住建部新版《住宅项目规范》5 月实施，多地密集出台住宅 " 限高令 "，原则上新建住宅不超 80 米，与高层住宅火灾风险有关。过去超高层住宅增长快，但存在消防安全、维护成本高等问题。新规并非一刀切，北京设缓冲期，深圳对已审批项目按原规划实施。政策引导市场转向品质竞争，超高层减少，开发商需调整策略，注重低密度产品设计。

近期，多地密集出台住宅 " 限高令 "。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，今年 5 月 1 日，住建部新版《住宅项目规范》正式实施，备受关注的 " 限高 " 政策悄然落地。新建住宅建筑高度原则上不得超过 80 米（主要针对高层Ⅱ类住宅），按常规 3 米每层计算，约等于 26 层。

超高层住宅曾经是国内多个城市的 " 天际线符号 "，在南方及中西部重点城市尤为集中。

12 月 10 日，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受每经记者微信采访时表示，各地 " 限高令 " 的出台与高层住宅火灾风险有直接关系。目前国内主流消防云梯救援高度集中在 30 — 50 米，少数特种云梯能达到 80 米以上，但尚未普及。超高层住宅一旦发生火灾，从接到火警到现场布置好救援设备，（相比普通住宅）需要更长时间，各地 " 限高 " 政策可能更多是基于对超高层住宅的风险考量。

超高层住宅时代终结？

每经记者注意到，过去几年，超高层住宅在国内呈现加速增长态势。

公开资料显示，截至去年 11 月，全国有高层民用建筑 100 多万栋，超高层建筑（超过 100 米的建筑）5000 余栋，总量居世界第一。

贝壳研究院 2020 年的《超高层住宅 " 画像 "》也可作为参考，重庆、武汉、成都、西安、长沙等超高层住宅小区数量位居前列。重庆以 2200 多栋排名首位，武汉以近 1500 栋排名第二。一线城市中，深圳超高层住宅最多，拥有近 290 座 200 米以上高楼。

比如，2024 年入市的深业世纪山谷，住宅楼宇达到 69 层，高度达 247 米，单价超过 9 万元 / 平方米；2023 年入市的绿景白石洲一期推出 3 栋 74 层超高层住宅，高度达 243 米；2021 年开盘的加福华尔登府邸，建筑总高度达到 239 米。

广州的超高层住宅项目也数量可观。据广州本地媒体报道，最近五年间，广州楼高 40 层及以上的新房住宅项目有 40 多个，近十年来推出的超百米超高层新房住宅项目超过 100 个。建筑高度达 200 米的居住项目在越秀、荔湾等区随处可见。

" 建筑高度超过 80 米的住宅项目，应严格按照规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见。" 深圳在今年 10 月发布的新规中如此表示。

但超高层住宅的问题远不止消防安全。上海易居房地产研究院副院长严跃进提到，超高层住宅的风险呈现 " 高度正相关 " 特征：救援高度受限，疏散时间过长，100 米以上建筑疏散至地面需 30 分钟以上，易造成踩踏或窒息风险。此外，超高层住宅还面临维护成本高企的问题，以及高空坠物、燃气泄漏、电梯故障等风险。

不过，每经记者注意到，新规的落地也并非一刀切。比如北京采用 " 缓冲期 + 刚性标准 " 的执行模式，给予 2025 年 5 月 1 日前取得用地批准的项目两年过渡期，至 2027 年 5 月 1 日前未取得规划许可证的项目，需严格按照 80 米限高执行；深圳则规定政策发布前已完成规划审批的项目，可按原规划实施。

从拼层数到拼品质

" 当前政策通过限高 80 米、容积率控制、消防审查等手段，引导市场从‘规模竞争’转向‘品质竞争’，未来低密、小高层住宅将成为市场主流。" 严跃进向每经记者分析称。

而随着房子高度受到限制，对开发商的操盘能力也有了更高的要求。过去，开发商通过提高容积率、建造超高层来最大化土地收益。如今，容积率上限被严格控制在 3.1，建筑高度不超过 80 米，这意味着可售面积大幅减少。

每经记者注意到，今年 8 月，招商蛇口与华润置地联合体以 86.4 亿元拿下深圳宝安中心区地块，建筑最高高度被精准地设定在 79.95 米。按住宅层高不低于 3 米计算，预计该项目建成后的总层高不会超过 26 层。

在谢逸枫看来，各地住宅 " 限高令 " 的出台，对楼市整体影响有限。政策最直接的影响，是开发商以后申报超高层建筑可能难度更大了，这就要求开发商打破过往 " 用高楼层换开发收益 " 的思维，未来开发的项目预计会以中高楼层为主。除了走品质路线，提升产品附加值和使用率，可能是多数开发商的共同选择。

与此同时，部分城市土地出让低密化的趋势已愈发明显。

以苏州为例，11 月苏州市区挂牌的 6 宗宅地，供应占地面积 17.03 万平方米，起拍总价 33.81 亿元，容积率普遍较低，仅在 1.02~1.6 区间。

在严跃进看来，随着各地 " 限高 " 政策的出台，未来超高层住宅的供应将明显减少，而低密、小高层住宅的供应将增加，这也要求开发商更注重低密度、高得房率的产品设计，调整开发策略，适应政策要求。