文 / 乐居财经 严明会

刘培庆是张雷和张鹏身边那个 " 管具体事 " 的人。

出生于 1982 年 12 月，刘培庆 2005 年入行做物业项目经理，2010 年加入第一服务控股（02107.HK）的前身第一物业，从项目经理一路做到副总经理。

第一服务控股赴港上市前夕，他被委任为联席首席执行官兼总经理；2023 年 11 月转任首席执行官，并担任执行董事至今，在物管行业摸爬滚打了近二十年。

近一两年，刘培庆在行业里有个标签—— " 网红管理者 "。他长期运营自媒体，活跃于行业短视频、直播与专访，在物业圈内颇具辨识度。

六年前的 10 月 22 日，在北京东直门 MOMA 大厦，张鹏和刘培庆一起敲锣，第一服务控股迎来关键一刻。

走过了上市第六年，第一服务控股没有举行盛大的庆典，而是同时在做两件事：退出不赚钱的物管项目，同时把服务能力往中国香港的学生公寓里延伸。

10 月 21 日，第一服务控股通过官方微信公众号，推出了旗下智能居住品牌 AINA 公寓‌，定位为 "AI 原生居住与专业资产管理 "。目前已布局北京和中国香港双城，覆盖城市公寓与学生公寓两大业态。‌‌

基本盘在收缩，利润在承压，第一服务控股尝试用一条全新的业务线，对冲存量时代的增长焦虑。

今年上半年，第一服务控股实现收入 6.49 亿元，同比下降 5.2%；期内溢利 2730 万元，同比下降 30.9%；核心经营利润 6710 万元，同比下降 19.6%。毛利率从 25.2% 降到 23.6%，少了 1.6 个百分点。

拖累最大的是增值服务，报告期内收入 8258 万元，同比减少 22.1%；物管服务收入 4.937 亿元，微降 2.0%，第一服务控股解释，是因为主动退出部分低毛利项目；绿色人居解决方案收入 7224 万元，同比减少 2.6%。

收入降了，同期成本降得比收入慢，销售成本减少 3.2%，物管项目的人工、外包和基础运维成本有刚性，项目退出后短期内调不下来，利润空间就被两头挤压。

不过，费用端有亮点：销售开支砍了 44.3%，行政开支降了 4.5%，精益运营在起作用。同时现金流也算平稳，可动用资金约 4.75 亿元，资产负债率 61.3%，比年初还降了 0.8 个百分点。

回到上市六周年之际落子的 AINA 公寓。

根据公开信息，AINA 公寓由第一服务核心管理团队孵化，北京已落地 10 余个项目，集中在 CBD、国贸一带。

香港项目位于坚尼地道 98 号及 120 号，合计 160 套学生公寓，现已进入装修阶段，每间约 20 平方米，月租 1.6 万至 2.2 万港元，最快 11 月底可入住。

这个项目的底层逻辑，不是简单的 " 物企做公寓 "。

第一服务控股过去二十多年积累的是社区服务能力，AINA 要做的事情则是把这套能力从 " 管楼 " 延伸到 " 做产品 "，即整栋楼宇改造、租住空间运营、资产效率提升。

链条打通了，物业公司的角色就从后端运维方变成了前端资产运营方。

相关资料显示，香港教资会资助大学非本地生收生上限已提至本地学额的 50%，宿位缺口预计到 2030 年约 7.5 万个，第三季学生宿舍资产投放达 53 亿港元。

AINA 切入的 " 整栋楼宇改造 " 模式，以相对可控的改造成本盘活存量楼宇，的确比拿地新建更快形成宿位供给。

但门槛也不低。港岛中半山改造项目的硬成本不便宜，学生租期固定、季节性空置需要靠短租或长租切换来填平，消防和人居面积的合规要求也严格。

160 套是试水规模，跑通改造标准和运营模型，比短期贡献多少收入更重要。

乐居财经《物业 K 线》注意到，10 月 20 日，第一服务控股还公告了一则续签公告，其与当代置业续签物业管理服务框架协议，期限到 2028 年底，每年上限 435 万元。

当代置业由第一服务控股股东张雷持股 65.8%，构成持续关连交易。

历史数据显示，当代置业支付的服务费从 2023 年的 1000 万元一路降到 2025 年的 170 万元。435 万元的年度上限，不到第一服务上半年收入的 1%。

不难看出，这笔交易的意义不在于 " 拉业绩 "，而在于在基本盘收缩期维持一条稳定的关联收入底线。

真正的增量，还是要看第三方外拓和 AINA 这类新业务能不能跑出来。

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