近日，西安有两家物业宣布撤场的消息引发关注。业内人士表示，与以往 " 业主赶物业 " 不同，本轮撤场多为企业主动 " 断臂求生 "。物管行业正从 " 规模扩张 " 转向 " 效益优先 "，亏损项目加速出清。

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西安有两家物业官宣撤场

5 月份以来，西安已经有 2 个小区的物业官宣将撤场。

5 月中旬，西安德杰状元府邸小区的业主收到一份《物业撤场告知书》。西安德昇行物业管理有限公司宣布，将于 2026 年 8 月 8 日正式退出该小区物业服务。告知书显示，该小区物业费收缴率长期偏低，当前仅约 16.7%，截至 2026 年 4 月累计欠费达 1400 余万元，项目持续收不抵支，无法保障正常运营。

另一个宣布撤场的是灞桥翠屏湾小区的西安嘉德物业管理服务有限公司。根据翠屏湾业委会微信公众号发布的信息，西安嘉德物业 2026 年 5 月 25 日发出了《关于翠屏湾小区物业服务项目合同终止、撤出服务项目及进行债权债务清算的公告》，于 2026 年 6 月 1 日零时起，正式终止翠屏湾小区物业服务，全面撤场。

实际上，物业撤场已不是新鲜事。

2021 年 5 月，西安市韩森路附近的天马小区有业主发现，小区门口出入车杆没反应，保安也没上班，物业办公室大门紧锁，最后才看到物业在小区内贴的一纸告知书，称将撤出小区。

2024 年 9 月，西安市绿地国际生态城五湖名邸西区多位业主反映，本应进行的新旧物业交接，因原物业不配合，新物业无法进场，原物业紧锁大门拒绝撤场，引发关注。

2024 年 6 月，西安市碑林区索罗巷 95 号院有住户反映称，物业突然从小区撤出，小区内垃圾乱堆、车乱停，无人管理。如果长时间无人收水费会面临停水问题，担心炎炎夏日住户正常生活会受影响。

从外地来看，多个地方出现物业公司主动 " 退场 " 的情况。比如在成都市西元小区，怡置物业服务（成都）有限公司发布的文件显示，由于小区管理成本高、部分业主拖欠物业费和集团策略调整，计划不参加小区服务企业的续 / 选聘，计划不晚于 2026 年 6 月 30 日终止对小区的物业服务。

宁波、锦州、岳阳、南京、重庆、长沙、武汉等城市也陆续出现物业 " 主动撤出 " 案例。

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物业这门生意为什么越来越难

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，西安这两家物业撤场，表面是 " 钱收不上来 "，实则是全国物业行业系统性困境的一个缩影。

2025 年初至 2026 年 3 月，全国已有多个住宅项目撤场，甚至头部企业也主动退出亏损项目。核心症结是一个恶性循环：一些开发商延期交付、房屋质量埋雷、业主系统性拒缴、物业资金链断裂、服务缩水、矛盾激化、物业撤场、小区失管。对企业来说，撤场虽是 " 断臂求生 "，但历史欠费追讨、品牌修复成本较高。昔日摇号红盘因物业撤场登上新闻，品牌连带伤害将影响后续项目销售。对一些矛盾纠纷激化的小区来说，短期似乎业主赢了，但可能出现一些新状况。比如小区失管后垃圾堆积、门禁瘫痪、房产贬值；物业将通过法律途径追讨欠费，该缴的终究要缴；新物业不敢交接等。

财经评论人士秋收认为，部分物业公司撤场事件，折射出物业管理行业的一些困境。物业费收缴率下降，导致一些物业公司资金链断裂。此外是服务与需求错位，部分小区业主与物业的矛盾，保洁安保不到位、垃圾清运不及时、设施维护不到位等，矛盾长期积累，引发业主拒缴物业费，形成 " 服务差 - 拒缴费 - 服务更差 " 恶性循环。

中指研究院《2025 中国物业服务价格指数研究报告》显示，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024 年数据为 88.17%，下降 4.54 个百分点。据中指研究院监测，百强企业平均物业费收缴率已从 2021 年的 94.23% 降至 2025 年的 87.32%，连续五年探底。同时，人工成本年均涨幅超 8%，物业费调价成功率不足 5%，收支倒挂成为常态。物业公司面临 " 无资金—维修难—品质差—收费难 " 的恶性循环。

前些年，物业服务被誉为稳赚不赔的好生意，为什么这门好生意越来越难做？物业服务表面上是因为业主 " 缴费率低 "，导致这门生意难以为继，但背后是结构性困境。

西安一位房地产行业观察人士分析，过去 20 年房价上涨掩盖了物业服务问题，业主更关注资产增值而非日常服务。但随着房价进入调整期，物业费支出变得格外醒目。物业服务满意度下降，车辆管理、清洁卫生、公共设施维护等核心基础服务不理想。服务不到位，业主拒缴；收不上钱，服务更差。此外，一些老旧小区设施老化维修成本高、租户比例大收费难、空置房业主以 " 未享受服务 " 为由欠费等问题，加剧物业的运营压力。有物业公司因业主累计欠费金额过大难以生存，只能撤场。

对行业来说，行业逻辑转向，从 " 规模扩张 " 到 " 质量效益 "。行业正在 " 供给侧出清 "，一些不具备盈利能力的项目被主动剥离。总体来看，这不是简单的物业不行或业主纠纷，而是业主自治缺位、质价不符、信任崩塌、行业转型阵痛的多重叠加。

物业与业主之间是一种 " 物业依赖业主缴费，业主依赖物业服务 " 的和谐共生关系。双方彼此尽到责任小区才能和谐。收缴率低、效益低下的一个直接连锁反应是，物业公司 " 主动撤场 "，局面更艰难。未来，物业如何提升服务质量，小区物业与业主之间如何和谐相处值得思考。

来源 / 东市西市