3 月 31 日晚，万科发布 2024 年年报。这也是万科新董事长辛杰上任后的首份年报。

2024 年，万科实现销售金额 2460.2 亿元，同比下降 34.6%；营业收入 3431.76 亿元，同比下降 26.3%；归母净利润同比由盈转亏，净亏损 494.8 亿元。

具体来看，去年一季度亏损 3.62 亿元，二季度亏损 94.9 亿元，三季度亏损 80.9 亿元，四季度亏损 315.35 亿元。

去年万科营业成本 3082.65 亿元，毛利 349.11 亿元，毛利率 10.17%。上年为 15.23%，同比下降超 5 个百分点。其中，房地产开发业务的毛利率仅 9.53%。

对于毛利率降低，万科解释道：" 去年房地产开发业务结算利润主要对应 2022 和 2023 年销售项目，以及 2024 年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为 2022 年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于预期。"

而对于大额亏损，万科解释称：" 主要是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定账面亏损，以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。"

根据财报，去年万科计提了资产减值 71.68 亿元，信用减值 263.98 亿元，二者合计达 335.66 亿元。

虽然营收下降，但是万科的管理费用却有所上升。财报显示，去年万科管理费用为 63.94 亿元，同比增长 10.88%。

此外，销售费用 103.84 亿元，同比降 15.39%；财务费用 59.39 亿元，同比增 59.87%。

对于后续盈利能力改善，万科表示，2022 年以来主动获取的 70 个新项目收益已有明显改善，已售部分的毛利率水平在 16% 左右。

此外，存量盘活被万科视作当前最重要的工作之一。2023 年以来，共计盘活和优化项目 56 个，涉及可售货值约 689 亿元。

化债方面，2024 年万科归还到期公开债 292 亿元。截至 2024 年末，万科有息负债 3613 亿元，资产负债率 73.66%。"2025 年集团将面临公开债务的集中兑付，流动性压力进一步加大。" 万科在财报中坦承。

万科方面表示，2025 年一季度到期公开债均已完成兑付。

现金流方面，2024 年，万科经营性净现金流为 38 亿元，仍保持为正。其中，四季度经营性净现金流超 86 亿元。

此外，去年万科投资性净现金流为 108.09 亿元，为 2021 年来首次转正。其中，处置固定资产、无形资产等收回的现金为 37.04 亿元；处置子公司及其他营业单位收到现金 20.87 亿元。

截至去年末，万科持有货币资金 881.6 亿元。

财报发布后，万科召开分析师会议，董事长辛杰、执行副总裁郁亮、财务负责人韩慧华、董事会秘书田钧出席。

万科管理层在与分析师交流中表示，相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。

" 这两年，大家有一个非常明显的感受，就是政策出台后二手房的恢复要比新房好。其中部分原因是存量土地和商品房没办法满足市场需要，供求关系不匹配。企业手里有很多存量的土地，要么位置不好，要么位置好但是由于规划指标、产品设计不合理等原因，去化比较困难。" 万科管理层如是说。

对于 2025 年的债务兑付压力，万科管理层表示：" 大股东深铁集团等国资国企对万科予以了大力支持。今年一季度，大股东收购了万科持有的红树湾项目 49% 权益。"

2025 年 2 月，深铁集团分两笔向万科提供合计 70 亿元的股东借款，用于偿还万科在公开市场发行的债券本息。