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深圳房价，重回 6 万

尽管有五一长假影响，但北上广深四大一线城市 5 月份的楼市，依旧交出了一份靓丽成绩单。

北京方面：5 月北京二手房网签成交量 16008 套，虽然环比有所下降，但是同比上升约 12%，为近 5 年来同期新高。

上海方面：2026 年 5 月，上海二手房网签成交 28023 套（全口径数据，含商业、车位等），同比增长约 31%。这一成交规模不仅创下近 6 年来的 5 月份同期新高，即使放在近十年的时间跨度中，也仅次于 2020 年 5 月约 3.05 万套的成交水平。

广州方面：二手房网签 10100 套，环比增长 19%，同比增长 31%；新房网签 7180 套，环比增长 25%，同比增长 9%，合计超 1.7 万套，均创近一年单月成交新高。

深圳方面：一二手房合计网签 13348 套，环比增长 6%，同比大涨 28%。其中，新房市场表现尤为亮眼，一手房合计网签 6651 套，环比激增 21%，同比增长 36%，成为拉动整体成交的主力。二手房网签 6697 套，环比下跌 6%，同比上涨 21%。

其中一二手住宅合计成交 14 个月以来首次突破万套。

此外，深圳的房价，也悄悄涨破了 6 万元，再次回到 "6" 字打头时代。

乐有家研究中心统计，5 月份深圳二手房成交均价高达 6.08 万元，相较于 4 月份环比上涨了 4.8%。

贝壳找房追踪的数据显示，5 月份深圳二手房成交价环比上涨了 4.1%，至 4.78 万元。

02

深圳房价为何涨了

关键问题来了，一线城市 5 月份的火热成交，是否意味着楼市就此筑底，要开始反弹了？

本号的观点依旧不变，上涨是阶段性的，筑底尚未到来。

首先，我们要清楚一点，现在官方媒体对楼市的报道，基本都是抓住一个利好点无限放大。

比如北京二手房成交量，3 月份以来其实是持续下跌的，3 月份二手房成交 19886 套，4 月份 17893 套，5 月份成交 16008 套。

但官方媒体有意无限放大同比，得出了创五年来同期新高。

这种说法没有错，但报喜不报忧的做法已经成为了惯例。假如同比下降，环比上涨，他们就会强调环比。反正哪个数据好，就会强调哪个数据。

上海也是一样。上海 3 月二手房成交 3.12 万套，4 月成交 2.87 万套，5 月份成交 2.8 万套，当然 5 月份有五一假期影响在。

其次，深圳、广州成交量上涨，更多是 4 月末新政的短期效果，特别是广州。

4 月 29 日，深圳发布了楼市新政，进一步放松限购。

在此之前，福田、南山以及宝安区新安街道，仍需要一年社保才能购房，且限制套数。

新政则规定，只要有深圳居住证，就可以买一套，没了社保限制。

而且，拥有深圳一年社保或纳税证明的，在原限购区内可以增加一套购房权限，也即在南山、福田和宝安新安街道，原来只能买两套，现在可以买三套。

除此之外，深圳还上调了公积金贷款额度。

广州立刻跟随，但广州已经是完全不限购了，于是广州推出了提高公积金贷款额度，给予 " 卖旧买新 " 最高 3 万元补贴，并直接鼓励有条件的区在土地出让时，结合义务教育阶段学位承载能力和地块实际情况，推出 " 预售阶段确定学位 "" 网签后即可入学 " 等措施。

这一招增强了房子学位的确定性，进一步巩固入场人的信心。

5 月份广州又陆续增加了两个大招，一个是进一步扩大 " 商转公贷款 " 的受益范围，另一个则是官方下场，回收核心区的老破小二手房。

5 月 26 日广州下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出回收广州环城高速以内总价 300 万、面积 70 平以下的二手房。

但同时也强调，收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保用于 " 卖旧买新 " 全流程 " 专款专用 "，被收购二手房的业主，必须在 80 天内去买市内新建商品房。

新政作用下，深圳新房成交涨势明显，5 月份一手住宅网签量 4543 套，环比上涨了 33.6%，同比上涨了 44.4%。

二手房环比则呈现了下跌，5 月网签量为 5534 套，环比下跌 6%，同比上涨 21%。

多条措施累计发布的广州，则呈现出了新房与二手房，无论环比还是同比，都上涨了不少。

03

谈底部尚早

一线城市，特别是广州、深圳成交量的回暖，证明这种级别的城市，购买力依旧强悍，口子一放松，还是会释放一部分消费力。

过去几年就是这样反反复复，出一道新政，成交量反弹一两个月，然后又下来了。

此外，深圳、广州不断涌入的人口也进一步增强了两座城市的购房需求。

本号不断强调过，一线城市与部分强二线城市，因为独特的稀缺性，并不缺购买力，缺的是信心。

本号判断这类城市尚未见底的逻辑，也在于信心。

本号之所以强调房价见底为时尚早，在于两点：

第一，从客观现实来看，信心与预期依旧缺失。

一线城市房价早晚会筑底反弹，但节点不会是现在，因为从全国大环境与全球格局来看，经济回暖与就业复苏，任重道远。

4 月份宏观经济数据与央行公布的金融数据，都是最好的佐证。

国家统计局披露的 4 月份消费增速降到了 2023 年以来最低，只有 0.2%。

此外，4 月份工业产出同比增长 4.1%，低于 3 月份的 5.7%，也远低于市场普遍预期，是自 2023 年 7 月以来最低增速。

这反映出民众的消费，依旧是防御性的，而非扩张性的。

更能佐证这一论断的数据，来自央行。

央行公布的 4 月份金融数据显示：

4 月份短期贷款（主要是消费贷）减少了 4562 亿元，中长期贷款也即房贷，减少了 3408 亿元。

这是继 2 月份房贷负增长后，又一次负增长。

当下是什么状况，其实不用看任何数据，因为 " 钱难赚 "、" 就业难 " 已经成为各行各业的共识。

这种背景下，即便是不缺购买力的一线，也会在信心不足、预期不足的背景下，进入新一轮观望。

当前成交量回暖，只能说明市场情绪有所修复，不能证明新一轮牛市已经到来。真正决定房价方向的，仍然是收入预期、就业预期和经济预期。

当人们重新相信未来、敢于消费、敢于负债的时候，楼市的真正底部才会出现。

而在那一天到来之前，市场大概率仍将维持反复震荡、局部回暖、整体向下的格局。

第二，从国际经验来看，也为时尚早。

按照日本的经验来看，一线城市的调整，还需要一年左右的时间。

1990 年日本房地产泡沫破裂，之后四年日本各地房价无差别下跌，1995 年开始东京房价缓慢下跌，2002 年东京房价与整个日本房价出现 K 型分化，东京筑底反弹，日本整体房价直到 2021 年前后才勉强筑底，但没有明显反弹。

也即是说，日本在房价泡沫破裂开始的五年内，全国各地房价无差别回调。五年后首都东京缓慢下跌，直到 2002 年才筑底反弹。东京房价调整用了 12 年。

我们的一线城市房价从 2021 年开始调整，距今也不过五年而已。

当然，我们也要看到，东京房价调整的 12 年中，跌幅主要集中在头五年，之后七年基本是非常平缓的下跌。

这也意味着，我们的一线城市在调整五年后的今天，未来的跌幅空间也不会太大，大概率是在底部横盘几年。

对于三四线城市而言，则完全是另一套逻辑。

人口持续流出、产业支撑不足、年轻人不断离开的城市，房子已经是纯纯的消费品，彻底丧失了金融属性。

过去二十多年，中国房地产最大的红利，本质上来自人口向大城市集中。

今天，人口仍在流动，只是流向更加明确——流向一线城市、强二线城市和都市圈核心区。

因此，未来房地产市场最大的特征，不是普涨，而是分化。

强者恒强，弱者承压；核心资产继续稀缺，普通资产不断贬值；人口流入区与人口流出区之间的价值鸿沟，将越来越大。

对于深圳、广州、上海、北京这样的城市，恰如我上面强调的，早晚会筑底反弹，因为人口、产业、资金和资源，依旧在向这些地方聚集。