房企拿地热情不减 融资渠道改变
财新网04-21

 

【财新网】(实习记者 黎柳茜)进入 4 月以来,房企频频拿地。中国指数研究院监测的 23 家房企在上半月共拿地 25 宗。这表明全国密集调控并没有对房企拿地热情造成明显影响。

据中国指数研究院监测,3 月份,万科(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)等九家龙头房企共新增土地面积 516 万平方米,环比增长 7.05%;拿地成本 590.56 亿元,环比增加 10.24%。国家统计局 4 月 17 日公布的数据也显示,1-3 月份房地产开发企业土地购置面积达 3782 万平方米,同比增长 5.7%;土地成交价款 1359 亿元,增长 16.7%。

伴随土地储备增多的,是房企融资规模扩大。据中国指数研究院监测,3 月 27 家房企共发生融资 56 笔,累计融资金额合计 1270.28 亿元,环比增长 26.98%。与 2016 年不同,因监管收紧,公司债、定增等融资方式大幅减少,如今银行贷款和票据成为房企主要融资手段。

融资结构改变

受 2015 年宽松政策影响,定增、公司债等发行数量和规模呈现爆发性增长。Wind 数据显示,2016 年全年房地产企业发行公司债超过 8000 亿元。中国指数研究院数据显示,债券类融资成为 2016 年房企首要融资方式,贷款类和票据类分列二三位。

然而,自 2016 年 10 月房地产开启调控后,房企融资渠道随之收紧。交易所要求对房企发债实施分类监管,提高企业发债门槛,控制发债规模,并提出发债募集资金不得用于购置土地,只能用于房地产建设。这使得公司债发行骤然大幅减少," 冷清 " 延续至今。

2016 年 11 月、12 月两个月,房地产企业发行公司债仅 116.3 亿元。2017 年至 3 月初,房企发行公司债仅 28.1 亿元,且均在春节前发行。(详见 "房企发债未放松 交易所与银行间审核一致趋严")

以华夏幸福(600340.SH)为例,2016 年 1 月至 8 月共发行 9 期公司债,利率在 3.85% 至 5.4% 之间,但 9 月开始再无发行;同样,阳光城(000671.SZ)2016 年 6 月至 9 月共发行 5 期债券,利率在 4.5% 至 7.5% 之间,10 月开始再无发行。

中国指数研究院资料显示,今年前四个月,房企融资手段以发行票据、银行贷款为主,部分企业通过超短融补充流动资金。财新记者统计,今年以来截止目前,A 股上市房企公告定增预案仅有 4 家,另有一家房企中止了定增计划;公司债方面,A 股上市房企没有一家发行。

保利地产首席分析员吴定金告诉财新记者,2015 年、2016 年公司债盛行,房企处在资金窗口期,可以凭借较低的利率发债融资,一些综合实力较强的房企发债利率一度低至 2%、3% 左右,并且公司债相较于房地产开发贷款用途更广。" 未来房企发债是否会重新放开限制,还要看国家调控要求。" 吴定金说。

此外,房企也运用境外融资手段,包括恒大在内的一些房企已多次发行境外债券和票据,但美元升值和人民币贬值意味着境外融资成本上升,房企要承受较高的汇兑损失。2016 年财报显示,恒大汇兑损失高达 57.7 亿元,万科损失 5.7 亿元,招商蛇口(001979.SZ)损失 4.26 亿元。

克而瑞研究中心指出,低成本融资受调控收紧,将会迫使房企寻求较高资金成本的融资渠道,如信托、债权基金、委托贷款等。融资成本的上升对高杠杆拿地的中小型房企会产生较大影响,对大型品牌房企影响较小。

创新融资方式:资产证券化

房企一直在不遗余力拓宽融资渠道。财新记者注意到,2016 年来房地产资产支持证券(ABS)增多,基础资产也越来越丰富,包括购房尾款、物业费收入、租金等。

例如,万科称发行了四期以万科供应链为基础的国内首单地产供应链金融 ABS,总金额近 60 亿元;中航信托发行由信托公司作为原始权益人的类 REITs 产品 " 中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划 ",总规模 14 亿元;碧桂园旗下一物业公司和一房地产开发公司均发行了购房尾款应收账款资产支持证券,总规模超百亿元。发行购房尾款 ABS 的房企不只碧桂园一家,世茂房地产、融信中国等房企均有发行。

中国指数研究院认为,资金压力倒逼房企探索多元化融资途径,而资产证券化作为一种创新融资方式,有利于房地产市场去库存、降杠杆以及化解房地产金融风险。未来房地产资产证券化将进入快车道。

吴定金称,就目前发行的房地产 ABS 情况来看,发行人更多是房企上下游配套商,而不是房企本身," 以物业公司为例,物业公司如今正处于扩张期,但它缺少抵押物,能够用来抵押贷款的东西不多。而跟业主签署的物业合同,相当于应收账款,物业公司就以它来进行融资。"

" 综合来看,ABS 的发行利率比开发贷稍微高一些。发行 ABS 是有条件的,项目需要一定资金规模以及能产生稳定现金流的基础资产。" 吴定金说道。

对于购房尾款 ABS,克而瑞研究员认为,风险主要是项目存续期间因购房面积或质量存在争议、按揭银行不予发放或不足额发放按揭贷款或购房者违约未能以自有资金进行支付等因素导致应收账款收入不足。

有业内人士指出,规模化的房企或许比较能保证购房尾款稳妥收回。

在吴定金看来,以购房尾款和物业费为基础资产的 ABS 目前风险还比较可控," 物业公司的物业费现金流比较稳定,跟业主签署的大量服务合同,相当于是跟业主之间的长期协议。而购房尾款 ABS 的项目一般已经进入了中后期,在当前的市场环境下没有什么大的危险,但一旦市场风险加大的时候,就需要谨慎。"

吴定金表示,对于房企融资来说,成本是优先考虑的。房企在拓宽融资渠道时,会根据不同的时间段和成本来综合考虑融资手段。■

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