曾经耗资 24 亿、4 年亏损逾 10 亿的大庸古城，又要翻身上马了。

在湖南广电、芒果体系、张家界地方平台以及多家产业投资人共同入场下，从销债、摘帽、复牌到建筑整修、产品更新，团队组建、招商引资，进度非常快。

这一次操盘 " 复活 " 大庸古城的幕后班底中，除了湖南广电系，还有一个并不起眼的神秘智囊 " 吉富清园 "。

吉富清园背后关联方正是去年接待 960 万人次、年营收高达 7.46 亿元、即将赴香港 IPO 的清明上河园。

据悉，吉富清园在重整大庸古城中的角色定位是 " 长期战略智库 "，输出清明上河园在文化挖掘、产品改造、演艺创作、精细运营、5A 景区创建等方面的成熟经验。

当芒果的流量加上清明上河园的运营，大庸古城这场 " 爆改 " 复活，比外人想象中可能更有看点。

人造古城亏成了"空城"

大庸古城在张家界中心城区，占地 240 亩，古城的建筑风格融合了明清风格、土家风格，由张家界斥巨资 20 多亿打造，建于 2016 年，2021 年试营业。

大庸古城一度是当地的 " 明星项目 "，定位称要打造具有全国示范意义的文化旅游新标杆。

但从 2021 年试营业开始，因为前期决策失当、注重建设轻运营、业态不丰富、名气和人流量少等原因，持续严重亏损，它留给业界的印象大多是 " 空城 "、" 亏本 "、" 烂尾 "。

三年多时间，累计亏资 10 亿多元，停车场反而就是园区里极少数的挣钱项目。

2025 年，大庸古城营业收入为 501.81 万元，净亏 5.55 亿元，收入和亏损间居然相差 100 倍。

大庸古城建设和招商、运营均不理想，大庸古城重资产投入的大失所望，每年折旧摊销、财务费用等的硬成本都不菲，影响很大，张家界利润常年受到大庸古城亏损拖累。

2025 年底，大庸古城由湖南广电（电广传媒、芒果超媒等）接手重整。

关于失败原因，管理层复盘时承认：" 跟风了，跟全国古城古镇热的风了。看人家古城古镇搞得好，总认为自己造一个出来，当时对市场的预判还是有一定的主观性。"

另外，盈利业态单一、《遇见大庸》等演艺项目承载力和竞争力均严重不足，进一步制约项目发展。

大庸古城建成后，业态除了两个沉浸式文化体验项目，其余大都是商业街区和客栈酒店，业态非常单一。在试营业后，仅凭两个娱乐项目又难以带动整个古城客流量的增长。

游客来了，看看仿古建筑、逛逛商铺，没有足够的理由留下消费。

大庸古城项目的立项、建设、运营，似乎都是奔着亏钱去的。

为何找清明上河园做"智囊"？

到了 2025 年 12 月，大庸古城及上市公司张家界完成重整，注入 15 亿元资金化解还债压力，并以 1.8 亿元投资改造大庸古城为 " 奇幻大庸城 "。

而重整的核心操盘手，毫无疑问是湖南广电系。

目前，湖南电广传媒与芒果超媒合资成立张家界芒果文旅有限公司，由专业团队全权负责大庸古城的提质改造与联合运营。

然而，很多人忽略了其背后的 " 智囊 " ——吉富清园，背后关联方正是即将赴港 IPO 的清明上河园。

公告中显示，吉富清园的任务是盘活宝峰湖景区，好像与大庸古城没啥关系。

但是其在重整中的角色定位是" 长期战略智库 "，输出清明上河园在文化挖掘、产品改造、演艺创作、精细运营、5A 景区创建等方面的成熟经验。

为什么重整大庸古城，要拉一个河南的景区进来？答案就在 " 运营 " 两个字。

芒果系最大的卖点是"内容 + 旅游"，而芒果系前几年投建落地的文旅项目多为轻资产合作，自身从未独立操盘过一家年接待数百万游客的 5A 级景区。

可能很多人还不知道，清明上河园也是一个仿古景区。

1992 年，清明上河园项目开始启动，项目以北宋画家张择端传世名画《清明上河图》为蓝本，在画作故地开封按照 1:1 比例复原。

后来，清明上河园通过发展园区业态，深耕 " 二销 " 场景，比如吃、喝、玩、乐项目等，不是把门票变成游客进园的障碍，门票价格从 2017 年起几乎没有涨价，甚至还有意淡化门票收入，非门票收入更是越来越高，从 2023 年 45% 涨到了 2025 年的超过 50%。

2025 年，清明上河园景区更是开启了景区 "NPC 互动元年 "，推出清明上河园密码剧本杀、大宋百戏等互动项目，让游客从旁观者变为宋韵生活参与者。

一套大型文旅项目的运营经验，恰恰是芒果最缺的。

再看大庸古城改头换面后的新名字 " 奇幻大庸城 " ，多少有一股清明上河园的 " 武侠江湖 " 味儿。

一个懂流量、懂 IP，一个懂仿古景区怎么活下去、怎么赚钱。

这俩凑一块，确实比单干有看头得多。

砸 1 亿"再爆改"，大庸古城能复活吗？

国际主题公园遵循清晰的 "433" 配比规律：门票收入约占 30%，零售收入约占 30%，餐饮住宿收入约占 40%。周边配套消费大于门票收入，是国际主题公园的经营常态。

2024 年，迪士尼 " 体验类业务 " 赚了 341.5 亿美元。2025 年第一季度，迪士尼体验业务营收首次突破 100 亿美元，运营利润为 33.1 亿美元，占公司运营利润总份额的 72%。

上海迪士尼年卡用户人年均消费金额达 3200 元，其中来自餐饮、周边的收入超过 60%。北京环球影城依靠哈利波特、变形金刚等 IP，衍生品占总收入的 35% 以上。

无不管是古镇类项目还是演艺类项目，问题说到底都一样：在动工之前，要有人把 " 游客为什么要来、游客来了之后怎么消费、钱怎么流回来 " 这个逻辑跑通了。

重生之后的大庸古城有了一个更年轻化的名字—— " 奇幻大庸城 "，它的定位也从 " 文化旅游新标杆 " 转变为青春、奇趣、重体验，客流主要对象是年轻人和家庭客群。

根据官方披露，改造后的"奇幻大庸城"免费对游客开放，将在打造"生态幻境"沉浸式体验、山海艺术中心（数字 + 文物 + 艺术）、非遗工坊"开物志"、"亲爱的客栈"芒果青旅等六大产品矩阵上不断发力。

芒果青年客栈效果图

目标是打造集实景演艺、特色商铺、主题餐饮、非遗工坊、芒果主题民宿于一体的文商旅综合体。

据不完全统计，2026 年以来，张家界芒果文旅共计拿下招标项目 5 个，落实项目涉及酒店装修、街区改造、飞行影院更新及主题民宿软装采购等领域，金额共 1.16 亿元，分别为奇幻大庸城配套酒店装修工程总承包、街区提质 EPC 项目、飞行影院影片与投影机光源升级与氛围包装、亲爱的客栈软装采购、芒果青旅软装采购。

多家媒体报道，目前大庸古城内外大部分商铺都已完成出租。

大庸古城资本层面的翻身已经完成，真正的考验在于能否在运营层面也翻身。

古城 16.55 万平方米的建筑体量，如果只是换了招牌和部分业态，内核没有根本改变，游客的新鲜感又能维持多久呢？

" 爆改 " 大庸古城这道题，考的不是 " 能不能把房子建好 "，而是 " 能不能把日子过好 "。

就是不知道这个暑假去张家界看山的人，会不会愿意多留一晚，给这座奇幻大庸城捧个场。