财政开始帮购房者承担房贷利息了。

可对已经买房、每个月还在还贷的人来说，看完政策，难免会有一个疑问：

新买房的人有补贴，已经买房的负担怎么办？

尤其是那些买房时总价较高、贷款较多的家庭。收入没有跟上，房子又贬值了，每月还款压力并不会因为 " 已经买了房 " 而减轻。

他们关心能不能得到支持，完全可以理解。

9 月 29 日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，自 10 月 1 日起实施居民购房贷款贴息政策：对符合条件的新发放首套住房商业贷款，按贷款本金给予年化 1 个百分点的财政贴息，期限最长 5 年，单户贴息贷款规模上限 100 万元，实施期暂定 1 年。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款贴息。通知同时明确，存量房贷不在支持范围内，也不能通过置换贷款享受优惠。

政策给准备买房的家庭带来实惠，也把一个问题摆上台面：

稳楼市的钱优先补贴新购房群体，已经背上房贷的家庭，又该放在什么位置？

房贷贴息，优先推动新的购房需求

政策划定的范围很清楚：

首套住房、新发放商业贷款，建筑面积不超过 120 平方米，总价不超过 150 万元，同时满足才能享受。符合条件的新房和二手房都可以。

三部门解读称，政策聚焦首套刚需，重点支持新市民、新就业大学生和城镇工薪家庭，帮助买最普通房子的收入相对不高家庭 " 降点月供 "。

力度不算小。

经过多轮降息，5 年期以上 LPR 已从 2019 年 8 月的 4.85% 降至 3.5% 的历史最低位，首套商贷利率普遍执行 3.05% 至 3.45%。

1 个百分点的贴息，相当于在现有利率基础上再优惠约三分之一。以一笔长期限 100 万元贷款计算，考虑余额逐月减少，最多可累计少付利息近 5 万元。

对已经攒够首付、有稳定收入，却还在犹豫月供是否太重的人，连续几年的利息补贴，很可能刺激他们下决心。

政策瞄准的是 " 促成交易 " 这个环节。

今年 1 至 8 月，新建商品房销售面积同比下降 12.1%，二手房网签面积却达 5.5 亿平方米、同比增长 10.6%，连续多月超过新房。

一笔新交易完成，新房成交帮开发商回款，二手房成交让卖方拿到置换资金，随后还有装修、家电等消费支出。

存量贴息的传导路径不同：

房子已经成交，补贴改善的是家庭每月收支，省下的钱用于消费、储蓄还是提前还贷，要看各家情况。两

类支持都有价值，只是见效的位置不同：

新增贴息直接影响购房决定，存量减负直接影响已购家庭的日常生活。

覆盖存量，需要算另一笔财政账

这次贴息，中央财政承担 90%，地方承担 10%。

中央出大头，减轻地方配套压力，也让政策落实少一些对当地财力的依赖。

但把范围扩大到存量，支出不是小数目。

先看存量有多大。

2026 年二季度末，个人住房贷款余额 36.29 万亿元，同比下降 3.8%，仅上半年就减少 7163 亿元。这已是连续第三年多缩水：2023 年出现 1997 年以来首次负增长，2024 年末 37.68 万亿元，2025 年末 37.01 万亿元。

算一笔账：

纳入贴息的余额若为 1 万亿元，按年化 1 个百分点，一年支出 100 亿元；覆盖 10 万亿元，一年 1000 亿元；36.29 万亿元全部纳入，一年约 3629 亿元。

作为参照，2023 年和 2024 年两轮存量房贷利率下调，每年为借款人省息 1600 至 1700 亿元和约 1500 亿元，而且那是银行让利，不动用财政资金。

这次是财政真金白银出钱，性质完全不同。

存量借款人的情况也更复杂：

有的是唯一自住房，有的是多套住房；

有人收入稳定，有人已遭遇失业降薪。

统一按余额补贴，贷款多者多得，却未必是生活最困难的人；进一步区分首套、收入和偿债压力，又要建立审核执行机制，精准是有成本的。

这些都是扩大支持时的约束。

但有财政约束，不等于存量减负没有讨论空间。全面覆盖、限定额度、针对困难家庭支持，所需资金与政策效果并不相同，不能混为一谈。

老业主的压力，同样影响消费

家庭收入在支付房贷、养育、医疗等必要支出后还剩多少，直接决定还能消费多少。月供占收入比例较高的家庭，哪怕拥有一套房，也可能长期处于现金紧张状态。

房价下跌还会加重这种谨慎。

2026 年 8 月，二三线城市二手住宅价格同比分别下降 4.9% 和 5.6%，一线城市也下降 2.7%。资产在缩水，贷款本金却不随房价下降，家庭会重新评估财务安全，减少非必要开支，增加储蓄。

此时如果只用 " 缺乏消费信心 " 解释他们的行为，就小看了他们每个月都要面对的房贷压力。

宏观数据能看清这种谨慎。

居民部门杠杆率已从 2024 年一季度的 62.3% 降至 2026 年二季度的 57.7%；

今年一季度居民债务增速转为 -0.4%，是 1995 年三季度以来首次负增长，房贷连续 13 个季度负增长。

上半年住户存款增加 7.58 万亿元，住户贷款反而减少 3668 亿元。

社科院专家测算，2023 至 2024 年新建住房销售 21 万亿元，正常情况下按揭余额应增加 10 万亿元以上，余额不增反降，背后是规模可观的提前还贷。

消费端同样直观：

1 至 8 月社会消费品零售总额同比仅增 1.1%，8 月当月只有 0.4%。

存量减负能释放购买力，有实际经验支撑。

2023 年 9 月，超 22 万亿元存量首套房贷利率完成下调，平均降 0.73 个百分点，每年省息 1600 至 1700 亿元，惠及约 5000 万户家庭、1.5 亿人，户均每年少还约 3200 元；2024 年 10 月再批量下调约 0.5 个百分点，每年省息约 1500 亿元，落地后有国有大行提前还款日均申请量减少约 20%。

当然，省下的钱不会全变成消费：

收入稳定的家庭可能增加支出，就业没把握的人可能先留应急资金。

效果取决于家庭处境，但不能因此否定减负的意义。

同样，减负也不是补偿房价损失：公共财政不可能为高位接盘者兜底，但可以讨论如何帮助偿债压力过大、基本生活受挤压的家庭。

已经完成购房，不代表住房负担已经解决。

对长期贷款家庭来说，签完合同之后，持续多年的收支考验才刚刚开始。

支持新购房，也要关注存量减负

此次贴息值得肯定：

财政直接承担一部分购房成本，比单纯鼓励大家入市，更有实际帮助。

但政策效果不能只看多卖了多少套房，还要看受益家庭的还款负担是否真下降，补贴有没有被卖方提价抵消，新增贷款能否被收入长期支撑。

对存量房贷，后续可以讨论更有针对性的办法：

围绕唯一自住房、收入明显下降、偿债压力较高等条件，研究设置额度和期限的纾困措施；对遭遇失业、重大疾病等困难的借款人，完善可负担、可持续的还款安排。

存量房贷没纳入这次贴息，可以从政策定位和财政安排上理解；老业主希望得到减负，也有充分的现实依据。

两者并不冲突。

帮助一个家庭顺利买下房子，只完成了一部分工作。

此后漫长的还款期里，他们还能不能维持正常生活、承担子女教育和医疗支出、留下一点消费与储蓄的余地，同样关系到楼市和内需能否持续恢复。

参考资料：