补仓的项目如何与存量万吉玖序进行分流，取决于后续操盘方向的定位。

观点网   北京朝阳酒仙桥 0013-1 地块出让，杀出了一匹 " 黑马 "。

7 月 28 日，北京朝阳酒仙桥 0013-1 地块正式出让，招商蛇口、越秀地产、建发房产、保利发展、中海新城、绿城中国六大房企同台角逐。

该地块起始价 37.2 亿元，折合楼面价 6.44 万元 / 平方米，挂牌阶段线上报价累计 5 轮，底价抬至 37.352 亿元。

正式落槌时，中海从六家房企合围竞价中强势夺地，成交总价 46.814 亿元，溢价率 25.84%，成交楼面价约 8.11 万元 / 平方米，。

这也是继 2024 年中海万吉玖序落地后，中海再度加码酒仙桥高端豪宅板块。

再落一子

从地块信息来看，本次出让的朝阳酒仙桥 0013-1 地块为纯住宅用地，用地规模 2.31 公顷，规划地上建筑面积约 5.78 万平方米，地块东南侧含半幅路宽 4 米街坊路。

对比今年年初的供地计划，原本规划的朝阳区酒仙桥 0013 地块占地 4.27 公顷，容积率 2.8，限高 60 米。

等到正式供应时，该地块整体一分为二，率先开拍的 0013-1 地块为原地块西边部分，占地面积 2.31 公顷，容积率调整为 2.5，限高 80 米。

原先地块包含的托幼用地则被规划至东南角，与另外半幅街坊路仍留作库存，等候后续 0013-2 供地规划。

也就是说，此番摆上货架的为纯住宅用地，剥离了教育用地相关配建要求，大幅降低房企开发成本与运营压力。

叠加地块所处位置为坐拥成熟豪宅底盘的酒仙桥板块，0013-1 地块未拍先火，市场对于该地块的关注度较高。

此前招商蛇口在开拍前半个月率先发布施工招标公告，拟以约 56.58 亿的总投资提前锁定地块，市场普遍认为招商会将该地块收入麾下。

但在正式竞拍过程中，前期竞价主力为建发及越秀，之后绿城加入角逐，至竞拍价冲破 43 亿关口后，建发绿城已收束竞价节奏，招商开始发力与越秀竞价；而在价格站上 46 亿大关，场内仅剩下中海、越秀两家一决高下。

最终中海强势截胡，以 25.84% 溢价率、总价 46.814 亿元成交，折合楼面价约 8.11 万元 / 平方米。

成交结果看似出乎意料，但也在合乎逻辑。从开发角度来看，中海早已入局酒仙桥高端市场，具备成熟的豪宅打造经验。

回溯至 2024 年 11 月，中海以 153.32 亿元拿下朝阳大型组合宅地，其中包含酒仙桥 10190014 地块，也就是如今的中海万吉玖序项目。

另一方面，从此次参与竞价房企来看，多家房企同日已于全国各地落地生花。

其中，保利以联合体方式在上海分摘两宗涉宅用地，合计斥资 231.8 亿元，溢价率分别达 35.83%、24.51%；绿城首度挺进广州荔湾，16.86 亿元拿下宅地，溢价率冲高至 40.97%；建发则福建大本营以 7.26 亿元拿下泉州宅地，溢价率 13.79%。

早早放出拿地信号的招商蛇口此番铩羽而归，但早已不是其首次预判落空。

纵观今年北京土拍市场，仅二季度供地中，招商提前出手招标的项目便有过半，但直至 6 月底才以 8.447 亿元拿下通州九棵树地块，落子今年以来首个项目，至 7 月 22 日，再斥资 7.2 亿元补仓大兴新城地块。

而越秀地产作为北京 " 新秀 " 房企，虽全程积极竞价，但最终让步于中海，或也有自己的思量所在。

豪宅热地

从此次出让地块情况来看，起始楼面价 6.44 万元 / 平方米，与两年前万吉玖序的楼面价几乎持平。

此番成交楼面跃升至 8.11 万元 / 平方米，溢价近 25.93%。有市场人士指出，地块旁侧紧邻的北京宸园及中海万吉玖序两大成熟豪宅盘，未来新房售价门槛将站稳 11 万元 / 平方米。

作为酒仙桥的豪宅 " 标杆 "，上述两个项目均为 2024 年拿地开发而来。

当年 6 月，中建智地联合体率先以 112 亿元拿下酒仙桥 + 前苇沟 + 中关村朝阳园北区组合地块。其中，酒仙桥地块建设用地面积 4.17 万平方米，规划建筑面积 10.48 万平方米，住宅容积率 2.7，后续打造北京宸园，官方销售指导价锁定 12.5 万元 / 平方米。

当年 10 月，北京宸园正式入市，据官方披露，首日销售额突破 61.5 亿元。

同年 11 月，中海以 153.32 亿元拿下酒仙桥 + 小红门乡 + 十八里店组合地块。其中，酒仙桥建设用地面积 2.8 万平方米，规划建筑面积 7.81 万平方米，容积率 2.8，后续打造万吉玖序，期房销售指导价同样为 12.5 万元 / 平方米。

2025 年 5 月，酒仙桥中海万吉玖序项目开盘，官宣口径开盘当日成交额 63.7 亿元。

如今项目相继入市近两年，从北京市住建委官网信息来看，截至 2026 年 7 月 28 日，北京宸园 606 套房源已网签 581 套，去化率 95.87%，成交均价约 11.03 万元 / 平方米。

中海万吉玖序项目 370 套房源完成网签 292 套，去化率 78.92%，成交均价约 11.18 万元 / 平方米。

即便北京宸园具有先发优势，但中海万吉玖序 " 后来居上 "，成交均价实现反超。

如今地块由多家房企相继角逐，一方面或是基于酒仙桥板块价格底盘的抗周期性，另一方面或也是对于市场信心的恢复。

对比两大在售标杆，本次 0013-1 地块容积率仅 2.5，低于万吉玖序 2.8 的容积率指标，低密属性更适配高端改善产品打造；且地块为单独出让纯住宅用地，不同于北京宸园、中海万吉玖序项目地块的捆绑出让，开发房企能够轻装上阵。

值得一提的是，此次拿地为中海今年以来于北京新增的首宗宅地。

至于此番补仓的项目如何与存量万吉玖序进行分流，则取决于后续操盘方向的定位。

另外，本月底仍有 3 宗住宅用地准备出让，其中包括为门头沟的 S1 线 0114 地块、顺义区 M15 号线地块、昌平区东小口镇地块。

有市场人士透露，上述待成交地块同样有一定关注度，意向房企中不乏国企及头部民企，新一轮出让能延续此番竞价热潮，仍值得期待。