翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味
前段时间我们写了小三房卖不出去的文章，热评第一条是房地产的黄金时代已经过去了
但要我说更准确的其实是房地产的需求开始转型了
这个需求反馈到市场端，千言万语汇成一句话
叫做户型越大、卖得越好
这句话在一手市场更为极致，数据上也已经有了印证
中指报告显示全国 30 城里，有 20 个城市的大户型成交都在上升（我们把 144㎡作为分界，超过的统一算作大户型）
而市占 20% 以上的城市，就有 11 家
等于全国超过三分之一的城市，每天的市场都在真实反映着这句话
数据来源：中指研究院
大，确实成了当下一手的强力主题
而且各位发现了么
甚至长沙、杭州、合肥，很多城市一手大户型比上海卖得还要好
我去杭州、去南京接触过所有一线销售告诉我的画面和今天这个数据都是一致的
于是此时此刻，这件事值得拿出来跟各位再讨论一次
不只 144㎡，今年的一手成交在面积上几乎没有上限
因为主力 144㎡以上户型卖得好其实已经不稀奇了，越来越多的高层、多层都有一个统一的动作
继续做大做强
当下的上海就是如此
大到什么程度呢，各位可以直接看标红的部分
信息来源：网络公开，仅供参考
200-400 多平的面积，上海壹号院仅仅拿来做三房，超过目前市面上一个三房应该匹配的面积段
今年三期中 5 房的面积段更是站上了 1010㎡
什么概念？
要知道年前卖爆的露香园号称天际大宅也才 882㎡的水平，这才过去几个月，天际线就被刷新了
但就是这样大到夸张的户型，还能卖得越来越好
爆表的认筹率说明一切
数据来源：新房摇号助手，截至 4 月 4 日 17：00
比如内环内的金陵华庭一期开盘，起步户型是 270㎡四房，均价 18.9 万 /㎡
结果 158 套房源吸引了 310 多组客户，相当于 2 个人去抢一套房子
甚至中外环的浦开云璟因为户型尺度做得够大，认筹率更是接近 300%
四期的 152㎡4 房五开间朝南，面宽就有 16.45 米
不仅要做大还要大得全面，每次抢房热度都非常高
而且这些大户型房源开链家渠道的也很少，基本是不愁卖的
至于其他城市，其实比上海还夸张
不仅成交上卖得更好了，面积也在不断突破
中指数据里，今年春天长沙大户型成交占比 33%，力压 20 多个城市成为第一
合肥位居第二，大户型成交占比 28%
数据来源：中指研究院
以及我们熟悉的杭州，都比上海的 15% 要高出 2 倍左右
拿合肥来说，主城区大户型起步面积已经来到 140㎡，不乏 200、300㎡的房源
尤其近三年大户型占比不断增加
数据来源：世联行
到去年上半年合肥 160㎡以上的房源占比已经提高了 14%
像高速地产的壹品森境小区，主打建面就在 225-229㎡，招商玺项目面积段 200-320㎡..... 几乎全是高端大平层
甚至这次都没统计上榜的二线城市佛山
过去 3 年的大户型成交走势也是这样的
据佛山房产综合统计，去年全市 200㎡以上新房共成交了超 1680 套
还有 500㎡左右的超级大户型，也成交了接近 50 套
更不用说大平层卷成麻花的杭州了
300㎡-500㎡只能是普通水平，个别顶级大平层如观云钱塘已经把面积拉到了 600 平，甚至最大面积是一套 1258 平的跃层
可见二三线城市的购房者对于更大面积的热情，远比我们想象中高得多
更神奇的一点，卖得好的同时还能卖得更贵
之前我们统计过上海大户型确实能卖得更贵，同一个商品房小区的一房一价大户型往往单价更高
不过普遍价差只在一两万左右，不算太多
但放在全国情况完全变了
你会发现大小户型之间价格落差极大
最典型的依然是杭州
一边是主城区普遍均价在 4 万水平线上，核心区如钱江新城、申花来到 6 万
另一边一手大户型单价越卖越高
2024 年初单价还在 4 万左右
底图：大平层研究院
但转过年到 3 月，突破 6 万奔向 7 万的势头已经有点拦不住了
尤其几个代表大户型新盘基本都是高价入市
哪怕一些盘还在限价，比如玉澜月华精装 67500 元 /㎡也属于上半层的价格了
锦绣公馆单价来到 85432 元 /㎡，更是少见
而最极致的观云钱塘，过去 5 年从首开单价的 5 万 + 到 7 万 + 再到 10 万以上
2021 年单个房源更是冲出一片天，04 户型单价来到 12-15 万 /㎡
直接站上了杭州豪宅的第一阵营
各位可能以为只是杭州这样，毕竟如今的杭州正站在流量风口，价格往上冲一冲也不值得大惊小怪
但我没想到现在连县城大户型都是如此
这两年我们团队走访了好多次义乌，发现这里一手市场已经不亚于上海的热闹了
尤其价格上很难不被震惊
数据来源：小若好房，仅供参考
是的毋庸置疑，这就是世界义乌的实力
一手大户型的价格正在比肩一线，把大名鼎鼎的杭州都挤下去了
义乌人拿下几千万的房子和买瓶水一样简单，最大的房子都得用抢的
数据来源：网络公开，仅供参考
最高单价突破 7 万 /㎡的八都万境观云，联排从拿上桌到售罄，只用了 18 秒
绿城凤起潮鸣单价 6 万，半年销售额破 60 亿，成了整个金华市的 2024 销冠盘
这些被哄抢的楼盘总价基本在 1500-3500 万左右，最高单价也已经接近 9 万
总而言之，和上海很多内环豪宅一个水平
所以为什么一手大户型会这么受宠？
我们站在全国视角上来看待这件事，你会发现
虽然 2024 年大户型供应已经在逐渐增加，但本质上前几年就是一个供应不足的时期
CRIC 数据也显示，在 2020 年附近的这 5 年，全国 200㎡以上的大平层产品确实存在供不应求的情况
我选取了其中 5 个比较有代表性的城市
数据来源：克而瑞及公开信息，仅供参考
从供求比来看，一般供应 / 成交的数值＜1 就说明供不应求了
但北京差不多仅为 0.57
包括上海也是，0.6 也没高到哪里去
过去 5 年排除别墅全上海新房供应了超过 32 万套
数据来源：网上房地产
但 2024 年以前，195 平以上的商品房供应占比没有超过 3% 的
2021 年成都 200㎡以上大平层供应 2148 套，结果成交了 2589 套，供求比 0.8 左右
包括深圳，2016 年 200㎡以上的大平层供应占比还在 2.94%，到 2024 年 7 月已经仅剩 1.86% 了
所以稀缺是真的稀缺
与此同时，市场的客群也在变化，对大户型有了更多标准
一个就是当下的单身新贵，对大户型的选择要求不同以往，哪怕一个人住也普遍需要更大空间
前几年的中兴路一号，100㎡面积做成了一房就是最好的例子
除此之外就是家庭需求了
前几个月我们去杭州的观云钱塘市调，客群中一半以上都是二胎、三胎家庭
其中二次置业的多孩家庭比例甚至达到 73%
数据来源：观云
这些意向客户对面积的要求几乎是刚性需求
甚至会有三代同堂的情况
于是一步到位的超大户型就成了他们的最好选择，比如 300㎡、500㎡....
数据来源：观云
当然这些客群选择大户型产品，往往也都奔着另一个目标而去：投资
而当下越大的户型越抗跌已经是公认的事实了
拿深圳的绿景公馆 1866 来说，大户型房源的表现几乎是一根定海神针
2016 年成交均价 8-9 万 / 平，大户型的 160 平房源成交价才破 10 万
过去三年，类似的大户型一直稳定在 8 万水平，虽然也落了下来，但在深圳这三年跌幅只有 10% 已经相当有实力了
最关键的是今年初市场回暖后迅速反弹，重回 9 万
目前大户型报价已经回归到 9 万的底价，没什么议价空间了
包括在上海，涨得最多、跌得最少也成了大户型才有的待遇
只能说这波大户型赢得很彻底
更本质一点看，大户型带来的居住体感也是完全不同的
比如前面提到的上海壹号院 350㎡做了四房
整体面积放大后，横向客厅也就有了这样的开阔感
客餐厅面积近百平，开一场 House Party 轻轻松松
虽然只是一个功能空间，但也突破了面积的约束尽可能放大尺度
这样的大户型住起来一定是更舒适的
还有一些户型竟然还有面积做情绪空间
最私密的主卧是一个天然的情绪场，这一点在成都璞逸锦江的 235 平户型中有了极致的表达
回到卧室后，首先通过的是一个十字型衣帽间
仪式感无限放大
然后最精妙的部分来了
衣帽间背后还设计了一处水吧台
换好家居服可以在这里调一杯酒，再走到沙发休闲区自己小酌一杯或两人对饮
最理性的建筑却把感性生活空间做到了极致
也因为足够大，很多空间可以拿来浪费
比如观雲，走进 1258㎡顶跃，江景最好的一层中间做了一个旋转楼梯
不为别的，只为一种拾级而上的尊贵感
因为大，所以有了这一切的可能
最后让我们回到开头
前几天还在跟各位讨论小户型渐渐被抛弃，今天的数据里大户型已经成了主角且登场更为隆重
从这个前后数据脉络我们可以看到一个更清晰的画面
就是一方面现在小户型确实存在很多问题
面积段的拥挤、过量的供应、伪三房的层出不穷，都在让这类产品此时此刻渐趋黯淡
另一方面今天的大户型成交数据又代表改善需求的强势崛起
所以未来画面大概是这样的
普通单身人买小户型或者一大半去租房
而普通家庭去买大户型，甚至在当下市场仍具性价比的时刻去买更大户型，直接一步到位
比如杭州中介告诉过我那边核心小区四房是不够卖的
你会发现这波大户型背后的家庭客户也不单单是为了投资，更多的其实是 10 年、30 年之后的长久居住
总之无论各位选择大户型还是小户型，每一类产品都承载着不同时期的价值
关于未来的居住画面，当下也已经逐渐清晰了
