内容提要：

万科在年度股东会上将 " 控亏、减亏、化险 " 列为核心任务，并提出修复毛利率、盘活资产和推进债务展期。尽管一季度亏损略有收窄，但收入仍持续下滑。市场普遍关注：在房地产尚未明显复苏背景下，万科能否真正稳住经营与现金流？

5 月 29 日，万科企业股份有限公司召开 2025 年度股东大会。相比往年，今年这场会议格外受关注：一方面，公司刚刚交出 A 股历史上极为罕见的一份巨亏年报；另一方面，市场也在关注，这家曾长期被视为行业 " 优等生 " 的头部房企，能否真正稳住局面。

从结果看，万科给出的关键词非常明确：控亏、减亏、化险、发展。管理层坦言当前压力依然不小，但同时强调将推动毛利率修复、盘活存量资产、推进债务展期，力争让公司尽快走出经营低谷。问题是，面对房地产市场尚未完全企稳、销售承压与债务集中到期的现实，仅靠内部调整，今年减亏能顺利实现吗？

一、股东会上定调：全力修复毛利率，减亏成为最现实目标。

今年的万科股东会，与过去几年明显不同。

一百多个席位几乎坐满，不少投资者专程赶到深圳参加。市场关心的已不再只是 " 增长 "，而是这家头部房企怎样稳住现金流、守住信用底线，并尽可能减少亏损，在滑向 " 恒大 " 的下坡路上，构筑止滑带。

新任董事长黄力平首次在年度股东会上正式亮相。管理层的表态也很直接：当前困难仍然很大，经营层面尚未出现实质性改善，债务和流动性依然承压。对于外界最关注的利润问题，公司把重点放在 " 毛利率修复 " 上。

万科认为，过去几年利润受到明显冲击，一个重要原因是此前拿地成本较高的项目仍在持续结转。房地产企业利润往往存在滞后性，过去高价拿地形成的成本压力，正集中体现在这两年报表里。与此同时，市场整体价格调整也压缩了盈利空间。

因此，万科给出的改善路径主要集中在三个方面。

第一，继续推进城市聚焦。退出部分低毛利、高风险项目，把有限资源更多投向人口吸引力强、产业基础更好的重点城市。

第二，加强精细化运营。从设计、采购、施工到营销推进更严格的成本控制，压缩固定支出，提高效率。

第三，加快资产盘活。包括出售非核心业务、推进大宗交易，以及在保障性住房、REITs 等方向探索更灵活的退出路径。

从管理层表态看，今年的核心任务已不是追求规模扩张，而是尽量把风险控制在可管理范围内。相比 " 重回高增长 "，万科更现实的目标是稳住现金流、缩小亏损、逐步恢复盈利能力。

这也意味着，万科经营策略已从过去的扩张周期，切换到明显偏防守的阶段：优先现金流，优先偿债能力，优先保住基本盘。

二、从财报看：收入仍在下滑，减亏方向明确，但落地难度不小。

如果只看股东会表态，市场可能会更乐观一些；但回到财报，压力仍然非常明显。

万科 2025 年营业收入 2334.33 亿元，同比下降 31.98%；归母净亏损 885.56 亿元，较上一年亏损继续扩大。这个亏损规模在 A 股历史上都非常少见。

进入 2026 年第一季度，趋势并未明显逆转。

公司营业收入 289.28 亿元，同比下降 23.86%；归母净利润亏损 59.52 亿元，同比去年一季度的 62.46 亿元亏损虽略有收窄，但整体仍处亏损状态。

也就是说，减亏正在发生，但速度并不快。更关键的是，收入端仍在继续收缩。

房地产行业对现金回笼高度敏感，销售额减少不仅影响利润，也直接影响开发节奏、融资能力和未来投资判断。

目前万科确实在推进组织瘦身、零基预算、资产出售等措施，但这些动作更多偏 " 防守 " 和 " 止血 "。它们可以帮助降低成本，却未必能迅速带来收入增长。

房地产企业最终仍要靠销售回款和项目利润恢复来改善报表。如果市场成交持续低迷，企业仅靠节流往往很难快速走出困境。

因此，从财务数据判断，今年 " 减亏 " 存在一定可能，但若要实现明显改善，仍取决于销售恢复速度、核心城市项目去化，以及资产盘活进度。

换句话说，方向是清楚的，执行也在推进，但外部环境仍决定了恢复节奏。

三、比亏损更棘手的，是债务集中到期带来的持续压力。

利润承压固然重要，但对万科来说，更现实的问题仍然是债务。

企业亏损并不一定立刻形成风险，但债务集中到期、现金不足，就会直接考验流动性。

万科管理层披露，2026 年 6 月至 12 月到期公开债规模约 101.2 亿元，其中 6 月至 7 月是相对集中阶段。公司正推进统一方案展期，希望平稳完成后续安排。

从过去一年看，万科已完成多笔公开债展期，同时新增再融资约 280 亿元，并推动融资成本下降。这些动作确实为公司争取了时间。

但与此同时，万科管理层并未披露到期的贷款和应付款规模。而众所周知，所有房地产企业负债形式中，贷款和应付款，才是大头。

另外，资本市场也很清楚：展期本身只是时间换空间，并不意味着风险已经彻底解除。因为展期后的债务仍然需要偿还。如果市场下行的时间长度超过了展期的长度，如果未来销售回款改善不明显，资产处置进展低于预期，债务压力仍会持续存在，风险便无法化解。

好在万科背后仍有来自深圳市地铁集团有限公司的支持。深铁的存在让市场对万科信用保持一定信心。

2026 年 5 月 12 日，深铁集团进一步与万科签署框架协议，在 2026 年度向万科提供不超过 25 亿元的借款额度，用于偿还公开市场债券本息，但截至当前已实际发生借款 23.59 亿元，所剩额度仅 1.41 亿元。

所以市场更关注的是这种支持能否持续，以及企业自身 " 造血能力 " 恢复速度能否跟上。

毕竟房地产企业最核心仍是现金回流。

如果现金回流恢复顺利，债务压力会逐步缓解；如果恢复不及预期，展期之后仍可能继续承压。因此，比账面亏损更关键的，是现金流能否真正稳定下来。

光大证券在其研报中预测，由于行业仍处磨底阶段，部分城市项目仍有大额计提减值的可能性，预计万科 2026-2028 年归母净利润将持续亏损，分别为 -409 亿、-279 亿和 -181 亿元

四、如果行业不明显复苏，万科的现金流将难以改善，下滑的压力仍然会很大。

很多投资者讨论万科时，容易把问题集中在企业本身。但万科今天面临的挑战，很大程度上并不只是公司经营问题。更深层的背景，是房地产行业整体进入深度调整。

过去二十多年，中国房地产经历高速扩张。万科凭借品牌、融资能力、运营体系成为行业龙头，也充分受益于行业繁荣周期。

市场扩张时，土地升值、销售增长、融资顺畅，企业规模和利润都能快速扩大。

而行业调整后，情况正好反过来。成交节奏放缓，购房者更谨慎，价格竞争更激烈，房企利润率普遍被压缩。

这不是万科一家面对的问题，而是整个行业共同承受的压力。也正因为如此，万科能否顺利减亏、能否更稳妥处理债务，很大程度上仍取决于房地产市场整体恢复力度。

房地产企业从来都不是孤立存在。企业努力很重要，但周期变化往往更能决定恢复速度。行业企稳，销售改善，资金回流，企业修复会明显提速。如果行业仍长期低位运行，那么即使万科持续推进降本、盘活资产，也仍会承受较大压力。

2025 年全年全国商品房销售面积同比下降 8.7%，销售金额同比下降 12.6%。2026 年 1-4 月，全国商品房销售面积同比下降 10.2%，销售金额同比下降 14.6%。下降幅度有所扩大。

从当前看，万科今年实现 " 减亏 " 并非没有机会，但困难重重。要真正走出低谷，除了内部自救，更需要房地产市场逐步企稳回暖。而面对目前家庭资产负债表尚未修复完成、企业资产负债表刚进入修复初期的这么一个需求收缩和在建商品房与已建待售商品房可供销售 99 个月的供给严重过剩的市场环境，对于万科而言，今年很可能仍是一个继续修复、继续争取时间的重要年份。