近日，不少中介传出有一位投资客正在杭州市中心扫货 " 老破小 " 的消息。据悉，这位购房者与几位朋友自 2025 年 8 月起，在朝晖、景芳等地组团购买了多套二手房，全部是四五十平方米的老小区房源。

其中朝晖就买了 3 套。分别为：今年 1 月上旬买入朝晖八区一套 50 多平方米的房源，总价 110 多万元；2025 年 11 月底买入朝晖九区一套 30 多平方米的房屋，总价约 80 万元；2025 年 8 月则买入朝晖六区一套 40 多平方米住宅，成交总价约 150 万元。

事实上，这两年，老小区经常传出投资客扫货、成交活跃度大增的消息。比如，2024 年春季，市场也曾传出有深圳投资客在杭州大肆扫货老破小，一个人买走了 12 套房源。

房子老旧、停车难等问题一直让老小区饱受诟病，为何每年仍能迎来交易热潮？

这背后原因，除了 " 小阳春 " 等市场行情因素外，也与老小区近年价格一路走低有关。以朝晖为例，近期成交的房源大部分价格在 80 万至 130 万元之间，最低 80 多万元就可以买到一套 40 平方米的房源。

德佑文晖店店长黄建军告诉记者，一方面，部分购房者期待老破小迎来拆迁。例如大塘新村，杭州我爱我家数据显示，其 2025 年前 11 个月月均成交套数只有 3 套左右，但 12 月单月成交量冲上 20 套，创下近 2 年来的新高。

我爱我家大塘新村附近门店的李店长表示，大塘新村成交的第一个因素是价格跌到位了—— 12 月成交的主力户型是 40 多平方米的小户型，总价在 100 万元左右，折合单价不到 2.5 万元。另外，坊间还有消息传出大塘新村即将拆迁，推动之下刺激了一波成交。

除了拆迁预期，另一大推动老破小成交的因素则是逐年递增的出租回报率。以朝晖一区为例，2025 年成交的 48 平方米两房房源价格约 140 万元，当年月租金可达 3000 元左右，折合年出租回报率约 2.6%。朝晖二区的出租回报率则更高一些，同样是 48 平方米的房源，2025 年成交总价约 110 万元，租金也能达到 2500 元 / 月以上，折合年出租回报率接近 3%。李店长指出，大塘新村 12 月成交的不少房源也带有租约，买家是冲着不错的出租收益而购买的。

尽管有着接近 3% 的年出租回报率，但黄店长认为，投资老破小仍需谨慎。就目前来看，房价仍处于下行通道。仍旧以朝晖一区 48 平方米户型为例，2023 年成交总价在 160 万元左右，2024 年跌至 150 万元左右，2025 年又下跌了 10 万元。

同时租金也不稳定，2023 年同类两房租金可达 4000 元 / 月，2024 年已跌至 3500 元 / 月，2026 年预计会跌破 3000 元 / 月。这样算来，投资回报率将大打折扣。

此外，许多房源处于空置状态，或需要重新装修才能吸引租客，这对投资者而言也是一笔不小的成本。