1 月 16 日，位于北京市朝阳区麦子店街 38 号的三全公寓 120 套房产及 200 多个地下车位分别在阿里资产平台竞价，由于无人出价流拍。阿里资产信息显示，这次出售的资产由北京景秀商业管理中心（有限合伙）（下称 " 北京景秀 "）委托光大金瓯资产管理有限公司（下称 " 光大金瓯 "）对外处置。

三全公寓位于北京亮马桥区域，周边为使馆区。根据三全公寓官方介绍，住户以欧美和日本客人为主，多为跨国公司驻华代表及高管。此前，北京景秀持有的三全公寓配套商铺已售出。

北京景秀为景瑞控股有限公司（01862.HK）旗下景瑞不动产控制的企业。根据景瑞控股官网介绍，景瑞不动产主要从事租赁式公寓和办公楼的投资、开发、改造及运营等业务，上述 120 套房产属于景瑞控股长租公寓品牌 " 悦樘甄选公寓 "。

一位接近光大金瓯的人士告诉经济观察报，景瑞控股无力偿还对光大金瓯约 7.2 亿元的相关债务，上述 120 套公寓房产、地下车位及配套商铺均为该笔债务的抵押物。经双方协商，拟通过处置相关抵押资产偿债。

近两年，在房地产行业逐步回稳的背景下，出售一线城市存量不动产尤其是已投入运营、权属清晰的成熟资产，已成为部分房企化解存量债务的重要方式。在此过程中，金融机构通过处置抵押物降低潜在风险敞口；房企则借此避免陷入更为被动的司法处置程序。

出售资产

三全公寓项目占地 1 万平方米，建筑面积 5.4 万平方米，由 3 栋高层住宅及 1 栋商业裙楼组成。其中住宅均为 26 层，共 624 户，面积从 35 平方米到 225 平方米不等。

景瑞控股旗下的悦樘甄选公寓占据其中 194 套住宅及部分底商和地下车位。本次主要出售其中的 120 套住宅、4126 平方米底商及 200 多个地下停车位。其中底商已于 2025 年 12 月 19 日以 6150 万元成交，折合单价约 1.5 万元 / 平方米。

此次挂牌出售的 120 套房产建筑面积合计 13824.7 平方米。其中仅有两套面积在 60 平方米左右，其余房源面积均在 110 — 130 平方米之间，户型以两居室为主。按起拍价计算，整体折合单价约为 5.8 万元 / 平方米。

根据阿里资产信息，截至 2025 年 12 月 9 日，120 套住宅中 93 套有租约，其余 27 套无租约或为日租租约。

据景瑞不动产一位销售经理介绍，目前对外出租房屋起价约 2 万元 / 月，根据楼层、朝向、装修及是否配备家具，租金有所差异；签订一年及以上长租协议可享受相应优惠。

三全公寓地下停车场 200 个车位亦于 1 月 16 日起竞价，起拍价 4800 万元。地下车位分布在负一层和负二层，建筑面积 13297.8 平方米，已承包给一家停车管理公司经营，承包期至 2031 年 10 月 31 日。

据上述接近光大金瓯人士介绍，景瑞控股欠光大金瓯债务本金 7.2 亿元，三全公寓住宅、底商和地下车位出售所得资金主要用于偿还债务本息。多数资产租金为月付或季付，竞拍人拍得资产后，双方约定交割日，交割日前的租金归景瑞控股所有，交割日后的租金由拍得人收取。

早在 2025 年 10 月，光大金瓯在阿里资产发布 120 套房产、底商和地下车位的招商公告，当时拟以打包方式一次性出售。根据该公告，120 套房产大部分位于 3 号楼，一号楼和二号楼仅有少量房产。

2025 年 11 月 26 日，光大金瓯在阿里资产首次挂牌出售三全公寓配套底商，起拍价 5300 万元。经 12 轮竞拍，该底商最终以 6150 万元成交，溢价率约 16%。

2025 年 12 月 22 日，光大金瓯在阿里资产平台分别挂牌 120 套房产和 200 多个地下停车位。若三项资产全部顺利售出，预计可获得超过 9 亿元现金，足以覆盖景瑞控股欠光大金瓯的 7.2 亿元债务。1 月 16 日，两项资产由于无人出价流拍。上述光大金瓯人士称，两项资产还将择期继续出售。

由买到卖

三全公寓于 1998 年建成，开发商为北京三全公寓有限公司。天眼查显示，最初股东为三全工程（香港）有限公司和北京市东风农工商公司；2018 年，东风农工商将其持有的三全公寓 20% 股权转让给北京金明多网络技术有限公司。

早在 2017 年 2 月，景瑞控股以 6.4 亿元对价购买 58 家特殊目的公司 100% 股权（该 58 家特殊目的公司持有三全公寓 60 套房产）；同时以 6.3 亿元收购三全公寓另外 120 套房产、停车场及底商等资产。

根据景瑞控股披露，2017 年 9 月，该笔总对价 12.7 亿元的收购完成，折合成本单价约 5.3 万元 / 平方米。本次出售的相关资产最初收购成本为 6.3 亿元，按照当前起拍价算已实现一定增值。

景瑞控股财报显示，三全公寓租期收益率为 2%，商铺收益率为 5.5%；截至 2017 年底，收购的三全公寓相关资产投资性物业估值为 17.4 亿元，递延所得税负债为 4.67 亿元，净资产值为 12.7 亿元。

2018 年 7 月，景瑞控股以北京景秀股权、三全公寓相关资产及租金应收款为抵押，发行到期日为 2029 年 11 月 28 日的 7.2 亿元商业抵押担保债券，其中优先级债券 6.84 亿元，年利率 6.6%，按季支付利息；景瑞控股认购 3600 万元次级债券。

该 7.2 亿元商业抵押担保债券的优先级投资人为华夏基金。2023 年 8 月，华夏基金将相关债券转让给光大金瓯，同时约定债券提前至 2025 年 1 月到期，景瑞控股支付光大金瓯年利率 6% — 8%。

按照景瑞控股财报披露的信息，在本次债券重组中原债权人和新债权人约定，双方均需为债券抵押物寻找及推荐潜在买家，出售抵押物所得款项用于偿还贷款；若到期前仍未能出售，光大金瓯有权没收或变卖抵押物用于偿债。

2025 年 1 月，景瑞控股与光大金瓯签订债务展期协议，将年利率调整至 6% — 12%，并约定 2025 年 12 月偿还贷款。据上述光大金瓯人士介绍，展期到期后景瑞控股仍无力偿债，因此启动抵押物拍卖程序。

三全公寓从建成至今已经超过 20 年。根据贝壳网披露的信息，二手房挂牌单价为 6.2 万元— 7.8 万元 / 平方米，2025 年共成交 3 套二手房；租金方面，一居室挂牌租金为 8000 元— 9500 元 / 月，两居室租金 1.7 万元— 2 万元 / 月左右。

瘦身战略

作为一家中小型房企，景瑞控股自 2017 年起正式确立从传统开发商向资产管理服务商转型的 " 大资管 " 战略，逐步构建了优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大业务平台。

景瑞不动产主要运营悦樘公寓和景瑞商办两大品牌。其中，悦樘公寓为长租公寓业务线，三全公寓相关资产即属于该品牌；景瑞商办则主要聚焦商业和办公物业。

2017 年，在收购北京三全公寓部分资产后，景瑞控股又以 7.1 亿元收购上海易里公寓及青岛国敦酒店 60% 股权，并以 3 亿元收购上海张江碧波路 5 号办公楼，初步搭建起租赁业务框架。

2018 年，景瑞控股开始大规模扩张租赁业务，全年累计收购 10 个项目，包括：以 2.7 亿元收购北京程远大厦 221 套公寓；以 2.8 亿元收购北京东直门内大街 9 号院 4 号楼商业大厦；以 2.2 亿元购入北京海淀中街商业物业；以 2.4 亿元买入北京交道口南大街商业物业；以 2.3 亿元收购上海浦东浙桥路 99 号商业物业。

2019 年，景瑞控股完成对上海幸福莱商务酒店的收购。2020 年，在长租公寓及商办等租赁业务基础上，景瑞控股正式组建景瑞不动产平台。

截至 2021 年，景瑞不动产在北京、上海、杭州、苏州等城市累计布局长租公寓 11 家、商办项目 3 个，资产管理规模接近 90 亿元。

2022 年，景瑞控股租赁业务收入同比增长 113%；2023 年同比增长 10.3%。然而，受 2022 年债务违约影响，景瑞控股在融资及偿债等方面面临较大压力，资产管理业务扩张受限。

2024 年，受房地产市场波动等因素影响，景瑞控股的租赁业务收入同比下降 3.1%；2025 年上半年，租赁业务收入同比下滑 19.5%。同年，景瑞控股提出 " 保内、暖外、瘦身 " 三年计划，正式启动自救。

由于主体信用出险、流动性持续紧张，通过处置抵押资产偿债或以资抵债已成为降低杠杆、压降负债的必要手段之一。出售三全公寓相关资产，正是其 " 瘦身 " 计划的重要组成部分。

一位从事资产拍卖的人士告诉经济观察报，最近，部分一线城市核心区资产因性价比较高，找到买家并不困难，其所在公司经手出售某一线城市核心区一栋办公物业，成交单价超过 15 万元 / 平方米。