业主不交物业费，物业公司就不给打开单元和电梯门禁；厨房烟道设计不合理，业主就不交物业费；业主大会决定更换物业公司，物业公司拒不退场，起诉业主大会决定无效 …… 业主与物业服务人之间矛盾时有发生，并呈现出群体性、易复发、化解难等特点，这样的纠纷法院如何裁判？最高人民法院今天（8 日）发布典型案例，引导各级法院统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预防化解，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定。

物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费

2021 年 9 月，某小区业主老张发现他因欠交物业费已被禁止使用所住单元电梯及门禁系统，与物业公司交涉无果后，起诉到了法院，诉求是要求物业公司恢复他对电梯及门禁系统的使用功能。

最高人民法院民一庭法官助理刘忠伟：审理法院认为，我国民法典明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这个案件中，老张虽欠交物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费，对老张欠交物业费的违约行为可另行依法维权。法官依法释明之后，物业公司在案件审理过程中就主动恢复了老张对门禁系统的使用。

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，但实践中业主拖延甚至拒交物业费的情形时有发生，物业服务人往往采用各种方式催交物业费。

最高人民法院民一庭法官李赛敏：物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于他在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方的矛盾。

法官强调，物业服务人催交物业费应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。

李赛敏：物业公司和业主在履行物业服务合同时均应秉持契约精神，按照物业服务合同约定全面履行自己的义务，共同营造和谐宜居的小区环境。这个案件的判决明确物业服务人应以合理合法形式催交物业费，依法维护业主合法权益。

业主不得以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费

物业公司催交物业费不能肆意妄为，业主拒交物业费也不能随意找理由。刘忠伟说到了业主质疑房屋设计问题拒交物业费的案例。

刘忠伟：小区业主老徐未按时支付自 2019 年 5 月至 2022 年 12 月的物业费，经催告后在合理期限内仍未支付，被物业公司起诉到了法院。老徐答辩称不应交纳物业费是因为房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题。

依据民法典规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》 规定，物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

刘忠伟：法院认为，厨房设计不属于物业服务人应承担的义务，厨房设计不合理、排烟倒灌等属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与案涉物业服务合同不属于同一法律关系，责任主体并不相同，老徐主张厨房设计不合理所致损失亦与某物业公司并无关联，他以房屋质量问题为由抗辩主张不应支付物业费缺乏依据。最终判决：老徐向某物业公司支付 2019 年 5 月至 2022 年 12 月的物业费 4500 多元。

物业服务人的义务源于法律规定和物业服务合同约定，主要包括维修养护、秩序维护、安全保护、制止违法行为、向有关行政主管部门报告并协助处理等义务。

李赛敏：一般而言，房屋专有部分的质量、设计等问题不属于物业服务人应担责的义务范围。业主以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费或者主张以维修费用抵销物业费的，不能得到支持。这个案子的判决有助于厘清物业服务合同关系与其他法律关系，引导业主正确区分责任主体，依法依规理性维权，妥善平衡物业服务合同各方合法利益。

原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼

依据民法典规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当退出物业服务区域，交还物业服务用房、相关设施以及物业服务所必需的相关资料等，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。但物业服务合同终止后的 " 交接难 " 是当下物业服务领域的一个热点难点问题，由此引发的纠纷屡见不鲜。

刘忠伟：此次发布的案例中，法院严格按照民法典的规定，明确物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，对其请求业主支付物业服务合同终止后物业费的主张不予支持，引导物业服务人依法诚信履行义务，维护正常物业服务秩序。

因为业主大会决定选聘新物业服务人，在职的物业服务人不同意，提起诉讼，也被法院驳回了。

李赛敏：业主大会决定是业主自主对小区重大事项行使共同管理权的重要方式。业主大会作为业主自我管理的权力机关，其作出的决定对业主具有法律约束力，但并不直接约束业主以外的主体。物业服务人并非小区业主，并无诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的权利。

李赛敏强调，审理物业纠纷不能就案办案，要以矛盾实质化解为目标，追求事了、人和、心顺效果，真正做实定分止争。

李赛敏：在物业纠纷审理过程中，人民法院坚持 " 办理与治理 " 并重原则，积极探索创新物业服务纠纷多元化解机制，比如 " 示范裁判 + 批量化解 "" 巡回审判 + 示范调解 "，以及 " 先调处整改 + 后辅助调解 " 等等一批富有成效的经验做法。有的法院就在小区现场开庭，以案释法，批量化解潜在纠纷，实现了 " 办理一案、治理一片 " 的良好效果。