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8 月 27 日，北京通州老城土桥 FZX-0306-6037 地块完成出让。

这宗原列入 2024 年棚改批复、定性为回迁安置房（核定地上 3.87 万㎡）的地块，经规划调整转为纯 R2 商品房后，于 2026 年 7 月 24 日挂牌。

8 月 27 日现场竞拍，最终金隅地产以 8.7 亿元竞得，溢价率 27.19%，成交楼面约 2.7 万 /㎡，刷新 2026 年北京已成交宅地溢价纪录。

挂牌阶段三家线上各举一牌：天津卓宸盛川 6.84 亿、招商蛇口 6.85 亿、金隅 6.86 亿；现场经 184 轮举牌（合计 187 轮），卓宸盛川先退，招商中段杀入，金隅终局守住 8.7 亿整数关口落槌。

地块硬指标：编号京土储挂（通）〔2026〕043 号，占地 16140.23㎡，地上计容 32280.46㎡，容积率 2.0、限高 45 米（局部 60 米），起拍 6.84 亿、起拍楼面 2.12 万 /㎡；配建社区综合服务 150㎡、物业 150㎡、菜店便利店可下置下沉庭院，临九棵树东路强化城市界面。

位置在九棵树街道、距 1 号线土桥站约 300-500 米，贴梨园主题公园、东直门医院通州院区、湾里 · 王府井 WellTown。

板块行情锚：1 公里内京玥兰园清盘成交 5.4 万、璀璨公元 5.6 万 +、颐瑞府 5.93 万（172 套去化不足半）。

2 公里内云璟揽阅 5.5 万售罄、花语璟云 5.2 万；九棵树方向花溪云锦 / 玖树满和尾盘 5.2 万左右。

通州老城近两年已消化新房近 3000 套，5.2-5.6 万是真实成交天花板。

拿地逻辑分野：金隅花溪云锦 366 套网签 351 套近清盘，补仓通州老根据地、守土意图明确；招商手握湖映天青（九棵树 6016，楼面 3.03 万）待开，举牌至 8.68 亿止步属 " 护盘防御 "。

卓宸盛川为民企进京试水，顺义府前街亦曾现身。

定价推演：2.7 万成交楼面 + 建安精装约 1.2 万→可售成本 3.9-4.1 万，保本售价 5.3-5.5 万 /㎡，与璀璨公元贴身、对颐瑞府形成降维。

若首开实收守 5.2-5.4 万（300-450 万级三至四居），将直接抽走颐瑞府剩余 97 套及玖树满和尾盘客流；若冲 5.6 万 + 则需靠 " 安置转性稀缺 + 金隅交付信用 " 说服市场。

硬伤仍是八通线地面段噪音与老城界面天花板。

对金隅，这是用 27.19% 溢价换通州土桥 3 年首宗纯商品宅地的补仓权。

对北京土拍，是远郊熟地仍具弹性、国企民企同台肉搏的信号——底价托底逻辑在副中心老城失效，真刀真枪的 187 轮，比任何窗口指导都更能说明问题。