万科 A（000002.SZ）交出了自 1991 年上市以来首份亏损的财报。

3 月 31 日晚间，万科公布了 2024 年度业绩报告，从财报数据来看，万科仍然没有走出低谷期。财报显示，2024 年万科实现营业收入 3431.76 亿元，同比下降 26.32%，归属母公司净利润 -494.78 亿元，由上年的盈利转为大幅亏损，这也是万科自 1991 年上市以来的首次年度亏损。

年度亏损近 500 亿元，万科由此成为目前 A 股市场已披露 2024 年报亏损额最大的上市公司。

对于此次业绩亏损，万科在财报中做出了回应：2024 年对万科而言，是异常艰难的一年，面临多重风险挑战。公司业绩亏损既有外因也有内因。当房地产市场供求关系发生重大变化，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等问题，管理和风控机制也未能跟上业务和组织发展的需要，导致经营陷入被动。

万科同时表示，这些长期发展过程中积累的问题正在逐步消化，但彻底化解仍需要时间。针对经营管理、公司治理、组织建设等方面存在的问题，公司进行了深刻反思、有效整改，并持续改进。

值得注意的是，此次万科年报并没有举行公开的业绩发布会，而是在当日与部分机构投资者进行了小范围交流。公司万科董事会主席辛杰、执行副总裁郁亮、财务负责人韩慧华以及董事会秘书田钧出席，参与调研的机构有花旗证券、广发证券、中信证券、摩根士丹利、招商证券、国信证券、中金公司。

在交流会中，万科有关负责人表示，在政策引导和支持下，相信行业已渡过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。2025 年万科将全力以赴，坚持用改革的办法解决发展中的问题，推动万科重回健康发展轨道。

4 月 1 日，财报发布后的第一个交易日，万科 A 股和 H 股均有所上涨。截至发稿，万科 A 股股价上涨 1.7% 至 7.17 元 / 股，万科 H 股股价上涨 1.08% 至 5.6 港元 / 股，公司总市值为 811 亿元。

上市 34 年来首亏

财报显示，2024 年万科实现销售面积 1810.7 万平方米，销售金额 2460.2 亿元，同时，万科全年共交付了 327 个项目，666 个批次，合计交付房屋 18.2 万套。

在物业服务方面，万科旗下的万物云在 2024 年实现营业收入 363.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 8.9%。在租赁住宅业务方面，报告期内，万科租赁住宅业务实现营业收入 37.02 亿元，同比增长 7%。

万科 2024 年仍然面临着较大的经营压力，不仅营收出现下滑，净利润更是出现自 1991 年上市 34 年以来首次年度亏损，且亏损额高达近 500 亿元，成为目前 A 股市场已披露的 2024 年报中亏损额最大的上市公司。其 2024 年实现归母净利润 -494.78 亿元，同比下降 506.79%，由前一年度的盈利转为大幅亏损，而 2023 年，万科净利润为 121.6 亿元，同比下降 46.4%。

对此，万科解释道，主要是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定账面亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。一方面，房地产开发业务过往高地价项目进入结算，导致报告期结算毛利总额大幅减少，考虑到部分市场下行短期内难以恢复，万科对部分项目计提了存货跌价准备 81.4 亿元。此外，万科部分应收款发生了回收风险，加大了亏损压力，合计计提信用减值 264 亿元。另一方面，万科 2024 年落实瘦身健体的一揽子方案，加速资产去化补充现金流，部分交易价格低于账面值，加大了亏损。

同时，万科表示，过去三年，公司也采取了一些行动。2022 年以来主动获取的 70 个新项目收益已经有明显改善，已售部分的毛利率水平在 16% 左右。经营服务业务收入规模持续增长，2024 年相关收入占营业收入比例已经接近 15%，未来会进一步提高，且扣除折旧摊销后整体已在贡献正向利润。

作为曾经的 " 标杆房企 "，万科早在 2018 年就喊出了 " 活下去 " 的口号，但随着房地产市场持续步入下行期，万科也难以避免地受到较大影响。不过，在交流会中，万科管理层还是表达了坚定的信心。其表示，相信行业已渡过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。

这一判断，主要基于三点：市场方面，需求回升的基础已经牢固。2024 年四季度，全国商品住宅销售面积环比上升 21.4%，同比上升 2.9%，到今年成交量依然较为稳定，没有再出现过去的 " 脉冲式反弹 "。现在各地还在因城施策继续调减限制性措施，进一步巩固回升基础，形成量升价稳的良好局面。

供给端方面，2025 年土地和商品房盘活力度加大、速度加快，企业现金流情况和新增投资能力将更快得到改善，增强行业造血、回血能力。

拿地方面，市场回暖和政策支持让企业更有信心，拿地情况有了显著好转，促进后续成交和投资回升。民营企业拿地信心也明显上升。今年 1 月和 2 月，民营房企在 24 个核心城市拿地面积占比分别为 34.8% 和 28.3%，较 2024 年的 17.5% 显著上升。

如何化解债务压力

与巨额亏损相比，万科当前面临的债务与融资问题更值得重点关注，尤其在大股东深铁国资管理团队全面入驻后，如何能够为万科平稳化债至关重要。

万科管理层表示，尽管万科销售同比下降 34.6%，经营端承受较大压力，但 2024 年全年公司如期归还到期公开债 292 亿元。在大宗交易和资源盘活方面，2024 年万科完成大宗资产交易 54 个项目合计 259 亿元，通过存量资源盘活新增和优化产能 412 亿元，回收现金超百亿。截至目前，万科今年一季度公开债均已兑付。

在融资端，万科 2024 年完成新增融资和再融资共计 948 亿元，对应平均融资成本 3.54%。截至 2024 年末，万科合并报表有息负债 3612.8 亿元，占总资产的比例为 28.1%，其中一年以内到期的有息负债为 1582.8 亿元，占有息负债总额的 43.8%。公司总现金额为 883.4 亿元，净负债率为 80.6%，较 2023 年底提高了 25.9 个百分点，万科面临的偿债压力仍然不小。

今年初，为应对流动性风险和经营挑战，万科管理团队大幅调整，深铁集团管理团队全面入驻，并获得了广东省、深圳市有关部门、金融机构等多方支持。

2024 年以来，大股东深铁集团已通过大宗交易、REITs 认购、股东借款等多种方式对万科予以流动性支持，深铁先后认购中金印力公募 REIT、受让万科深圳湾超级总部基地地块。2025 年一季度，深铁集团又受让了万科所持有的红树湾物业开发项目 49% 投资收益权，帮助万科盘活存量资源。截至目前，深铁集团已合计向万科提供 70 亿元股东借款用于归还公开市场债券。

万科 2025 年如何应对债务偿还压力？对此，万科管理层在交流会中表示，一方面将继续通过加速销售回款、动态管控开发、合理平衡收支节奏，力争经营性现金流为正。同时，进一步发挥好经营服务类业务的内生造血功能。另一方面，万科拥有的多元化资产池部分已通过大宗交易、REITs 等方式实现价值释放，公司将继续平衡流动性需求与长期持有价值，将灵活采用资产证券化、市场化转让、战略引战等策略，适时补充流动性，支持资产价值最大化兑现。

在债务偿还的安排方面，除了经营和交易创造的现金流，万科表示，将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，同时利用好政策工具箱，继续争取增量流动性机会，妥善做好到期安排。