，2027-2029 年，每年要还 285 亿港元、476 亿港元、428 亿港元。

万一违约，后果不堪设想。

内外求解

面对债务困境，郑家在同步推进两大动作。

其一，内部腾挪，家族参与注资。

3 月，有消息传出，郑家纯考虑，以配股或供股形式向新世界注资 312 亿港元。

供股和配股这两种做法，都是发新股筹钱。区别在于，供股先面向现有股东，自愿参与；配股则直接将新股卖给特定投资者。

作为大股东，郑家都准备掏钱。

最新胡润富豪榜显示，郑家纯的财富值为 1700 亿元，家底依然深厚。

之前，新世界已将旗下多宗资产，出售给郑家的周大福企业以换取资金，涉及新创建、深圳前海天得项目 30% 股权、启德体育园项目，获得资金合计超过 236 亿港元。

其二，寻求外援，在这场困局中，黑石被反复提到。

黑石可谓是专业的地产 " 捡漏王 "，最擅长在市场最差的时候，抄底巨额房产，如 2008 年美国楼市崩盘后，它就大量买法拍房，狂赚一笔。

2025 年 8 月，第一次传出黑石介入，新世界专门澄清，否认郑家联同黑石提出私有化要约。

就在半个月前，市场又称，黑石已放弃这笔大约 40 亿美元的交易。

黑石想在乱局中分一杯羹，只是，要吃下新世界，实际上不太可能。

据摩根大通分析，黑石若要收购控股权，不仅要支付买股票的钱，还要在账面上承担约 1460 亿港元的债务，这笔收购将变得极其昂贵。

况且，新世界的很多资产已被抵押。

2025 年中，郑家牵头完成了新的再融资定期贷款和融资协议，合共覆盖约 882 亿港元境外无抵押金融债务，最早到期日推迟到 2028 年 6 月。

对比融资前后的债务结构，可以发现，有抵押银行贷款，从 337 亿港元急升至 1183 亿港元。

即使黑石入主，也很难在短期内处置所有资产。

若其真的重新上桌，最现实的路径，更可能是围绕部分资产去做结构化合作，前提是开出的价码，郑家纯能认可。

筹码仍在

于郑氏家族而言，手头仍然有筹码。

截至 2025 年末，新世界总资产为 4180 亿港元，净资产仍有近 2000 亿港元，尽管大量已被质押。

同时，融资成本按年降至 31 亿港元，平均利率下降 80 个基点至 3.9%。过去半年，总债务规模缩减 17 亿港元。

更好的消息是，香港住宅市场正在回暖。

吴睿告诉《21CBR》记者，香港是当前内地人配置境外房产的最优选择，加之港府调整税费后，购房税费大幅降低，今年大量内地买家来置业，驱动了本港楼市复苏。

5 月 21 日，新世界高管公开表示，开年以来，旗下负责销售及合作的项目，共售出约 1300 伙，如香港项目 " 瑧玥 " 及 " 柏傲庄 "，销售金额已破 200 亿港元（连同车位），同比大涨约 1.7 倍。

据称，新世界与招商蛇口、华润置地合作的两大香港项目，已于 2025 年动工，将合计提供 3000 套住宅，最早于 2027 财年上市。这又能带来大笔现金。

接下来，郑家纯计划持续盘活土地储备。

在香港北部都会区，新世界拥有近 1500 万平方英尺土储，多数属于农地，管理层正推进规划及转换程序。

2025 年底，其西贡沙下项目额外面积的住宅用途规划申请，已获城市规划委员会批准。

若能完成换地，新世界中长期仍有价值释放空间。

郑氏家族的暂时困境，固然有自身的失策，也是过去香港地产周期的缩影。利率环境变了，销售节奏变了，资产就不再天然保值。

这场 " 渡劫 "，说明一个残酷的真相：在周期面前，没有永远的巨头。

图片来源：新世界发展，除标注外