津云新闻讯：在天津多伦道沿线，金伦公寓和新景居底商门前，最近大半年悄悄变了样。

以前，这里是一块 " 谁都沾边、谁都不管 " 的灰色地带——红线划在小区墙根，便道归市政，中间夹着一片无人认领的空地。杂草、乱停的共享单车、见缝插针的违停车，消防通道常被堵死，居民投诉不断。

如今，这片空地变成了两个规整的收费停车场，白天有专人引导车辆，晚上留给周边居民过夜。变化背后，其实是一笔被逼出来的经济账。

190 户只配 74 个车位

金伦公寓 1997 年建成，房龄 28 年，190 户居民，地上地下车位加一起 74 个。新景居更夸张，411 户，园区内一个车位都没规划。

" 以前下班回来，绕三圈找不到地方停，最后只能插空塞在便道上，第二天一早准被贴条。" 一位居民告诉记者。

停车难是表象，更深层的问题是——小区老了，哪儿哪儿都要钱修，但维修资金账户常年 " 喊渴 "。公共部位需要投入，业委会拿不出钱，物业公司也不愿垫资。

与此同时，小区外围那片 " 红线外、便道内 " 的空地，因为没人管，反而成了环境死角。

一边是资源闲置，一边是资金缺口。两个问题摆在一起，有人动了个念头：能不能把这块地盘活，让它自己 " 生钱 "？

把 " 负资产 " 变成 " 正资产 "

2025 年 3 月，金伦公寓原业委会在社区居委会和物业的协助下，把一份方案贴上了小区公示栏——是否同意将小区外围共有部位改成收费停车场，收益部分注入维修资金。

公示 15 天，然后开临时业主大会。投票结果：同意。

2025 年 6 月，金伦公寓停车场率先投用。2026 年 1 月，新景居停车场由福城停车服务有限公司接管运营。两个场子加一起 113 个车位，采取半无人值守，白天服务社会，夜间保障居民。

这个方案之所以能走通，核心在于它理顺了一个利益闭环：业主让渡共有部位的短期使用权，换来了两样东西——停车秩序改善和维修资金持续进账。停车场经营收益按比例划入小区公共维修资金账户，专项用于公共部位维修更新。

说白了，就是让一块原本 " 只添乱、不产出 " 的空地，变成了一块能持续产生现金流的社区资产。

公共空间的 " 再定价 "

值得细看的是，这两个停车场的实际使用范围，都超出了小区建筑红线。

查阅规划红线数据：金伦公寓红线 8 米，与市政便道间距约 4 米；新景居红线 10 米，间距 5 到 8 米。这些间距区域，目前都被纳入了停车场范围。

这意味着，停车场事实上占用了部分市政道路与小区红线之间的过渡空间。这块地属于谁？严格说，权责模糊。但恰恰是这种 " 模糊 "，给了基层操作空间。

从经济角度看，这可以理解为一次城市边角空间的 " 功能再定价 "。在核心城区，土地供给几乎没有弹性，新增停车位只能 " 螺蛳壳里做道场 "。与其让这片过渡地带继续处于管理真空状态，不如把它纳入市场化运营，由专业公司管理，既消除了环境与安全隐患，也向市场释放了稀缺的停车供给。

当然，权责边界仍需厘清。后续运营中，收益分成、设施维护、市政占用补偿等机制，还需要更明确的制度化安排。但从目前公开信息看，该方案已通过了和平区城管委、街道办、社区、业委会和物业公司多轮协商，并在区停车管理办公室备案，程序上已尽可能做足。

识别 " 沉睡 " 的共有资源，通过市场化运营产生收益，再将收益反哺基础设施管养。在城市更新从 " 大拆大建 " 转向 " 存量运营 " 的今天，如何让那些被忽略的边边角角产生价值，金伦公寓和新景居提供了一个不大、但足够务实的注脚。

（津云新闻记者 田巧梅 通讯员 丁云杰 ）