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9 月 3 日，北京 "8 · 28" 现房销售新政后首场土拍落槌。

顺义后沙峪温榆河 SY00-2101-2001/2002 地块经 172 轮现场举牌 +2 轮线上报价、半小时拉锯，由华润置地以 82.993 亿元竞得，溢价 17.37%。

综合楼面 4.06 万 /㎡、扣商服后住宅楼面 4.12 万 /㎡；同场朝阳驼房营 629 地块开拍前突遭暂停，首拍变 " 一地定音 "。

地块是润园的 " 西北侧放大版 "。

总占地 20.22 公顷，地上计容 20.42 万㎡（2001 住宅 19.92 公顷 /20.13 万㎡、2002 商服 0.3 公顷 /0.3 万㎡），住宅容积 1.01、限高 27 米，安悦北路（12 米）+ 裕园南路（20 米）两条街坊路切分三组团，禁建独栋别墅，产品延续润园 "8F 洋房 + 双拼院墅 " 双线、面积段 271㎡起跳。

相较华润 2025 年 2 月拿下的润园（2007-2008 地块）60.24 亿、楼面 3.5 万 /㎡、17.21 万㎡，本宗楼面贵 6200 元 /㎡、建面多约 3 万㎡，总价门槛高 22.7 亿。

华润 " 守擂 " 的经济账。

润园 483 户、一二级取证 393 套网签 339 套、去化近九成、均价 7.2 万 /㎡（洋房 6.6 万、双拼 8.9 万），回款超 80 亿、地价覆盖率 140%，客户画像与产品反馈可直接平移新盘。4.12 万楼面 + 建安精装约 1.3 万→可售成本 5.4 万 /㎡，若沿用润园 7.2 万整体均价，毛利留 1.8 万 /㎡。

但现房销售把回款后移 18-24 个月，按央企 2.5%-3% 融资成本测算，83 亿地款资金占用新增财务成本约 3.6 亿，变相侵蚀利润。

金隅 + 懋源联合体（懋源云纪同板块在售）举牌至 170 轮方退场，证明远郊低密资产仍被豪宅专家认可，但 17.4% 溢价已显克制。

" 新政分水岭 "。

8 · 28 三部委文件要求新出让宅地 " 有力有序推现房 "，预售须封顶 + 资金全监管，过去 " 拿地 8 个月预售回血 " 的滚动模型失效。

华润敢在顺义押 83 亿，底牌是润园回款造血 + 央企低成本资金 + 连片开发摊薄街区路与公建成本；驼房营 75 亿级复合地块因细则未明被暂停，反向印证核心区巨无霸地块进入 " 等细则 " 观望期。

温榆河落槌价给后沙峪重锚：1.01 容积首排河景 4.12 万楼面成新基准，若新盘实收守 7 万 +，润园二手与懋源云纪（成交 7.3 万）将获支撑。

若现房周期遇顶豪需求波动，83 亿货值去化拉长至 4-5 年，资金沉淀压力由华润资产负债表承接。

对北京土拍，这场 " 一停一拍 " 宣告内城看细则、远郊拼现金流的时代开启——华润温榆河一战，不是抢地，是现房新政下央企用资金厚度给低密顶豪续锚。

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