本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
图源：图虫创意
房地产市场初现暖意，外资巨头也跟着活跃了起来。
11 月至今，多家上市房企及物企的外资股东仓位（指 " 好仓 "，下同）出现变化，涉及融创中国（01918.HK）、华润万象生活（01209.HK）、保利物业 ( 06409.HK ) 等。
根据港交所的权益披露资料，11 月 7 日至 11 月 13 日，摩根大通至少 2 次买入融创中国股份，又 2 次降低持有的股份权益份额。其中，于 11 月 7 日以均价 3.5269 港元 / 股，买入 3544.21 万股融创中国，于 11 月 12 日再以均价 2.9592 港元 / 股买入 3071.2 万股；而在 11 月 8 日和 11 月 13 日，摩根大通分别以均价 3.4336 港元 / 股和 2.7878 港元 / 股，减少了 3892.64 万股和 838.67 万股股份的权益份额。
在腾挪融创中国股份期间，摩根大通还以均价 32.5619 港元 / 股，买入了 144.68 万股华润万象生活，合计耗资 4711.15 万港元，持股比例（注：指持有具表决权股份的权益份额，下同）由 4.98% 增加至 5.04%。
来自美国的资管巨头也在 11 月增持了保利物业。港交所的权益披露资料显示，11 月 14 日，The Capital Group 以均价 31.6797 港元 / 股，买入了 75.20 万股保利物业，总金额达到 2382.31 万港元，持股比例由 4.99% 增加至 5.48%。
在房地产利好政策的刺激下，9 月下旬，地产股和物管股久违地迎来了股价的集体上涨。11 月以来，房地产及物管板块指数虽有回调，但仍显著地高于 "9 · 29 新政 " 之前。在 "9 · 29 新政 " 之前，上市房企和物业公司的股价跌到了近几年的低谷。
正是在这样的背景下，上市房企和物业公司再次得到资金的关注。
大摩 " 短炒 " 万科？外资又活跃了
时代财经统计得知，自 9 月下旬以来，摩根士丹利、摩根大通、富达系、The Capital Group、高盛等外资巨头在地产及物管板块动作增多，涉及万科企业（02202.HK）、融创中国、保利物业、华润万象生活、南都物业（603506.SH）和特发服务 ( 300917.SZ ) 等上市公司。
其中，高盛在今年第三季度新进南都物业的十大流通股东，持股 102.27 万股，在总流通股本中的占比达到 0.54%；第二季度，高盛还凭借 49.90 万股进入特发服务的十大股东行列，持股比例为 0.30%，不过，它又在第三季度减持了 11.19 万股。
从目前来看，外资的操作风格主要分为两种，一是买入股票，二是既买入股票，也在减少持有的股份权益份额。
港交所的权益披露资料显示，富达国际分别在 6 月、8 月、9 月合计 5 次买入保利物业，总共耗资 5701.02 万港元买入 196.88 万股股份；同期，富达基金合计 4 次买入保利物业，总共耗资 3204.82 万港元买入 106.52 万股股份；11 月，The Capital Group 耗资 2382.31 万港元买入 75.20 万股保利物业。
在多次买入之后，富达国际对保利物业的持股比例由 4.91% 上升至 9 月 19 日的 9.08%，富达基金则由 4.93% 上升至 9 月 27 日的 8.25%，The Capital Group 持股比例由 4.99% 上升至 11 月 14 日的 5.48%。
根据港交所《证券及期货条例》的规定，当对某家香港上市法团的有表决权股份持有 5% 或以上的权益，则该股东为大股东。也因此，经过一系列的买入动作，富达国际、富达基金和 The Capital Group 均跃升为保利物业的大股东。
与上述三家外资相比，摩根大通对华润万象生活的操作风格明显不同。根据港交所的权益披露资料，9 月 9 日至 11 月 6 日期间，摩根大通至少 3 次买入华润万象生活股份、5 次降低权益份额，期间，摩根大通对华润万象生活的持股比例徘徊于 5% 上下。
其中，摩根大通合计耗资 1.15 亿港元买入了 373.58 万股华润万象生活，又合计减少了 776.25 万股华润万象生活的股份权益，相关股份涉及金额达到 2.2 亿港元。11 月 6 日，摩根大通以均价 32.5619 港元 / 股，买入了 144.68 万股华润万象生活，由此，对华润万象生活的持股比例重新超越 5% 界线，达到 5.04%。
房企方面，除了融创中国有着相似的操作，万科企业亦在 10 月至少经历了摩根大通的 1 次买入，以及 2 次持股权益份额降至 5% 以下；10 月 17 日，摩根士丹利以均价 7.3225 港元 / 股买入了 674.27 万股万科企业，又在次日以 7.4891 港元 / 股的价格卖掉了 1715.09 万股。
房地产指数创近一年半新高
实际上，第三季度尤其 9 月以来活跃的投资机构不止外资。时代财经梳理后得知，第三季度，投资风格以稳健著称的全国社保基金、中央汇金公司、香港中央结算有限公司在地产及物业板块亦频繁现身。
根据东方财富网，第三季度，全国社保基金新进保利发展（600048.SH）、金地集团 600383.SH）的十大股东行列，中央汇金公司则成为了滨江集团的十大股东之一，香港中央结算公司新进华发股份、中国铁建的十大股东行列。
此外，瑞众人寿保险有限责任公司 - 自有资金则也在第三季度加码上市房企，新进招商蛇口 ( 001979.SZ ) 的十大股东行列，合计持有 7192.12 万股，对应的持股比例为 0.79%；而在 10 月，香港中央结算公司增持招商蛇口 356.27 万股股份，合计持股 1.89 亿股招商蛇口，对应的持股比例为 2.08%。
投资机构的活跃与房地产行情变化不无关系。9 月下旬，中央定调促进房地产市场止跌回稳，支持地方因城施策调降二套住房最低首付比例和存量房贷利率、调整住房限购政策，随后，一线城市相继发布楼市新政，如广州在 9 月 30 日正式取消推行了 14 年的限购政策，" 稳地产 " 政策预期明显升温。
购房环境持续宽松。11 月，财政部、税务总局、住房和城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，包括将现行享受 1% 低税率优惠的物管面积标准由 90 平方米提高到 140 平方米，以及取消普通住房和非普通住房标准，由此个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。
也正是此背景下，上市房企和的股价走势向好。根据 wind 金融终端，10 月 2 日收盘，港股内地房地产指数（注：覆盖房企和物企）报 866.84 点，达到 2023 年 5 月 16 日以来的最高值。
尽管 10 月以来，上市房企和物企的股价出现一定程度的回调，但仍显著地高于新政之前。根据 wind 金融终端，11 月 21 日，港股内地房地产指数收报 625.28 点，而新政之前的 9 月 16 日为 493.51 点。
以摩根大通多次买入的华润万象生活为例。根据港交所的权益披露资料，在 9 月 19 日、10 月 24 日、11 月 6 日，摩根大通买入华润万象生活的每股平均价分别为 25.5110 港元、31.7810 港元、32.5619 港元。11 月 21 日，华润万象生活报收 29.90 港元 / 股，仍然相较 9 月 19 日的买入价格高出 4.389 港元 / 股。
在多地一二手房交易情况转好、利好政策接连落地的背景下，资金对房地产及物管板块的关注仍在持续。
