作为 2026 年世界城市日的配套活动，2026 上海国际城市与建筑博览会（以下简称 " 上海城博会 "）近期在上海举办，集中展示上海城市建设高质量发展的实践成果。

在仲量联行中国区首席执行官张静看来：" 城市更新不仅涉及既有空间的改造提升，也包括空间功能、资产运营与城市生活体验的持续优化。城市更新正在成为提升城市品质、激发存量空间活力的重要抓手。对于商业地产而言，更新的价值不止于建筑和设施的焕新，更在于回应企业与使用者不断变化的需求，并通过绿色低碳、数智化能力和更具特色的空间运营，持续提升资产的吸引力与城市功能。"

功能与价值重塑，低碳与智慧并行

仲量联行测算显示，在北京、上海、广州、深圳四个一线城市，楼龄超过 15 年的办公楼已接近三成；到 2050 年，现有建筑中约 80% 仍将继续使用。城市发展进入存量提质增效阶段，盘活既有空间并提升资产使用效率，成为城市更新的重要议题。近年来，上海围绕商务楼宇功能兼容、土地价值管理等方面持续探索，为存量资产的功能调整与价值重塑创造了有利的政策条件。

本届上海城博会设置 " 绿色低碳与生态化建设 "" 智能建造与数字城市 " 等展区，呈现城市建设在绿色低碳与数字化发展方面的探索。仲量联行研究发现，存量楼宇更新的价值，不仅体现在建筑硬件的改善，也体现在绿色低碳、数智化基础设施与持续运营服务的提升。随着企业办公选址考量日益多元，能够支撑企业实现环境、社会及治理（ESG）目标的绿色低碳条件，以及适配未来发展的数字基础设施，正成为商业楼宇综合竞争力的重要组成部分。

仲量联行《新评价体系下上海超甲级办公楼引领市场复苏》白皮书调研显示，91% 的受访企业将楼宇软硬件的持续迭代和物业服务的持续支持，并列为长期合作最重要的基础条件。在绿色运营方面，愿意与业主开展节能降碳合作的租户比例已从 2023 年的 39% 升至 63%，另有 24% 的租户具备较高意愿了解与业主协同减碳的路径。

与此同时，随着人工智能产业持续发展、企业数字化转型不断深化，办公楼数字化基础设施的冗余与韧性，以及数智化运营服务能力，正成为衡量楼宇可持续发展与长期核心竞争力的重要维度。存量楼宇的数智化改造也正在围绕真实运营需求，贯穿租赁招商、日常办公、能耗管控和物业服务等场景，提升各项功能的实际应用价值与业务适配能力。

仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，楼宇硬件软件升级并非仅是一次性翻新工程，而是需要持续优化人本场景配套、低碳节能设施，并预留远期改造空间，以持续夯实楼宇吸引力，实现投入与收益的长期均衡。

让空间更新形成可持续的城市体验

本届上海城博会设置了 " 苏河文脉沉浸式漫游 "、" 老房新房实景对比 " 与 " 工业锈带时光隧道 " 等展示内容，呈现城市空间更新与历史文化传承的多元实践。从历史文脉到既有建筑与工业空间，体现了城市更新对空间既有特色与价值的重新挖掘。

仲量联行《苏河湾 2025 活力指数报告》数据显示，2023 至 2025 年，静安苏河湾功能区甲级写字楼供应量超过 100 万平方米，商务楼入驻率为 72%，租金稳居上海租金水平第二梯队，是上海近年新更新区域中租金韧性最强的区域。

仲量联行华东区战略顾问部负责人、中国区城市更新业务负责人吕玫指出，上海城市更新形成了具有鲜明特色的 " 上海模式 "。通过战略规划与区域运营，探索土地价值显化和区域活力提升的新路径。片区更新的关键，在于统筹整合土地、交通、生态、文化等在地资源，重塑区域功能与独特价值，实现从 " 物理修补 " 到 " 系统激活 " 的跃升。

仲量联行参与的 " 张江之尚 " 项目，前身为张江水泥厂，项目保留 " 万米仓 "、" 水泥筒仓 "、" 窑尾塔 " 等历史遗留工业建筑，融入文化、创意、餐饮、商业、科创研发等复合功能，目前已蜕变为张江科学城标杆性的人文共享的科创型产业园区。

张静强调，高质量城市更新，需要把建筑品质、绿色低碳、数智化能力与真实的使用需求结合起来。无论是商务楼宇的功能重塑，还是办公空间的持续运营，核心都在于让存量空间更好地服务企业、人才与城市生活。未来，仲量联行将持续发挥专业服务优势，助力城市提升存量资产运营水平，推动城市空间向更加宜居、绿色、智慧和可持续的方向发展。