1 月 12 日，在戴德梁行北京公司 2025 年终发布会上，戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，中国的房地产市场的话，仍有巨大的这个潜力可挖。从宏观层面来看，与国际对比，全球十大经济体中，除中国、印度和巴西等发展中国家房地产增加值占 GDP 比重不到 10%，其他区域超过 10%，美国房地产增加值占 GDP 达 12.2%，中国为 6.3%，表明中国房地产对经济直接贡献并不偏高，反而处于国际中下偏低水平。从市场未来方向来看，基础设施公募 REITs 试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段。这一重大政策突破，不仅为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择，更向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力。

据戴德梁行统计，从中美房地产行业增加值的构成结构来看，美国房地产增加值达 3.5 万亿美金，其中房地产出租占比约 77%，其中住宅和商业租赁有 3000 亿美金佣金的市场规模，商业佣金约 480 亿美金；中国房地产增加值为 1.2 万亿美金，其中房地产开发经营占比 50% 以上，物业管理占 15%，自用住房占 29%，房地产中介占 6%。在此背景下，市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向 " 投、融、管、退 " 全周期能力的竞争，房地产市场也还有非常大的发展空间。

政策层面，2025 年 12 月 31 日证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式将写字楼、酒店等商业不动产纳入公募 REITs 试点范围，同步印发的配套通知明确推进 REITs 市场扩容扩围，建立 "1+3+N" 制度体系，大幅提升审核效率，将受理至首次反馈意见时间从 30 个工作日缩短至 20 个工作日。上交所同步修订业务规则，完善商业不动产 REITs 上市审核、发售交易等全流程规范，进一步优化扩募机制，将扩募间隔期缩短至 6 个月。一系列政策举措为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，也为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择。

从市场发售情况来看，我国公募 REITs 市场已迈入规模化发展阶段。截至 2025 年末，境内公募 REITs 市场总发行产品数量达 79 单，总发行规模（含扩募）突破 2100 亿元，其中 2025 年新发行产品 20 单、扩募 5 单，合计募资规模达 473.35 亿元，市场规模稳居亚洲第一、全球第二。值得关注的是，商业类 REITs 表现亮眼，华夏中海商业 REIT 曾创下 320 倍的超额认购纪录，充分体现市场对商业不动产 REITs 的认可。2026 年初，公募 REITs 二级市场更迎来 " 四连阳 " 开门红，数据中心、产业园等板块领涨，中证 REITs 指数环比上涨 1.86%，市场活跃度持续提升。

戴德梁行分布了第六期《中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告》。戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、REITs 研究中心主任张恺玲表示，资本化率作为不动产核心定价锚点，直接反映行业信心与投资逻辑。随着公募 REITs 正式拓展至写字楼、酒店赛道，这份报告将通过跟踪核心业态资本化率变动，为行业锚定发展方向，助力商业不动产价值挖掘，进一步完善多层次 REITs 市场价值体系。

对于 2026 年市场趋势，戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东指出，2026 年作为 " 十五五 " 规划的开局之年，经济发展仍以稳健为主基调，中央政治局经济工作会议提出的 " 跨周期调节 " 将兼顾当前问题解决与长远发展布局，扩大内需、提振消费仍是拉动经济增长的核心抓手。

针对北京区域市场，戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗复盘 2025 年北京写字楼市场表现后强调，2026 年市场仍将面临多重挑战，提升核心竞争力、实现市场突围是业主需直面的重要课题。北区商业部主管孟祎则从 " 长期主义 " 视角提出商业业态创新路径，她介绍，2025 年北京零售市场新增 110 万平方米优质空间，老旧项目升级改造成效显著，市场呈现商业空间向 " 城市客厅 " 转型、IP 运营矩阵化、资本理念长期化三大特征，未来以文化赋能商业、场景创新突破瓶颈将成为商业市场韧性增长的关键。