对于一家从零售起家的企业，如何把管理要求落实到数十万平方米工地的具体工序中，又如何在既定工期内执行，成为外界关心的问题。
10 月 21 日上午 9 点，河南许昌胖东来时代广场已经人头攒动。除了购物的顾客，还有来自全国各地的旅游团和考察团，茶叶、金饰品门店以及超市里挤满了人。
时代广场是许昌市胖东来商贸集团有限公司（下称 " 胖东来 "）自行设计、建设的第一个大型综合商场。2026 年前 8 个月销售额已超 44 亿元，和这样的业绩比起来，7.8 万平方米的建筑面积明显局促。
约 8 公里外的许昌高铁东站附近，胖东来正在建设总建筑面积 57.5 万平方米的商业综合体梦之城，这是胖东来成立以来投资规模最大的单体项目。
与时代广场的人声鼎沸不同，这个尚未建出地面的工地虽有挖掘机、渣土车来往，却少了一般工地常见的嘈杂和尘土飞扬，显得格外安静有序。
9 月以来，梦之城工地因干净整洁在社交媒体上受到关注，不少建筑行业从业者从各地赶来考察学习，一座建设中的工地俨然成为胖东来的新景观。
对于一家从零售起家的企业，如何把管理要求落实到数十万平方米工地的具体工序中，又如何在既定工期内执行，成为外界关心的问题。
2025 年 11 月，胖东来以 3.27 亿元取得梦之城项目，项目总建筑面积 57.5 万平方米，总投资约 65 亿元，一期为商业综合体，二至四期分别为幸福讲堂、文化中心和酒店。中建三局为施工总承包单位，2026 年 4 月中旬进场，5 月 20 日动工，计划于 2029 年 3 月底竣工。
梦之城项目与腾达东樾小区隔着一条马路，从小区高层住宅可以俯瞰整个工地。北区是胖东来总部大厦，已经接近封顶；南区是商业主楼以及幸福讲堂、文化中心、酒店等配套设施的施工区域，目前仍是一个大面积基坑，塔吊、挖掘机和运输车辆分布其中。
南区按建设分期、面积和施工进度划分为多个方格状工区，工区之间用红色路障隔开。各个工区的进度不一，有的仍在开挖土方，有的已完成部分基础施工，有的正在绑扎钢筋、铺设防水材料。
商业主楼进展最快，部分已施工到地下二层盖顶阶段。一位梦之城的建筑工人告诉经济观察报，项目不赶工，干活没有其他工地辛苦，工地上最忙的反而是清洁人员。在已完成阶段性施工、正在自然晾干的基坑里，几名清洁人员在清扫尘土，有人用湿布擦拭基坑壁和防水材料，扫起的尘土被倒进旁边的垃圾桶。
工地中部，挖掘机在多个作业面施工，工程车辆沿施工便道进出。一处已经成型的基坑里，一名工人用小铲一点点修平坑壁，另一名工人用扫帚和簸箕清扫坑底。
需要清洁的不止基坑，防护设施、宣传栏等也要每天清洁。在一处已完成混凝土施工的区域，三名戴白色安全帽、穿红色马甲的人员拿着工具刷洗临时防护栏，不远处有工人则推着工业吸尘器在混凝土垫层上来回清理。
货车行驶的几条主干道上，每条都有两三名清洁人员。渣土车等大货车驶过，轮胎带出的泥土散落在路面上，清洁人员要尽快清理——但往往还没清完，新的泥土又落了下来。
梦之城的清洁主要有两类。一类是施工规范本身要求的。基坑铺设防水卷材前，垫层表面必须平整洁净，否则浮尘、细砂会影响防水材料与基层粘结。用湿布擦基坑壁，用吸尘器吸垫层，就属于这一类要求，只是梦之城做得更彻底。
另一类则超出了规范要求。刷洗临时护栏、擦拭宣传栏、在渣土车不断驶过的道路上随落随扫，这些动作并不直接影响工程质量。从小区高处望去，这些动作甚至有些 " 形象工程 " 的意味。
上述施工方人士介绍，保持工地整洁，是胖东来的硬性要求。每个工区都配备清洁人员，由中建三局驻场人员手把手教清洁方法。工人理解不了，现场人员就亲自示范，确保工地任何时候都是干净的。
此外，未绑扎完的钢筋如果要隔夜，就得覆盖起来；已铺设防水材料的区域要用临时材料保护作业面；进入特定防水作业区的人员要穿鞋套 …… 类似的要求，遍布整个梦之城项目工地。
工地西侧的梦之城项目北区观景平台，贴有 " 规格化、标准化 " 的口号。上述施工方人士称，每天至少有三到五批同行来观摩，有时同一时段要接待两三个团队。
胖东来在零售业以标准细、执行严著称，在其管理中，商品品质被量化为清晰的数据指标，如蔬类农残检测有 308 项，多于欧盟的 258 项标准，每批次检测合格方可上架。这些要求倒逼其供应商在种植、分拣、包装、冷链物流等环节同步升级。
在梦之城项目中，类似的做法被运用到了施工管理上：建筑工程被拆分为一道道工序，每一道工序完成后，须经过验收合格方能进行下一道工序，同时对建筑材料进行溯源。
一位梦之城项目基坑施工人员说，基坑施工的核心是防水。具体流程是先挖好、整理好基坑，浇筑混凝土垫层，再用水泥砂浆找平。等混凝土和砂浆组成的基层表面完全干燥后，才能进入下一道工序。养护期一般在 7 天左右，遇到暴雨等极端天气会延期。
这一阶段要注意两点：一是养护时间要充分，养护不到位，基层表面容易变形；二是基层表面要平整洁净，工人要反复打磨基层表面，用工业吸尘器反复清理残留物，边角位置还要单独处理。
底板防水做完后，还要绑扎钢筋、浇筑混凝土。施工人员频繁走动，钢筋端头、工具和鞋底的砂粒都可能损伤防水层。因此部分已铺设的卷材上要覆盖临时模板，进入相关区域的工人要穿鞋套。钢筋绑扎完成后，要检查规格、数量、位置、间距、连接方式和保护层厚度，验收合格才能浇筑混凝土。
上述基坑施工人员说，一些关键工序会先做小面积样板，通过样板发现问题，再加以改进，样板也让不同班组能直接看到质量标准和操作要求，做法可以相对一致。
这些工序本身并不特别，几乎每个建筑工地都要做，区别在于执行。
一位现场施工人员说，受建筑标准约束，大多数工地的施工可以达到要求，但现实中，一些工程往往工期紧迫，执行中会存在缩水、打折的情况。例如，铺设防水卷材前，垫层要清扫干净，有的工地会打扫不彻底，垫层与防水材料之间夹着细砂和尘土，无法完全黏合，后期防渗效果就会打折扣；再如，混凝土浇筑后需要 7 天到 28 天养护，部分工地为了赶工期，两三天后就进入下一道工序，此时混凝土尚未达到强度，继续施工可能导致开裂或变形。
上述现场施工人员说，每道工序都要严格执行甚至高于相关建筑标准，由专人负责，层层落实到人。
从外面看，梦之城工地没有传统工地那种热火朝天的场面，每个工区的施工人员也不多。
于东来在社交媒体发布的《梦之城项目总进度计划》显示，项目共设 160 个管理节点，其中工程类 75 个、招采类 40 个、设计类 36 个、报建类 9 个。按照计划，整个工程的工期约 3 年，其间要完成基坑支护、桩基、地下结构、地上主体、机电安装等一系列工作。
这份计划没有把各项工程简单地依次排列，而是按施工条件分区推进，部分区域还在挖土方时，其他区域已开始基础和地下结构施工；主体结构尚未全部完成，具备条件的区域就开始机电安装。
上述施工方人士说，梦之城工期虽然较长，但标准严、工序多，落到每道工序上，施工节奏并不轻松。" 外面的人看我们很轻松，其实我们压力很大。"
在他看来，要在规定时间内保质保量完工，需要各工种、工区、工序的系统配合。划分工区便于工序和工种衔接，工人在一个工区完成作业，随即转到另一个工区；一道工序完成，下一道马上启动。不同工种在不同工区错峰施工，整体上提高了效率。
整个工程节奏外松内紧，一线工人没那么累，但工程和现场管理人员工作紧凑，不仅要确保工序符合标准，还要不断纠正工人的不规范操作。
不是谁都能做到
许昌本地的另一个建筑工地的负责人告诉经济观察报，做到梦之城工地这样的效果并不难，但多数项目做不到。
按胖东来对外公布的口径，梦之城建设及装修投资约 65 亿元，全部为企业自有资金。没有杠杆、没有融资成本，项目不赶工期，有充足时间把工程做好。
上述施工负责人介绍，以往他承包的工程中，多数项目需要建筑商垫资建设，年底或完工后统一结算工程款；梦之城则不需要建筑商垫资，且严格按照工程进度付款。这在一定程度上提高了建筑商配合胖东来各项管理要求的积极性。
一位分包方的施工人员则认为，按工程节点支付工程款既是法定要求，也写进了承包合同，胖东来只是履行了法定和约定的义务。但建筑行业垫资、拖欠工程款的现象长期普遍存在，这一依法依约的做法，反倒显得不同寻常了。
这位分包方人员还告诉记者，于东来本人也常来工地探访，事先也不通知中建三局，到了就直奔现场找问题，发现了问题，就拉着相关负责人商量解决办法。于东来还常给施工负责人 " 洗脑 " 说：如果他们这个项目做好了，以后什么工程拿不下来？
胖东来在零售门店里的另一套逻辑——对员工好——也被带到了工地。梦之城项目的工人宿舍设有夫妻间，配有空调、淋浴设施；为方便工人在寒暑假与子女团聚，生活区还开设了托管班。多名建筑工人告诉记者，这里的工资比其他工地高一些，活儿没那么累，加班也不多，遇到极端天气停工的时候，工资也照常发放。
一位工人说，梦之城的很多规定一开始难以适应，比如在办公区和工地内不能抽烟，要抽得到工地外面，进入部分工区必须换鞋或穿鞋套 …… 但时间一长也就习惯了。有其他工地的工友还托人介绍，想来梦之城工地工作。
这位工人在很多工地干过活，多数工地的吃住条件很差，宿舍是铁皮工房，夏天住在里面像洗桑拿，白天干一天活儿，晚上热得睡不着；伙食也很差，隔几天才能吃到肉，很多工地吃饭需要工人自掏腰包。相比之下，胖东来的食堂不仅免费，还定期让工人对饭菜投票，如果不满意率达到一定比例，就会更换厨师。
2026 年 8 月 28 日，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门集中发布多份文件，推行项目公司制、主办银行制和现房销售制，分别从开发、融资、销售 3 个环节压降过去层层叠加的杠杆。
" 梦之城只是给建筑行业打了个样。" 一位河南本地的开发商告诉记者，原来很多项目做不到梦之城这样，既有资金和成本的考量，也有周转和工期的压力。在新的房地产开发模式下，垫资、赶工的压力会减弱，大多数项目都将具备按梦之城方式施工的条件。
在过去房地产行业高周转的模式下，房企拿地靠融资，拿地后要尽快达到预售条件，开盘卖房、回笼资金，再投入下一块地。行业里曾流行 "456" 的说法，即拿地 4 个月开盘，5 个月回笼资金，6 个月资金再投入。
在这套模式下，时间就是成本，每拖一天就意味着多一天的利息支出，多一天推迟回款。压力便最先落在施工阶段，尤其是预售前的基坑和地下结构施工。为了尽快拿到预售许可，有些项目的混凝土养护期被压缩，清洁、成品保护这类环节常会被省略掉。
同样是为了实现资金快速周转，一些开发企业会将项目回款抽调回集团总部，造成项目自身资金不足，就需要施工企业垫资、延后结算。而施工企业垫资干活，相当于承担了巨大的风险，自然要进行成本把控。
在房地产开发的新模式下，项目公司制要求资金专款专用，总部无法抽调项目资金，施工企业无需垫资施工。而在主办银行制下，开发贷款期限与建设周期匹配，首次还本日期安排在竣工备案后，项目也无需为了还款而赶工期；同时，拿地环节的开发商自有资金比例提高，也让项目的整体杠杆下降。
此外，无论是现房销售还是预售，靠预售款滚动开发、压缩工期抢回款的空间收窄。房子建好了再卖，工程质量就成了产品竞争力本身，施工过程的规范化，或许就成为了常态。
