▲ 咸安坊百年 " 里份 "。（受访者供图）

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" 希望探索一种能够实现生态效益、经济效益和社会效益有机统一的模式。"

与 " 大拆大建 " 的 " 短平快 " 模式相比，武汉正在探索的这条 " 精雕细琢 " 的城市更新路径，无疑需要更多的耐心、更高的治理智慧和更复杂的利益协调。

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文｜南方周末研究员 郑颖琦

责任编辑｜钱炜

当 " 六鱼 " 钓具品牌的主理人周骏和他的团队第一次站在平和打包厂那座已有 120 年历史的红砖厂房里，感受到的是一份源自历史的厚重感。

此刻，这个年轻的团队即将进行一场决定公司未来的投票：是选择位于三个地铁口交会处、交通便利、设施完善的现代化甲级写字楼，还是留在这座需要精心维护却充满独特灵魂的工业遗产里？团队内部展开了民主而激烈的争论。

一派人坚信，初创公司的发展离不开极致的效率和便利。另一派人则被这座老建筑不可复刻的魅力深深吸引。" 让一个年轻的渔具品牌，在百年的历史建筑里生长，这件事本身就很酷。" 周骏回忆道。

他们甚至互相带领对方参观两处场地，进行现场拉票。僵持了一个月后，在一次关键的讨论中，一位团队成员站起身，环顾着仓库开阔的空间和裸露的红砖，铿锵有力地说：" 如果‘六鱼’不来到这里，我们就没有资格说自己是属于年轻钓鱼人的年轻渔具品牌。" 这句话，最终成为打破平衡的砝码。

于是，历史建筑的独特灵魂和激发创造力的潜在可能，战胜了标准化办公空间的确定性。" 六鱼 " 的选择，恰是武汉这座超大城市在时代十字路口的一个微观缩影。

当全中国的城镇化进程整体从 " 大刀阔斧 " 的增量建设全面转向 " 精雕细琢 " 的存量更新时代，武汉作为国家首批城市更新试点城市，正探索一条不同的路径：它不再热衷于推倒重来，而是致力于为那些承载着城市记忆却一度陷入沉寂的历史遗迹，寻找并安装上符合时代节拍的新的 " 心跳 "。

从废弃的矿坑、闲置的工业厂房，到记录着市井烟火的老旧 " 里份 "，一场关于如何与过去温柔共处，并让历史底蕴为未来高质量发展赋能的实验，正在武汉展开。

从工业伤疤到市民客厅

" 记忆中的灵山，是‘晴天一身灰，雨天一身泥’。" 站在如今已是碧水青山、游人如织的灵山生态文化旅游区，武汉市江夏区物产国有控股集团有限公司矿苑公司经理张纯洁回忆 2019 年他初次踏足这里时的景象——

" 植被稀疏，矿山上有大量裸露的边坡，像一道道撕裂的伤疤。矿渣、废料杂乱地堆叠在巨大的矿坑中，一片荒凉。"

这片西临长江、北靠丘陵、东延梁子湖的区域，自 1959 年为武汉水泥厂供料而建起第一座采石场起，至 2014 年全面关停前，曾聚集了大小数十家采石场。

这种粗放式的开采虽然带来了可观的经济收益，却也付出了沉重的生态代价：水土严重流失、山体支离破碎、粉尘污染弥漫。转机始于 2018 年，江夏区被纳入湖北省历史遗留工矿废弃地复垦利用试点区。

但武汉的决策者希望走一条不同的路。

" 我们不想只是‘简单复绿’。" 张纯洁说，" 我们希望探索一种能够实现生态效益、经济效益和社会效益有机统一的模式。"

物控集团被指定为这场生态修复试验的实施主体。挑战是巨大的，首要的问题是钱从哪儿来。武汉的创新之举是采用 " 增减挂钩 " 政策：将生态修复项目中释放的宝贵的 " 建设用地指标 "，调剂到江夏区内有开发需求的区域进行使用，而区内调剂使用所得的资金，则反哺于前期的生态修复投入。

" 通过这种模式，我们的一期项目基本实现了资金平衡。" 张纯洁透露。

真正的转折点来自一个偶然的发现。

当施工人员清理矿坑、引入山泉水后，奇迹发生了：壮观的岩壁之下，雨水和泉水在深坑中积聚，竟化作一汪湛蓝清澈、宛如宝石般的矿湖。

" 当时看到那个景象，所有人都被震撼了，一下子得到了启发。" 张纯洁的兴奋之情溢于言表。

团队立刻转向，深入研究加拿大布查特花园等国际知名案例，确立了打造 " 矿坑瀑布 "" 花海林地 " 等核心景观的思路。

修复工程具体而微：对于陡峭的矿山边坡，先通过危岩清除、锚索加固等方式消除地质灾害的隐患，然后采用 " 类壤土基质 " 的仿生喷播技术让其复绿。对于废弃采坑，则回填优质客土，再造出耕地和林地。

▲江夏灵山生态文化旅游区核心景点 " 矿坑瀑布 "。（受访者供图）

据最新统计，2023 年，灵山矿区生态系统生产总值（GEP）已达 2.58 亿元，较修复前的 2018 年上涨了 1.28 亿元。植被覆盖率从 2013 年的 51.8% 大幅提升至 2023 年的 63.4%。

如今，这里已成为集工业矿坑观光、矿野花海农林体验于一体的生态旅游综合体，每年吸引超过 30 万名游客。游客的到来，彻底激活了乡村：村民通过土地租金、参与景区运营、开办农家乐，获得了前所未有的收入渠道，灵山村集体年增收超过 100 万元。

距离灵山矿区约 50 公里的青山江滩，则经历了另一场从生产岸线到生活岸线的 " 功能置换 "。

这条长约 7.5 公里的江滩，曾是武汉青山区 " 十里钢城 " 重要的工业物流岸线，码头、砂场、仓库林立。

在 " 共抓长江大保护 " 的战略指引下，青山江滩的改造以 " 水利 + 生态 " 的融合设计为核心。它首创了 " 缓坡式堤防 "，将生硬的堤岸化为舒缓的草坡，实现 " 藏堤于滩、藏堤于绿 " 的巧妙效果。绿意之下，还 " 隐藏 " 着覆土建筑，引入了婚庆、餐饮等商业业态，为项目注入持续的活力。

▲青山江滩蝶变为 " 天然氧吧 "。（受访者供图）

如今，足球、沙滩排球、露营、散步、打卡、喝咖啡 …… 各种活动在这片开放的 " 城市客厅 " 里和谐共存，成为市民最珍贵的 " 自留地 "。

旧空间如何植入新产业

在汉口历史风貌区的平和打包厂旧址，" 六鱼 " 品牌已经扎根了两年。这座由英商在 20 世纪初建造的大型工业建筑，曾是汉口最早的棉花打包厂之一。经多次扩建后，形成目前总七栋、上百间房、建筑面积三万余平方米的模态。

周骏对于当初的选择愈发坚定。

" 老建筑的层高很高，所以办公空间非常开阔，完全没有压抑感。这种特有的历史感、艺术感，对激发团队创造力非常有益。" 他指着砖墙上清晰的 " 阜成 " 字样说，" 这里最可贵的是，历史是真实的、精致的。"

" 阜成 " 是建于上世纪初的阜成砖瓦厂的标号，其所生产的砖瓦是当时的名品，如今遗址已不可寻。2016 年，平和打包厂旧址启动文创谷建设，修复团队秉持 " 修旧如旧 " 的最高原则，四处搜集同时代的老砖，再历经 11 道工序的精细化作业来修缮每一块砖、每一寸墙面，最大限度还原其历史本色。红砖墙面之外，厂房原本的铁质螺旋楼梯、钢制横梁、蒸汽阀门、棉花打包机基座、货运轨道也被修缮保留下来。

这种对历史的极致尊重，创造了一种独特的空间氛围，吸引了覆盖文化艺术、创意设计、网络直播、新媒体、短视频影视等新兴业态的多家企业入驻。它们在此形成了一种创新的微生态。

而在武昌核心区的华中小龟山金融文化公园，一场更为艰难也更具战略意义的 " 动能转换 " 则揭示了城市更新的另一种逻辑。

这里过去是一个闲置的电力设备生产基地。自 2016 年起，在政府的托举下，采用 " 产权方、运营方、产业方三资合作 " 的创新模式启动改造。这种模式完美破解了老旧厂区改造中产权缺动力、运营缺资产、资本缺载体的 " 三缺 " 难题，实现了资产保值、产业跃迁、资本回报的有机统一。

然而，最大的难题是 " 往哪个方向转 "。

" 光是确定转型方向就花了一两年时间。" 南国置业股份有限公司党委委员童明坦言。

恰逢武昌区 " 华中金融城 " 规划起步，一个大胆的想法诞生了：打造一个 " 金融小镇 "。为了实现工业遗存与现代金融的有机共存，团队采用 " 加固修缮、建筑插层、适当附建、原拆原建 " 的手法，既保留红砖外墙、龙门吊、梧桐大道等历史痕迹，也植入了玻璃房子、金融之眼广场等更具现代设计感的建筑元素。

▲华中小龟山金融文化公园俯瞰图。（受访者供图）

定位明确了，改造实施了，招商的进展却未如预期那般顺利。外界普遍质疑：" 老厂房里能做金融？"

" 初期签约的大多是文化创意类企业，也有想过是不是直接转型（文创类产业园）算了。" 童明回忆起招商初期的波折。

转机来自上海证券交易所中部基地的入驻。

这个头部机构的落户如同 " 定海神针 "，迅速产生了强大的集聚效应，联投资本等一批龙头企业相继进驻，带动了八十余家上下游企业纷至沓来，园区内逐渐形成 " 热带雨林式 " 的企业共生体系，金融产业生态日益完善。自 2021 年 10 月开园后，园区在半年内出租率即达到近 90%，四年间累计纳税额超过 13 亿元，昔日荒废的厂房蜕变为生机勃勃的金融产业生态圈。

" 在这里，我们提供的不仅是办公空间，更是一个发展平台和一种办公方式。" 童明总结，其成功秘诀在于专业服务、产业集聚以及低密度公园式的环境带来的 " 非正式交流 " 魔力，许多合作在散步的 " 偶遇 " 中产生。

让文化遗产重归生活现场

在武汉，有一种独特的民居建筑形态，叫作 " 里份 "。它是武汉版的 " 石库门 "，是中西建筑文化融合的产物。

" ‘里份’远不只是砖瓦建筑，它还代表着一种亲密的邻里关系。" 咸安坊运营方武汉华发商业负责人郭洪林这样阐释其意义。取自 " 富贵咸安 " 之意的咸安坊，约建于 1915 年，是汉口高级 " 里份 " 的代表。

这种典型的石库门式里弄建筑，以乌漆实心木门、清水红砖墙、" 钢窗蜡板 " 及 " 总巷 - 次巷 - 支巷 - 入户 " 的鱼骨状空间格局，形成了 " 里中有里 " 的独特肌理。

2015 年，咸安坊的保护性再生探索启动。项目团队没有急于动工，而是花了大量时间深入街巷，走访原住民、请教专家学者、搜寻历史档案，系统梳理其百年文脉。" 我们要做的，是一场精细的‘外科手术’，必须最大程度地读懂它、尊重它。" 郭洪林表示。

整个改造严格遵循 " 不改变文物原状 " 的原则。

郭洪林解释其精妙之处：" 我们会刻意将保护部分和修缮部分进行区隔，让人们能看出历史的层次。新与旧并置对话，空间功能也因此被丰富和重塑。"

基于这种深刻的理解，咸安坊将自身定位为 " 艺术商业博物馆 "。在招商策略上，他们不像传统商业地产，而更像 " 策展方 "。

郭洪林说：" 我们主动去寻找那些懂得尊重历史空间价值的品牌，邀请他们成为‘城市更新合伙人’。"

这一理念产生了强大的 " 首店效应 "：试营业以来，入驻的首店品牌占比高达 89%。同时，通过引入 " 过早 " 文创店、汉派相声等新概念，武汉在地文化在这里得到了时尚的表达。一系列热门活动持续引爆人流，截至 2025 年 11 月中旬，咸安坊客流已超 700 万人次，同比增长 90%。其中单日最高客流近 11 万。

不远处的巴公房子，这座拥有百年历史的三角形地标建筑，同样遵循 " 最小干预 " 和 " 修旧如旧 " 的修缮理念，在完美保留其外观风貌的同时，内部植入了万里茶道博物馆、" 巴公邸 " 历史文化酒店、餐厅等业态，实现保护修缮与活化利用的有机统一。目前，它已成为武汉最新的文化打卡地，为整个汉口历史风貌区的复兴注入了全新动能，提供了一个将历史文脉、当代生活与商业活力完美交融的鲜活样本。

▲巴公房子已成为武汉最新的文化打卡地。（受访者供图）

武汉文旅集团投资发展部负责人熊瑛指出了更深层的意义：" 汉口历史风貌区城市更新的初心，不单是做靓文旅名片，更期冀通过全方位的更新行动，改善人居环境、焕活街区价值，最终为在地居民、在地商户创造一个宜居、宜业的空间。" 一种生活与生产相互促进的良性循环正在这里显现雏形。

与 " 大拆大建 " 的 " 短平快 " 模式相比，武汉正在探索的这条 " 精雕细琢 " 的城市更新路径，无疑需要更多的耐心、更高的治理智慧和更复杂的利益协调。它无法立竿见影地带来 GDP 的飙升，但其回报是深远而厚重的。

傍晚时分，周骏或许还在平和打包厂那开阔的 LOFT 里与团队碰撞新的创意；灵山矿区的村民可能正为周末的游客潮准备食材；咸安坊的街灯次第亮起，游客与市民在古老的街巷中摩肩接踵。这些散落在武汉三镇的曾经沉睡的历史地标，正被悄然注入新的心跳。

武汉的实践昭示了城市发展的一个新逻辑：真正的更新，是基于对历史的深刻理解和尊重，通过精心的设计、创新的业态和包容的治理，让过去的积淀转化为面向未来的资产。这是一条需要长期主义精神的道路，但它所焕发的，是城市更具韧性、更富温情也更具可持续性的生命力。

来源：南方周末