8 月 26 日晚间，保利发展（600048.SH）正式发布 2026 年半年报，公司展现出极强的经营安全性，现金流、负债率等核心指标表现出色，销售规模领跑全行业。

然而，保利发展在利润兑现方面仍然存在短板，上半年净利润同步下滑超过 40%，依然在经历地产下行带来的盈利了阵痛。

半年销售规模领跑行业

半年报显示，今年上半年保利发展在营业收入和销售金额方面均有所下滑。其中，上半年实现营业收入 1028.6 亿，同比减少 11.98%。

此外，上半年实现销售签约金额 1351.06 亿，签约面积 631.94 万平方米。虽然销售金额同比减少 6.93%，但依然保持行业第一。

在保证较高规模的同时，保利发展超级底盘能力也保证了公司的经营安全性。上半年经营活动产生的现金流净额为 245.5 亿，较去年同期增加 53.28%，表现出不错的回款能力。

截止到 2026 年 6 月 30 日，公司持有货币资金 1338 亿，资金安全垫相当厚实；有息负债余额 3325 亿，较年初减少 86 亿，年内新增有息负债平均成本同比下降 27BP 至 2.44%，期末综合融资成本同比下降 28BP 至 2.61%。

可以看出，在房地产行筑底阶段，保利发展凭借强大的资金实力，保证了在市场波动时期公司依旧能稳步前行。

聚焦核心城市降低风险

保利发展之所以大部分经营数据能够保持在健康区间，与其深耕战略密不可分，在当前市场环境下，聚焦核心城市是多数房企共识，但要做到精耕则并不容易。

保利发展上半年在全国拓展项目 21 个，拓展金额 384 亿，拓展金额权益比为 98%，也就是说公司所拿地块绝大多数均为独立开发。

此外，上半年公司在一二线城市拓展总地价占比超过 94%，核心城市拓展占比 100%，并且战略性进入深圳，四大一线城市拓展金额占比 66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比 82%。

以上海为例，在上半年的集中土拍中，保利发展总计拿下 4 幅宅地，全部为独立开发，其中 2 幅位于内环内核心地段。总拿地金额超过 85 亿。

聚焦核心城市也为保利发展带来的丰厚的营收回报，核心城市销售贡献达 95%，从结构上看，公司上半年一二线城市分别占比 42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超 30 亿共 5 个，金额合计 210 亿。

在保利发展的投资逻辑中，虽然一二线城市拿地成本更高，但安全性也更高，项目销售流速相比三四线城市更为稳定，这是公司最为看重的特质，也是央企开发商首要考虑的问题。

硬抗利润大幅下滑阵痛

不过，保利发展也有其需要克服的问题，上半年暴露最为明显的便是盈利能力。

半年报显示，上半年归属于上市公司股东的净利润为 19.6 亿，同比减少 40.84%；毛利率也在持续下滑，由去年同期的 15.29% 降至上半年的 13.03%。

众所周知，上市房企的营业收入和成本都为房屋交付后才计入，而当期销售金额则被计入合同负债。

因此，保利发展上半年营收数据表现主要体现出，前几年市场下行期公司拿地价格与销售价格之间空间不足，吞噬了利润空间，这种影响需要通过时间来消化。

截止到 2026 年 6 月 30 日，保利发展存货为 6305 亿，虽然相比去年底减少了 5.64%，但依然占据公司总资产的五成以上。

超过 6000 亿的库存也为公司带来了不小的存货跌价压力，截至目前保利发展累计计提存货跌价准备和合同履约兼职准备达到 104.1 亿，其中开发成本跌价准备 44.7 亿、开发产品跌价准备 59.4 亿。

上半年保利发展销售费用同比增加 3.41% 也从侧面印证了当下销售难度，销售金额下滑的背景下销售费用却不减反增。不过，保利发展也通过主动降本控费的方式降低了管理费用，上半年同比减少 10.55%。

保利发展是一艘地产航母，俗话说船大调头难，曾经的高价项目需要时间消化，新增的核心城市土地也需要时间来兑现利润，如今的利润阵痛期在所难免。